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Mietverhältnis über Geschäftsräume: unterschiedliche Kündigungstermine


26.07.2006 07:02 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Anwältinnen und Anwälte,

ein Mietvertrag (Vermieter: Privatperson, Mieter: Handwerksbetrieb - GmbH) enthält folgenden Absatz:
Der Mietvertrag beginnt am 16.08.2003, zunächst für ein Jahr. Der Vertrag verlängert sich automatisch um ein weiteres Jahr, wenn er vom Vermieter nicht bis zum 28. Februar oder vom Mieter nicht bis zum jeweiligen 31. August des laufenden Vertragsjahres schriftlich gekündigt wird.

Am 25.7.2006 erhält der Vermieter (formgerecht, also per Einschreiben + Rückschein) folgende Kündigung:

... hiermit kündigen wir unseren Mietvertrag ... gemäß Mietvertrag zum 31.7.2006.

Fragen:

1.) ist die genannte Kündigungsfrist aufgrund der unterschiedlichen Fristen für beide Seiten überhaupt rechtmäßig und somit wirksam?

1.a) wenn Ja: Wann ist das Mietverhältnis bei dieser Kündigung beendet? Am 31.7.2006, am 31.7.2007 oder am 15.8.2007

1.b) wenn Nein: Ist die Kündigung wirksam und nach welchen gesetzlichen Fristen ist das Mietverhältnis dann wann beendet?

Zusatzfrage, falls 1.a) zutreffend: Meine Vermutung ist, daß das Mietverhältnis am 15.8.2007 endet. Ist dies bei der Kündigung zweifelsfrei der Fall oder sollte hier noch einmal eine korrigierte Formulierung verlangt werden. Der Vermieter wäre aber auch mit einer Beendigung zum 31.7.2007 einverstanden.

Hinweis: Lt. mündlicherr Aussagen des Mieters soll das Mietverhältnis im Sommer 2007 beendet sein.
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),


nach Ihren Angaben liegt offenbar ein Mietverhältnis über Geschäftsräume vor, bei dem sich die gesetzlichen Kündigungsfristen nach § 580a BGB bestimmen.
Diese Vorschrift ist aber abdingbar, d.h. es können längere, kürzere, auch für Mieter und Vermieter ungleiche Fristen vereinbart werden, auch unterschiedliche Kündigungstage und Kündigungstermine (Palandt BGB § 580a Rn. 3), so wie dies hier erfolgt ist.

Die mieterseits erklärte Kündigung ist somit wirksam, wobei aber als Kündigungs(End-)Termin jeweils nur der 15.08. eines Jahres in Betracht kommt.

Denn hier liegt eine Verlängerungsklausel vor, mit der Folge, dass bei (stillschweigender) Verlängerung das Mietverhältnis mit demselben Vertragsinhalt fortgesetzt und nicht etwa ein neues Mietverhältnis begründet wird (Bundesgerichtshof NJW 1974, 1081).

Nach erfolgter Verlängerung kann aber der Mietvertrag nur mit Wirkung zu dem Endzeitpunkt gekündigt werden, der in der Verlängerung vorgesehen ist (LG Berlin NZM 1999, 305).

Aus der vertraglichen Regelung folgt ferner, dass eine innerhalb des Verlängerungszeitraumes („laufendes Vertragsjahr“) bis zum 31.08. zugegangene Kündigung auf den nächstmöglichen Endtermin wirkt, im vorliegenden Fall also bereits auf den 15.08.2006.
Eine ab dem 16.08.2006 zugegangene Kündigung des Mieters würde das Mietverhältnis zum 15.08.2007, eine ab dem 01.09.2006 zugegangene Kündigung des Mieters sogar erst zum 15.08.2008 beenden.
Insgesamt liegt daher eine etwas unglückliche Vertragskonstruktion vor, da der jeweilige Kündigungstermin für den Mieter (31.08.) kurz nach dem jeweiligen Endtermin liegt.

Da sich die Vertragsparteien nach Ihrer Schilderung momentan einig sind, das Mietverhältnis erst zum nächsten Sommer beenden zu wollen, empfiehlt sich eine gesonderte Aufhebungsvereinbarung, da auf diese Weise die Wirkung der im Raum stehenden Kündigung beseitigt werden kann.


Ich hoffe, dass Ihnen meine Auskunft Klarheit verschafft hat.

Ansonsten wenden Sie sich bitte über die Nachfragefunktion erneut an mich.

Mit freundlichen Grüßen


Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 26.07.2006 | 09:10

Sehr geehrter Herr Geyer,
vielen Dank für Ihre Antwort. Für mich liegt hier aber ein Widerspruch vor. Sie schreiben zum Schluß, daß eine ab dem 1.9.2006 zugegangene Kündigung das Mietverhältnis erst zum 15.08.2008 beendet. Die vorliegende Kündigung (die am 25.7.2006, also "ab dem 1.9.2005" = genau ein Jahr früher als von Ihne formuliert) aber das Mietverhältnis am 15.08.2006 beendet. Müsste das dann nicht, so wie auch von mir urpsrünglich vermutet, der 15.08.2007 sein?

Kündigung ab 1.9.2006 = Mietende 15.8.2008
daraus folgt
Kündigung ab 1.9.2005 = Mietende 15.8.2007

Vielen Dank

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.07.2006 | 10:26

Sehr geehrter Ratsuchender,

bitte entschuldigen Sie meinen eilfertigen Gedankenfehler – Ihre Vermutung ist natürlich zutreffend.

Denn nachdem der Vertrag innerhalb des laufenden Vertragsjahres zum jeweiligen Endtermin 15.08. nur bis zum 31.08. des Vorjahres gekündigt werden kann, so gilt dies auch für die vorliegende Kündigung.

Dies bedeutet:

Es muss an sich nicht zwingend die Kündigung zurückgenommen und eine erneute Kündigung erklärt oder eine Aufhebungsvereinbarung getroffen werden – die Kündigung zum 31.07.2006 ist umzudeuten in eine Kündigung zum nächstmöglichen Beendigungstermin, also dem 15.08.2007, wenn aus ihr der eindeutige Wille zur unbedingten Loslösung vom Vertrag hervorgeht.
Zur Vermeidung etwaigen Streits hierüber sollte jedoch Klarstellung verlangt werden.

Eine etwa erforderliche (weitere) Rückfrage können Sie mir gerne per persönlicher E-Mail stellen, falls erforderlich.

Mit freundlichen Grüßen

Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

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