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Mietrecht (Quadratmeterfläche)

| 30.04.2009 17:49 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


08:25
Sachverhalt:
Als Vermieter habe ich im Juli 2002 in einem zunächst bis März 2006 befristeten Mietvertrag (RNK-Formular Nr. 545) für eine Einfamilienhaushälfte (nicht unterkellert) in Berlin bei der pauschalen Angabe der Quadratmetergröße alle Räume in 3 Geschossen einfach addiert und 114 qm eingetragen (einschl. eines komplett ausgebauten Kniestock-Dachbodens von 10 qm Grundfläche); das war quasi als komplette Wohnfläche gemeint (auf der Basis der Architektenunterlagen und Baugenehmigung von 1999). Hinzu kommt der Garten mit einer Terrasse von ca. 25 qm direkt vor dem Wohnzimmer. In dem Vertragsformular wurde „1 Terrasse“ aufgeführt, sie ist aber seinerzeit in jene 114 qm nicht eingerechnet worden. Es wurde eine Staffelmiete mit einer anfangs runden Summe vereinbart, die sich 2003, 2004 und letztmalig 2005 erhöhte. Die Quadratmeter hatten für das Mietverhältnis jedoch insofern keine Bedeutung, als alle Betriebskosten (Heizung, Müllabfuhr, Wasser, Schneebeseitigung usw.) zwischen den Mietern und den Leistungserbringern unmittelbar in eigenständigen Verträgen abgerechnet wurden. Im Mietvertrag hätte man anstelle der Quadratmeterzahl auch alternativ „vermietet wie besichtigt“ schreiben können (so lief es 2002 tatsächlich ab). Das Mietverhältnis endete durch fristgerechte mieterseitige Kündigung im Februar 2009, nachdem es stillschweigend ab April 2006 unbefristet fortgeführt worden war.

Im August 2009 begehrten die ehemaligen Mieter (ohne ausdrückliche Bezugnahme auf das offenkundig maßgebliche BGH-Urteil aus 2004) eine Mietreduzierung rückwirkend ab Vertragsbeginn um 11 %, weil sie erst jetzt in der (nahezu) baugleichen Nachbarhaushälfte eine um 11 % geringere Wohnfläche ausgemessen hätten und den auch dort vorhandenen ausgebauten Dachboden dabei vermutlich (weil wohl keine Wohnfläche) herausrechneten. Ob eine Umrechnung der Dachschrägen in eine dadurch reduzierte Raumgrundfläche für den Dachboden erfolgte, konnte ich noch nicht feststellen.


Fragen
1.
Ist es rechtskonform (oder andererseits rechtsmissbräuchlich), sechs Monate nach dem Auszug infolge eines Besuchs im Nachbarhaus nunmehr behaupten zu wollen, man habe dadurch seine ehemals gemietete Doppelhaushälfte und deren Flächengröße erst jetzt richtig abschätzen bzw. feststellen können?
2.
Kann die Gartenterrasse (analog z. B. zu vermieteten Erdgeschosswohnungen) in die vertragliche Hauswohnfläche vermieterseitig – ohne Rechtsmissbrauch zu betreiben – nachträglich anteilig einbezogen und dadurch gegen den unter Umständen vertraglich rechtsfehlerhaft als Wohnfläche deklarierten Dachboden aufgerechnet werden (um innerhalb der max. zulässigen Flächendifferenz von +/– 10 % zu bleiben)? Die Anwendung des neuesten „Dachterrassen-Urteils“ des BGH vom 22.04.2009, VIII ZR 86/08, ist womöglich für Gartenterrassen bei vermieteten Einfamilienhäusern (noch) nicht geklärt.
3.
Wie wendet man im Übrigen auf diesen Fall die dreijährige Verjährungsfrist (BGB § 199 Abs. 1 Nr. 2) hinsichtlich des (fragwürdigen) „konkreten Zeitpunktes des Erkennens“ an?
30.04.2009 | 19:18

Antwort

von


(344)
Austr. 9 1/2
89407 Dillingen a. d. Donau
Tel: 09071/2658
Web: http://www.rechthilfreich.de
E-Mail:

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vielen Dank für die Frage(n). Zunächst mache ich darauf aufmerksam, dass dieses Forum weder eine besonders ausführliche noch eine persönliche Rechtsberatung ersetzen soll. Das Forum ist vielmehr dafür angedacht, eine erste rechtliche Orientierung zu ermöglichen.

Das nach Maßgabe des § 536 BGB in Betracht kommende Minderungsrecht des Mieters unterliegt zwar nicht der Verjährung (Frage Nr.: 3), weil es nämlich keinen Anspruch im Sinne der §§ 199 ff. BGB darstellt; so das OLG Düsseldorf - Entscheidung veröffentlicht in DWW 1995, 84. Allerdings halte ich auf Grund der von Ihnen hier vorgenommenen Wohnflächenbeschreibung eine vor Gericht durchsetzbare rückwirkende Minderung der Miete auf Grund falscher Wohnflächenangabe eher für abwegig. Dies begründe ich weiter wie folgt:

Für die Berechnung der Wohnfläche sind seit dem 01.01.2004 insbesondere nachfolgende Bestimmungen maßgebend:

----------------------------------------------------

§ 1 WoFlV

(1) Wird nach dem Wohnraumförderungsgesetz die Wohnfläche berechnet, sind die Vorschriften dieser Verordnung anzuwenden.
(2) Zur Berechnung der Wohnfläche sind die nach § 2 zur Wohnfläche gehörenden Grundflächen nach § 3 zu ermitteln und nach § 4 auf die Wohnfläche anzurechnen.

§ 2 WoFlV

(1) Die Wohnfläche einer Wohnung umfasst die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. Die Wohnfläche eines Wohnheims umfasst die Grundflächen der Räume, die zur alleinigen und gemeinschaftlichen Nutzung durch die Bewohner bestimmt sind.
(2) Zur Wohnfläche gehören auch die Grundflächen von
1. Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen
Räumen sowie
2. Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen, wenn sie ausschließlich zu der Wohnung oder dem Wohnheim gehören.
(3) Zur Wohnfläche gehören nicht die Grundflächen folgender Räume:
1. Zubehörräume, insbesondere:
a) Kellerräume,
b) Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung,
c) Waschküchen,
d) Bodenräume,
e) Trockenräume,
f) Heizungsräume und
g) Garagen,
2. Räume, die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des
Bauordnungsrechts der Länder genügen, sowie
3. Geschäftsräume.

§ 3 WoFlV

(1) Die Grundfläche ist nach den lichten Maßen zwischen den Bauteilen zu ermitteln; dabei ist von der Vorderkante der Bekleidung der Bauteile auszugehen. Bei fehlenden begrenzenden Bauteilen ist der bauliche Abschluss zu Grunde zu legen.
(2) Bei der Ermittlung der Grundfläche sind namentlich einzubeziehen die Grundflächen von
1. Tür- und Fensterbekleidungen sowie Tür- und Fensterumrahmungen,
2. Fuß-, Sockel- und Schrammleisten,
3. fest eingebauten Gegenständen, wie z. B. Öfen, Heiz- und Klimageräten,
Herden, Bade- oder Duschwannen,
4. freiliegenden Installationen,
5. Einbaumöbeln und
6. nicht ortsgebundenen, versetzbaren Raumteilern.
(3) Bei der Ermittlung der Grundflächen bleiben außer Betracht die Grundflächen von
1. Schornsteinen, Vormauerungen, Bekleidungen, freistehenden Pfeilern und Säulen, wenn sie eine Höhe von mehr als 1,50 Meter aufweisen und ihre Grundfläche mehr als 0,1 Quadratmeter beträgt,
2. Treppen mit über drei Steigungen und deren Treppenabsätze,
3. Türnischen und
4. Fenster- und offenen Wandnischen, die nicht bis zum Fußboden
herunterreichen oder bis zum Fußboden herunterreichen und 0,13 Meter oder
weniger tief sind.
(4) Die Grundfläche ist durch Ausmessung im fertig gestellten Wohnraum oder auf Grund einer Bauzeichnung zu ermitteln. Wird die Grundfläche auf Grund einer Bauzeichnung ermittelt, muss diese
1. für ein Genehmigungs-, Anzeige-, Genehmigungsfreistellungs- oder ähnliches
Verfahren nach dem Bauordnungsrecht der Länder gefertigt oder, wenn ein
bauordnungsrechtliches Verfahren nicht erforderlich ist, für ein solches
geeignet sein und
2. die Ermittlung der lichten Maße zwischen den Bauteilen im Sinne des
Absatzes 1 ermöglichen.
Ist die Grundfläche nach einer Bauzeichnung ermittelt worden und ist abweichend von dieser Bauzeichnung gebaut worden, ist die Grundfläche durch Ausmessung im fertig gestellten Wohnraum oder auf Grund einer berichtigten Bauzeichnung neu zu ermitteln.

§ 4 WoFlV

Die Grundflächen
1. von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern sind vollständig,
2. von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens einem Meter und weniger als
zwei Metern sind zur Hälfte,
3. von unbeheizbaren Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen sind zur Hälfte,
4. von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte anzurechnen.

§ 5 WoFlV

Ist die Wohnfläche bis zum 31. Dezember 2003 nach der Zweiten Berechnungsverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. Oktober 1990 (BGBl. I S. 2178), zuletzt geändert durch Artikel 3 der Verordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346), in der jeweils geltenden Fassung berechnet worden, bleibt es bei dieser Berechnung. Soweit in den in Satz 1 genannten Fällen nach dem 31. Dezember 2003 bauliche Änderungen an dem Wohnraum vorgenommen werden, die eine Neuberechnung der Wohnfläche erforderlich machen, sind die Vorschriften dieser Verordnung anzuwenden.

----------------------------------------------------------


Gemäß § 4 Nr. 4 WoFIV ist bei der Ermittlung der tatsächlich vermieteten Wohnfläche also insbesondere auch der Dachgarten mit mindestens ¼ der Grundfläche des Dachgartens zu berücksichtigen. Unter Umständen sogar mit ½, also mit ca. 10 % der ursprünglich vermieteten Wohnfläche.

Sie sollten also gegenüber überzogenen/unbegründeten (Nach-)forderungen des Mieters gelassen bleiben.

Im Übrigen haben Sie völlig zutreffend erkannt, dass nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung mindestens 10 % Abweichung von der im Mietvertrag ausgewiesenen Wohnfläche (BGH vom 22.04.2009, VIII ZR 86/08) von der tatsächlichen Wohnfläche für eine berechtigte und damit vor Gericht auch durchsetzbare Minderung der Miete Voraussetzung wäre.

Ich weise darauf hin, dass diese Antwort eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann, zumal durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung erfolgen könnte.

Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten können Sie selbstverständlich bei mir über die kostenfreie Nachfragefunktion nachfragen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Michael Kohberger

Nachfrage vom Fragesteller 04.05.2009 | 05:43

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,

vielen Dank für Ihre Einschätzung.
Ergänzungsbitte, da Frage 2 leider unbehandelt blieb: Zählt eine Erdgeschoss-Gartenterrasse (wie sie ja z. B. in Mietwohnungen häufig vorkommt, weil sich in den Geschossen darüber Balkone befinden), auch bei einer Einfamiliendoppelhaushälfte anteilig zur Wohnfläche?
Dank im Voraus und freundliche Grüße.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.05.2009 | 08:25

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vielen Dank für die Nachfrage, die ich wie folgt beantworte:

Bei der Berechnung der Wohnfläche gibt es zwischenzeitlich drei unterschiedliche Regelungen: Die DIN 283/1951, die §§ 42 bis 44 II. BV und seit 01.01.2004 die eingangs zietierte Wohnflächenverordnung. Die Wohnflächenverordnung ist zwar direkt nur für den öffentlich geförderten Wohnungsbau anzuwenden.


Allerdings hat der BGH (Urteil vom 24.03.2004 - VIII ZR 44/03, GE 2004, S. 680) die Berechnung anhand der Wohnflächenverordnung als ALLGEMEINE ANWENDUNGSREGEL bereits im Jahr 2004 im Wohnraummietrecht bestätigt.

Amtlicher Leitsatz:

"Für die Beantwortung der Frage, ob die anrechenbare Wohnfläche einer Mietwohnung von der im Mietvertrag angegebenen Fläche in erheblicher Weise abweicht, können im Regelfall auch im frei finanzierten Wohnraum die Bestimmungen der §§ 42-44 II. BV als Maßstab herangezogen werden."

Der Bundesgerichtshof begründet dies u.a. wie folgt:

"Grundsätzlich ist der Begriff der "Wohnfläche" im Wohnraummietrecht auch bei frei finanziertem Wohnraum anhand der Bestimmungen der vorliegend für preisgebundenen Wohnraum noch anwendbaren §§ 42 bis 44 II. Berechnungsverordnung (BV), die ab dem 1. Januar 2004 durch die aufgrund § 19 Abs. 1 Satz 2 WoFG erlassene Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346) im wesentlichen gleichlautend ersetzt worden sind, auszulegen und zu ermitteln (so auch Börstinghaus: in Schmidt-Futterer, aaO, § 558, Rdnr. 65; Kraemer, DWW 1998, 365, 371). Zwar beziehen sich die genannten Vorschriften ihrem Wortlaut nach nur auf den öffentlich geförderten Wohnraum und nicht auch auf den frei finanzierten Wohnungsbau. Sie führen jedoch in der Praxis zu sachgerechten Ergebnissen und werden in größerem Umfang auch für die Ermittlung der Wohnflächen im preisfreien Wohnraum herangezogen (Langenberg, NZM 2003, 177, 179). Die Vorgaben, nach denen aufgrund der II. BV und der Wohnflächenverordnung die Wohnfläche zu berechnen ist, sind nicht durch die Preisbindung des Wohnraums bedingt und stehen damit in keinem inneren Zusammenhang. Für eine
entsprechende Heranziehung dieser Vorschrift spricht auch, daß die DIN 283 Teil 2, die bis 1983 im frei finanzierten Wohnungsbau anwendbar war, im wesentlichen mit §§ 42 bis 44 II. BVO und den Bestimmungen der Wohnflächenverordnung übereinstimmt..."usw. Quelle: BGH Urteil vom 24.03.2004 - VIII ZR 44/03.


Sie können also die Terassenfläche mit mindestens 1/4 ihrer Fläche in die Wohnflächenberechnung der Einfamiliendoppelhaushälfte einbeziehen.

Im Übrigen nehme ich nochmals auf das von Ihnen eingangs zitierte Urteil (BGH vom 22.04.2009, VIII ZR 86/08) Bezug, wonach unter Umständen sogar 1/2 der Terassenfläche einbezogen werden könnte, wenn dies vor Ort allgemein verkehrsüblich ist.

Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Kohberger
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 10.01.2010 | 01:21

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