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Mietvertrag mit Mietzeit von bestimmter Dauer - Kündigungsverzicht vereinbaren

| 20.05.2011 19:21 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Felix M. Safadi


Guten Tag!

ich habe eine Frage zu einem Wohnraummietvertrag, dazu zitiere ich wörtlich aus selbigem:

„1. Das Mietverhältnis beginnt am 10.08.2010
2. Beide Partein können eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses frühestens zum 31.08.2012 mit gezetzlicher Frist erklären. Der darin liegende Kündigungsverzicht kann höchstens für die Dauer von 47 Monaten seit abschluss des Vertrages und mit der Möglichkeit zum Ablauf dieses Zeitraumes erfolgen
3. Für Zeitmietverträge nach § 575 BGB gilt eine gesonderte Vereinbarung."

Meine genaue Frage dazu ist, darf ich diesen Vertrag trotzdem jetzt mit 3 Monaten Frist kündigen oder muss ich einer Nachmieter finden um früher raus zu kommen?

Vielen Dank im Voraus!

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

gerne nehme ich zu Ihrer Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Angaben und Ihres Einsatzes wie folgt Stellung:


1.

Ich unterstelle zunächst, dass kein befristeter Mietvertrag (Zeitmietvertrag) vorliegt, sondern ein unbefristeter Mietvertrag abgeschlossen wurde, wie es auch die Regel ist. Wenn das zutrifft, ergibt die unter 3. stehende Klausel, bei der von Zeitmietverträgen die Rede ist, natürlich keinen Sinn, sondern deutet vielmehr darauf hin, dass es sich um einen Formularmietvertrag (AGB) handelt, den Ihr Vermieter also für eine Vielzahl von Verträgen seinen Mietern stellt.

Ist dies der Fall (Formularmietvertrag), sieht die Rechtslage, was den vereinbarten Kündigungsverzicht anbelangt, folgendermaßen aus:

Für den Mieter gilt gesetzlich eine ordentliche Kündigungsfrist von 3 Monaten. Um den Mieter länger zu binden, kann der Vermieter mit diesem aber einen sog. Kündigungsverzicht vereinbaren, wie es in Ihrem Fall geschehen ist. Nach Ansicht des BGH wird damit die gesetzliche Kündigungsfrist nicht missachtet, sondern es wird freiwillig auf das Kündigungsrecht verzichtet, was grundsätzlich nicht zu einer unzumutbaren Belastung des Mieters führt (vgl. BGH, Urteil v. 22.12.2003 - VIII ZR 81/03).

An einen solchen Kündigungsverzicht, der per Formularmietvertrag vereinbart wird, stellt der BGH zu seiner Wirksamkeit aber bestimmte Anforderungen:

Er darf einen Zeitraum von 4 Jahren nicht überschreiten (in Ihrem Fall knapp über 2 Jahre – also in Ordnung; vgl. BGH, Urteil v. 08.12.2010 – VIII ZR 86/10), und der Mieter muss für seinen Kündigungsverzicht einen Vorteil erlangen. Der Vorteil kann sich aber auch schon darauf beschränken, dass der Kündigungsverzicht auch für den Vermieter gilt (vgl. BGH, Urteil v. 19.11.2008 - VIII ZR 30/08). Auch diese Anforderung erfüllt Ihre vertragliche Regelung, da sich der Kündigungsverzicht ausdrücklich auf beide Parteien bezieht.

Im Ergebnis dürfte der Kündigungsverzicht daher wirksam sein, so dass der 31.08.2012 der frühestmögliche Termin für eine ordentliche Kündigung ist.


2.

Um früher aus dem Vertrag entlassen zu werden, müssten Sie einen Mietaufhebungsvertrag mit dem Vermieter abschließen. Durch diesen Aufhebungsvertrag wird das Mietverhältnis ebenfalls beendet. Im Unterschied zur Kündigung ist in diesem Fall aber eine Einigung beider Parteien erforderlich. Die Vertragsbedingungen müssen unter den Parteien verhandelt werden; Sie können mit Ihrem Vermieter grundsätzlich alles vereinbaren (Vertragsfreiheit).

So lässt sich bspw. vereinbaren, dass der Mietvertrag zu dem von Ihnen gewünschten Termin aufgehoben wird, wenn Sie dem Vermieter einen oder mehrere geeignete Nachmieter vorschlagen.

Wann ein Nachmieter geeignet ist, müssen Sie mit Ihrem Vertragspartner, Ihrem Vermieter, klären. Gesetzliche Vorgaben gibt es hierzu nicht. Es ist zweckmäßig, diese Anforderungen im Aufhebungsvertrag verbindlich festzuhalten, damit es im Nachhinein nicht zu unnötigen Streitigkeiten kommt.

Ein solcher Aufhebungsvertrag bedarf übrigens nicht der Schriftform, kann demnach auch durch schlüssiges Verhalten bzw. mündlich abgeschlossen werden. Aus Beweisgründen empfiehlt es sich jedoch, den Mietaufhebungsvertrag in Textform abzuschließen.

Ich hoffe, Ihnen hiermit einen ersten Überblick über die Rechtslage verschafft zu haben, und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Felix M. Safadi
Rechtsanwalt

_________
Allgemeine Hinweise:

Bitte erlauben Sie mir noch den obligatorischen Hinweis, dass es sich bei dieser Antwort lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des allein auf Ihren Angaben basierenden Sachverhalts handelt. Eine solche ERSTberatung kann und will eine umfassende Begutachtung und den Gang zum Anwalt nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen weiterer Angaben kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

Bewertung des Fragestellers 20.05.2011 | 21:35

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