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Kündigungsverzicht im Mietvertrag liegt mehr als 4 Jahre nach Vertragsabschluss

| 05.01.2019 14:34 |
Preis: 25,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Zusammenfassung: Zulässigkeit eines Kündigungsverzichts für mehr als vier Jahre; Unterscheidung zwischen AGB und Individualvereinbarung

Sehr geehrte Damen und Herren,

im Mietvertrag meiner privat genutzten Wohnung steht folgender Absatz:

"Das Mietverhältnis beginnt am 01.02.2018. Für die Zeit bis zum 01.02.2022 verzichten die Parteien wechselseitig auf das Recht zur ordentlichen Kündigung. Es verlängert sich hiernach auf unbestimmte Zeit, wenn es nicht fristgemäß gekündigt wird."

Unterschrieben habe ich und mein Vermieter den Vertrag am 28.12.2017.
Gehe ich recht in der Annahme, dass gemäß BGH VIII ZR 86/10 die Dauer des Kündigungsverzichts in diesem Fall unzulässig über 4 Jahre beträgt, die Klausel somit insgesamt unwirksam ist und ich den Mietvertrag somit regulär mit einer Frist von 3 Monaten jederzeit kündigen kann?

Mit freundlichen Grüßen
05.01.2019 | 17:36

Antwort

von


(15)
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Web: http://rechtsanwaelte-kerstgens.de
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Grundsätzlich sind Ihre Ausführungen richtig und entsprechen der Rechtsprechung des BGH. Der danach maximal mögliche Kündigungsverzicht für die Dauer von vier Jahren ist ab Vertragsschluss zu berechnen und muss bis spätestens zum Ablauf von vier Jahren möglich sein.

Bei Ihnen ist maßgeblich also der Vertragsschluss am 28.12.2017.
Aber auch anders wären die vier Jahre überschritten: die Klausel ist meines Erachtens nämlich so zu verstehen, dass sie erstmals ab dem 1.2.2022 eine Kündigung aussprechen dürfen und nicht schon zu diesem Zeitpunkt, was de facto schon eine Laufzeit von mindestens vier Jahren und drei Monaten zur Folge hat.

Zu beachten gilt aber:
Diese Rechtsprechung betrifft nur Fälle, in denen es sich bei der vertraglichen Regelung um AGB handelt!
Auf Individualvereinbarungen ist die Rechtsprechung ausdrücklich nicht übertragbar! Hier sind Kündigungsverzichte von mehr als vier Jahren möglich.

Unterschieden werden Individualvereinbarungen und AGB grundsätzlich danach, ob die Klausel von einer Seite (Vermieter) vorgegeben wurde (dann AGB) oder ob darüber tatsächlich verhandelt worden ist und der Mieter auch einen Einfluss auf die Gestaltung hatte (dann Individualvereinbarung).

Dies müssten Sie für Ihren Fall noch beachten und prüfen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Georg Schohl
Fachanwalt für Verkehrsrecht, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Bewertung des Fragestellers 05.01.2019 | 18:59

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Vielen Dank Herrn Schohl für seine ausführliche und sehr verständliche Antwort!


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