Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
Ein Mietvertrag, der zum vorübergehenden Gebrauch befristet abgeschlossen wird, unterliegt besonderen rechtlichen Regelungen gemäß § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Diese Bestimmung schränkt insbesondere die Anwendbarkeit der allgemeinen mietrechtlichen Schutzvorschriften ein, die bei regulären Mietverträgen über Wohnraum gelten.
Zum vorübergehenden Gebrauch wird ein Mietvertrag typischerweise abgeschlossen, wenn der Mietgegenstand nur für eine kurze Zeit benötigt wird, z. B. bei einer Ferienwohnung, einer Unterkunft während eines beruflichen Projekts oder bei einem vorübergehenden Ortswechsel. Dabei ist entscheidend, dass der vorübergehende Charakter des Gebrauchs klar erkennbar und im Mietvertrag eindeutig geregelt ist. Fehlt eine solche Zweckvereinbarung oder ist diese unklar, gilt der Vertrag unter Umständen als normales Mietverhältnis mit den damit verbundenen gesetzlichen Kündigungs- und Schutzrechten.
Gemäß § 542 Abs. 2 BGB endet ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit mit Ablauf der vereinbarten Frist, ohne dass es einer Kündigung bedarf. Bei einem Mietvertrag, der gemäß § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB nur zum vorübergehenden Gebrauch abgeschlossen wurde, ist eine ordentliche Kündigung durch den Mieter ausgeschlossen, da die Parteien mit der Befristung den Mietzeitraum verbindlich festgelegt haben. Eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 543 BGB bleibt jedoch möglich. Ein solcher Grund liegt beispielsweise vor, wenn die gemieteten Räume unbenutzbar werden oder der Vermieter eine gravierende Pflichtverletzung begeht (z. B. dauerhafte Gesundheitsgefährdung durch Schimmel).
Auch für den Vermieter gilt, dass eine ordentliche Kündigung während der vereinbarten Befristung ausgeschlossen ist. Allerdings kann der Vermieter ebenfalls außerordentlich kündigen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, z. B. bei erheblichen Vertragsverletzungen durch den Mieter (wie Zahlungsverzug gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB oder unerlaubte Untervermietung). Der besondere Charakter eines Mietverhältnisses zum vorübergehenden Gebrauch rechtfertigt jedoch keine Sonderstellung für den Vermieter, was das Kündigungsrecht angeht.
Das Recht, die Miethöhe festzulegen, bleibt im Wesentlichen vertraglicher Freiheit überlassen, auch bei einem Mietvertrag zum vorübergehenden Gebrauch. Allerdings gibt es einige wichtige Einschränkungen:
Auch wenn das Mietverhältnis zum vorübergehenden Gebrauch abgeschlossen wurde, kann der Vermieter die Miethöhe nicht beliebig festsetzen. Die Grundsätze des § 138 BGB (Wucher) und des Wirtschaftsstrafgesetzes (§ 5 WiStG) sind zu beachten. Dies bedeutet, dass eine Miete sittenwidrig sein kann, wenn sie die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 50 % übersteigt und der Vermieter eine Zwangslage des Mieters ausnutzt. Der Mieter könnte in einem solchen Fall die überhöhte Miete zurückfordern.
Eine Anpassung der Miethöhe während der Mietzeit ist nur möglich, wenn dies vertraglich ausdrücklich vereinbart wurde. Fehlt eine solche Vereinbarung – wie in Ihrem Fall –, bleibt die Miete für die Dauer der Befristung unveränderlich. Das Mietrecht kennt keine automatische Erhöhung der Miete während eines laufenden Vertrags.
Eine ordentliche Kündigung durch den Mieter ist bei einem Mietverhältnis zum vorübergehenden Gebrauch während der Befristung ausgeschlossen. Eine außerordentliche Kündigung bleibt möglich.
Der Vermieter kann das Mietverhältnis ebenfalls nur außerordentlich kündigen, sofern ein wichtiger Grund vorliegt.
Die Miethöhe unterliegt auch bei Mietverhältnissen zum vorübergehenden Gebrauch gewissen Grenzen, insbesondere darf sie nicht sittenwidrig überhöht sein. Eine Anpassung der Miethöhe während des Mietzeitraums ist nur bei einer entsprechenden vertraglichen Regelung zulässig.
Wichtig ist, dass der befristete Charakter des Mietverhältnisses klar und unmissverständlich vereinbart wurde. Andernfalls könnten die allgemeinen Schutzvorschriften des Mietrechts zur Anwendung kommen.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
Antwort
vonRechtsanwalt Steffan Schwerin
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Rechtsanwalt Steffan Schwerin
Guten Tag,
zur Thematik ist noch eine Rückfrage aufgenommen.
Was bedeutet der Ausschluss der Mieterrechte im Hinblick auf Wohnraum zur vorübergehen Überlassung in §549 BGB (Mieterschutz bei Beendigung des Mietverhältnisses sowie bei der Begründung von Wohnungseigentum (§ 568 Abs. 2, §§ 573, 573a, 573d Abs. 1, §§ 574 bis 575, 575a Abs. 1 und §§ 577, 577a) gelten nicht ...)
Heißt dies denn dann nicht, dass eine Kündigung auch während der Laufzeit des Mietvertrages (vorzeitig) ohne Schutz des Mieters möglich ist?
Vielen Dank und freundliche Grüße
Der in § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB vorgesehene Ausschluss bestimmter Mieterschutzvorschriften betrifft insbesondere die Kündigungsregelungen und Schutzrechte, die für reguläre Wohnraummietverhältnisse gelten. Dies bedeutet jedoch nicht automatisch, dass ein Mietvertrag zum vorübergehenden Gebrauch während seiner Laufzeit beliebig gekündigt werden kann.
Die in § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB genannten Vorschriften, die nicht zur Anwendung kommen, umfassen insbesondere:
§ 573 BGB (Ordentliche Kündigung des Vermieters): Der Vermieter muss in einem regulären Mietverhältnis ein berechtigtes Interesse an der Kündigung darlegen, z. B. Eigenbedarf. Dieser Schutz entfällt bei einem Mietverhältnis zum vorübergehenden Gebrauch.
§ 574 BGB (Widerspruchsrecht des Mieters wegen Härtefällen): Mieter können einer Kündigung in regulären Mietverhältnissen aus sozialen Gründen widersprechen. Dieses Recht besteht hier nicht.
§ 575 BGB (Befristung von Mietverträgen): Die Befristung muss bei einem normalen Mietverhältnis mit einem sachlichen Grund gerechtfertigt sein. Diese Regelung entfällt ebenfalls, sodass eine Befristung auch ohne besonderen Grund zulässig ist.
Obwohl der Mieterschutz entfällt, bedeutet dies nicht, dass der Vermieter während der Vertragslaufzeit einseitig kündigen kann. Ein befristeter Mietvertrag – auch bei vorübergehendem Gebrauch – endet grundsätzlich erst mit Fristablauf (§ 542 Abs. 2 BGB). Eine vorzeitige ordentliche Kündigung durch den Vermieter ist nicht vorgesehen, da es sich nicht um ein unbefristetes Mietverhältnis handelt.
Der Vermieter kann lediglich außerordentlich kündigen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt (§ 543 BGB). Eine Kündigung „ohne Schutz des Mieters" während der Laufzeit ist daher nur möglich, wenn eine erhebliche Vertragsverletzung des Mieters vorliegt (z. B. Zahlungsverzug oder schwerwiegende Pflichtverletzungen).
Der Ausschluss der genannten Schutzvorschriften bedeutet, dass der Mieter nicht vor einer ordentlichen Kündigung geschützt ist, wenn der Mietvertrag keine feste Laufzeit hat oder eine Kündigungsmöglichkeit ausdrücklich vereinbart wurde. Handelt es sich jedoch um ein befristetes Mietverhältnis zum vorübergehenden Gebrauch, kann der Vermieter nicht ohne Weiteres vorzeitig kündigen, sondern ist – ebenso wie der Mieter – an die vereinbarte Laufzeit gebunden. Eine vorzeitige Kündigung ist nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes möglich.
