Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
Nach dem von Ihnen geschilderten Sachverhalt und der im Mietvertrag vereinbarten Klausel zur Mindestmietdauer von zwei Jahren sind Sie grundsätzlich an den Vertrag gebunden und können das Mietverhältnis nicht vor Ablauf der zwei Jahre ordentlich kündigen.
Ein solcher Kündigungsausschluss ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs für bis zu vier Jahre zulässig und wirksam.
Die von Ihnen zitierte Klausel sieht jedoch eine Ausnahme vor: Bei einem Umzug in eine andere Stadt aus beruflichen Gründen – wozu auch ein studienbedingter Ortswechsel gezählt werden kann, da das Studium Ihre Haupttätigkeit ist – ist eine vorzeitige Auflösung des Mietvertrags möglich, allerdings nur mit Zustimmung des Vermieters und unter der Voraussetzung, dass ein geeigneter Nachmieter gefunden wird, der nahtlos in das Mietverhältnis eintritt. Die Entscheidung über die Auswahl des Nachmieters liegt beim Vermieter, Sie können aber Vorschläge machen. Zudem ist eine Aufwandspauschale von 190,00 € zu zahlen.
Diese Klausel halte ich für wirksam.
Das bedeutet für Sie konkret:
1. Eine ordentliche Kündigung ohne Einhaltung der Mindestmietdauer ist nicht möglich. Sie sind grundsätzlich verpflichtet, die Miete bis zum Ablauf der zwei Jahre zu zahlen.
2. Die Ausnahme greift nur, wenn Sie einen Nachmieter stellen, der vom Vermieter akzeptiert wird und der Vermieter zustimmt. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, jeden Nachmieter zu akzeptieren, sondern kann die Auswahl nach eigenen Kriterien treffen, solange er nicht willkürlich handelt.
3. Können Sie keinen geeigneten Nachmieter stellen oder lehnt der Vermieter alle Vorschläge ab, ohne dass dies sachlich gerechtfertigt ist, bleibt es bei Ihrer Verpflichtung zur Mietzahlung bis zum Ende der Mindestmietdauer.
4. Die Tatsache, dass die Wohnung für die Stadt/Lage teuer ist und Sie befürchten, keinen Nachmieter zu finden, ändert nichts an Ihrer vertraglichen Verpflichtung. Das wirtschaftliche Risiko, einen Nachmieter zu finden, liegt bei Ihnen, sofern Sie von der Ausnahmeregelung Gebrauch machen möchten.
5. Ein Sonderkündigungsrecht wegen des Studienortwechsels besteht nicht, da ein berufs- oder studienbedingter Umzug nach der herrschenden Meinung keinen wichtigen Grund für eine außerordentliche Kündigung im Sinne der §§ 543, 569 BGB darstellt.
6. Sie können versuchen, mit dem Vermieter eine einvernehmliche Aufhebungsvereinbarung zu schließen. Der Vermieter ist hierzu aber nicht verpflichtet.
Zusammenfassend: Sie können das Mietverhältnis vor Ablauf der Mindestmietdauer nur dann vorzeitig beenden, wenn Sie einen geeigneten Nachmieter stellen und der Vermieter zustimmt. Andernfalls sind Sie verpflichtet, die Miete bis zum Ablauf der zwei Jahre zu zahlen. Ein Recht auf eine ordentliche Kündigung ohne Nachmieterstellung besteht nicht.
Für Sie empfiehlt sich, aktiv nach einem Nachmieter zu suchen und dem Vermieter entsprechende Vorschläge zu unterbreiten. Sollte der Vermieter ohne sachlichen Grund alle Nachmieter ablehnen, könnte dies im Einzelfall zu einer anderen rechtlichen Bewertung führen, grundsätzlich bleibt aber Ihre Zahlungspflicht bestehen, solange kein Nachmieter gefunden und akzeptiert wird. Die Aufwandspauschale von 190,00 € ist im Falle einer vorzeitigen Vertragsauflösung zu zahlen, sofern ein Nachmieter eintritt.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
Antwort
vonRechtsanwalt Daniel Hesterberg
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Rechtsanwalt Daniel Hesterberg
Vielen Dank für die Rückmeldung. Mich würde interessieren, wie Sie die Rspr. BGH, 15.07.2009 - VIII ZR 307/08 hier einordnen.
Sehr geehrter Fragesteller,
ich antworte Ihnen gerne wie folgt:
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 15.07.2009 – VIII ZR 307/08 – ist für Ihren Fall von zentraler Bedeutung, da sie sich ausdrücklich mit der Wirksamkeit eines formularmäßigen Kündigungsausschlusses in Mietverträgen für Studenten befasst.
Der BGH hat in diesem Urteil entschieden, dass eine vorformulierte Klausel in einem Mietvertrag über ein Studentenzimmer, die das ordentliche Kündigungsrecht für die Dauer von zwei Jahren beiderseits ausschließt, unwirksam ist. Die Begründung des Gerichts lautet, dass Studenten wegen der Unwägbarkeiten des Studienverlaufs ein schutzwürdiges Bedürfnis nach einem besonderen Maß an Mobilität und Flexibilität haben. Ein solcher Kündigungsausschluss benachteiligt den Mieter unangemessen und ist deshalb gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam.
Das bedeutet: Auch wenn der Mietvertrag eine zweijährige Mindestmietdauer vorsieht, ist diese Klausel nach der genannten BGH-Rechtsprechung im Fall eines Studenten grundsätzlich unwirksam. Es gilt dann die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten (§ 573c Abs. 1 S. 1 BGB). Sie können also mit der gesetzlichen Frist kündigen, ohne einen Nachmieter stellen zu müssen.
Zusammengefasst: Nach der BGH-Entscheidung vom 15.07.2009 – VIII ZR 307/08 – ist ein formularmäßiger Kündigungsausschluss für Studenten in der Regel unwirksam. Für Sie als Student gilt daher die gesetzliche Kündigungsfrist, und Sie sind nicht an die Mindestmietdauer gebunden.
Mit freundlichen Grüßen
Sie können sich auf das Urteil berufen, was ich eben nochmals geprüft habe.
