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Mietvertrag - Aufhebung Schadensersatz angemessen?


09.12.2015 08:09 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dennis Meivogel



Ich habe einen Mietvertrag bzgl. einer Wohnnung abgeschlossen. Die Mietzeit läuft seit 7 Tagen. Ich habe noch keine Miete, aber bereits die Kaution bezahlt. Im § 2 des Mietvertrages wird nur von einem unbegrenzen Mietverhältnis mit Verweis auf die gesetzlichen Kündigungsfristen gesprochen.

Im § 28 des Mietvertrages auf der letzten Seite steht fett gedruckt "Beide Parteien vereinbaren einen Kündigungsausschluss von 18 Monaten.". Leider habe ich diese Klausel mit Blick auf den § 2 überlesen.

Der Vermieter bietet nun einen Aufhebungsvetrag an und verlangt als Schadensersat zwei Monatsmieten netto. Er schlägt vor, die bereits gezahlte Kaution einzubehalten und mit der Schadensersatzzahlung zu verrechnen.

Welche Möglichkeiten habe ich, aus dem Mietvertrag auszusteigen? Ist die Höhe des Schadensersatzes angemessen? Oder wäre nicht eine Monatsmiete angemessen, da die Wohnung in einer sehr beliebten Großstadt mit Wohnungsknappheit liegt und die Chance hoch ist, schnell einen neuen Mieter zu finden?

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Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Fragen wie folgt.

Zunächst ist festzustellen, dass ein befristeter Ausschluss in einem auf unbestimmte Zeit laufenden Mietvertrag über Wohnraum sowohl in einer Individualvereinbarung als auch in einem Formularvertrag wirksam sein kann.

Nach der ständigen Rechtsprechung ist in Formularverträgen, der befristete Kündigungsausschluss bis zu vier Jahren, seit dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses bis zum Zeitpunkt der erstmals möglichen Kündigung durch den Mieter, zulässig, wenn sich der Vermieter genauso bindet. Dies stellt keine unangemessene Benachteiligung nach § 307 BGB dar, weil sich der andere Vertragsteil genauso bindet (vgl. Urteil des Bundesgerichtshof vom 23.11.2011, Az. VIII ZR 120/11).

Die Frage, ob der vorliegend vom Vermieter vorgeschlagene Betrag zur Abgeltung der Kündigungssperrfrist angemessen ist, ist letztlich Verhandlungssache. Hier ergibt sich wieder aus Gesetz noch aus dem Ihnen vorliegenden Vertrag eine Obergrenze. Somit ist der Schadensersatz frei verhandelbar. Es handelt sich letztlich um eine einvernehmliche Aufhebungsvereinbarung. Sie sind nicht gezwungen diese Vereinbarung mit dem Vermieter zu treffen.

Möglicherweise können Sie den Betrag mit Ihren Einwänden, dass das Objekt sehr gut und schnell vermietbar ist, noch reduzieren. Es könnte auch Sinn machen, dass Sie bereits einen Nachmieter zu Verfügung stellen können, der unmittelbar im Anschluss an Sie in die Wohnung einziehen kann. Dies hätte für den Vermieter dann keinerlei nachteilige Konsequenzen.

Letztlich müssen Sie sich aber vor Augen halten, dass der Abgeltungsbetrag reine Verhandlungssache zwischen Ihnen und Ihrem Vermieter ist.

Ich wünsche Ihnen Alles Gute!

Bitte beachten Sie, dass die Beratung im Rahmen dieser Plattform nur eine erste rechtliche Orientierung bieten soll. Sie kann daher eine detaillierte Rechtsberatung, unter Vorlage von Unterlagen und Urkunden, niemals ersetzen.

Freundliche Grüße

D. Meivogel
-Rechtsanwalt-
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