Sehr geehrte/r Fragesteller/in,
in Bezug auf die von Ihnen geschilderte Situation möchte ich folgende rechtliche Aspekte auf Grundlage des geschilderten Sachverhalts erläutern:
1. Verjährungsfrist gemäß § 548 BGB:
Gemäß § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB verjähren Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache innerhalb von sechs Monaten ab dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält. In Ihrem Fall begann diese Frist mit der Rückgabe der Wohnung am 24. September 2024 und würde demnach regulär am 24. März 2025 enden.
2. Hemmung der Verjährung durch Verhandlungen:
Die Verjährung kann gemäß § 203 BGB gehemmt werden, wenn zwischen Gläubiger und Schuldner Verhandlungen über den Anspruch oder die den Anspruch begründenden Umstände schweben. Eine Hemmung tritt ein, sobald eine Partei Erklärungen abgibt, die die andere Partei berechtigterweise annehmen lässt, dass über den Anspruch verhandelt wird. In Ihrem Fall begannen solche Verhandlungen spätestens am 6. November 2024 mit Ihrem Einigungsangebot an den Mieter.
3. Beendigung der Hemmung und Fortlauf der Verjährung:
Die Hemmung der Verjährung endet, wenn eine Partei die Fortsetzung der Verhandlungen verweigert oder die Verhandlungen einschlafen. Nach Beendigung der Verhandlungen tritt die Verjährung frühestens drei Monate später ein. In Ihrem Fall könnte das Schweigen des Mieters auf Ihr Angebot vom 14. Januar 2025 als Beendigung der Verhandlungen gewertet werden. Somit würde die Verjährung frühestens drei Monate danach, also am 14. April 2025, eintreten.
4. Dringende Handlungsempfehlung:
Um die Verjährung Ihrer Ansprüche zu verhindern, sollten Sie vor dem 24. März 2025 verjährungshemmende Maßnahmen ergreifen. Dies kann durch die Einreichung einer Klage oder die Zustellung eines Mahnbescheids erfolgen. Da die genaue Beurteilung des Verhandlungsendes und der daraus resultierenden Fristen komplex sein kann, ist es ratsam, auf Nummer sicher zu gehen und die Maßnahme vor dem 24. März 2025 zu ergreifen.
5. Aufrechnung mit der Kaution:
Auch wenn die Verjährungsfrist abgelaufen sein sollte, besteht gemäß § 215 BGB die Möglichkeit, mit verjährten Forderungen aufzurechnen, sofern diese in einem engen Zusammenhang mit dem Hauptanspruch stehen. In Ihrem Fall könnte dies die Aufrechnung von Schadensersatzansprüchen mit der Mietkaution betreffen.
Zusätzliche Hinweise:
Dokumentation: Bewahren Sie alle relevanten Unterlagen, wie das Übergabeprotokoll, Fotos der Schäden und den Schriftverkehr mit dem Mieter, sorgfältig auf.
Rechtsberatung: Aufgrund der Komplexität des Falles und der Bedeutung der genauen Fristenberechnung empfehle ich, einen Kollegen vor Ort zu konsultieren, um eine individuelle und detaillierte Rechtsberatung zu erhalten.
Ich hoffe, diese Ausführungen helfen Ihnen dabei, die nächsten Schritte in Ihrem Fall zu planen.
Mit freundlichen Grüßen
Hussein Madani
Rechtsanwalt
Antwort
vonRechtsanwalt Hussein Madani
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Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt
haben Sie zunächst vielen Dank für Ihre umgehende Antwort, eine, meines Erachtens relevante Angaben sind nicht in die Betrachtung eingeflossen .
Das bedarf daher zunächst einer Ergänzung /Korrektur, bevor ich ggf noch eine nachfrage hätte.
Aus der Art der Fragestellung konnten Sie vermutlich schon erkennen, dass ich mich bereits so gut wie mir möglich "schlau gemacht" und daher die gesetzlichen Bestimmungen gefunden und auch mehr oder weniger gut verstanden hatte.
Es geht mir darum, dass mir ein Fachmann bestätigt, welche Folgen sich aus den Paragrafen ergeben.
Das vermisse ich, wenn Sie darauf verweisen, dass man die Frist noch einmal nachprüfen lassen müsse; ausserdem ist nicht ersichtlich, dass Sie meine letzten Terminangaben einbezogen haben. (( Wichtig scheint mir auch die Wirksamkeit des (eigentlich )schon fertigen Vergleichs zu dem die S aufgrund Ihrer Vollmacht berechtigt ist . ))
Am besten ich fasse zusammen, was ich verstanden habe und füge MIT ????? ein, wo die Antwort nicht zu passen scheint
Erst danach kann ich feststellen, ob noch eine Nachfrage besteht.
Für Ihre Korrektur vielen Dank im Voraus
Mit freundlichen Grüssen
g.s.
1.) Verjährungsfrist : Fehlerteufel ! Übergabe war am 24.08.24
damit verschiebt sich die *FRIST AUF DEN 24.02.25 *
2.) Verjährungshemmung : Zahlungsanspruch : Das Vorliegen wird bejaht , führen schließlich ja auch zu Vergleichsverhandlungenmit Beginn spätestens 6.11. wie ausgeführt
3.) A ) Beendigung der Hemmung der Verjährung durch aktive Beendigung ist nicht gegeben.
a.) Im Gegenteil verspricht noch *AM 25.01.25 * die S : Wir werden die Verzichtserklärung in der kommenden Woche an den M versenden, ((aaO : …..der das dann unterschreiben an Sie zur Unterschrift weiterleiten wird.)) *????? +++ ZEIT für Bearbeitung + 2 x Postlauf ??? Sie haben den den 14.1. 25 errechnet !!! ?????*
b.) *AM 31.01.25* antwortet ich =V und bestätige die Richtigkeit für die Erklärung und äussere mich zum Irrtum bezüglich des Kautionssparbuchs.
3.) B) Beendigung der Hemmung der Verjährung durch Einschlafen = Schweigen ? *????? kann dann ja erst 14 tage nach dem _ XY. _ eintreten ??? wie lässt sich das bewerten ??? Was folgt daraus für die 3 monatige Anschlussfrist ?????*
3.) C) Fortlauf der Verjährung * ????? keine Angaben soll bedeuten ? Andere neue Frist möglich ?????*
Sehr geehrter Fragesteller,
vielen Dank für Ihre Rückmeldung und die Klarstellung der relevanten Daten. Ich gehe nun systematisch auf Ihre Fragen ein und erläutere die Konsequenzen der jeweiligen gesetzlichen Regelungen auf Ihren Fall.
1) Verjährungsfrist gemäß § 548 BGB
Die Verjährungsfrist für Schadensersatzansprüche des Vermieters beginnt mit der Rückgabe der Mietsache. Da die Übergabe am 24.08.2024 erfolgte, endet die reguläre Verjährungsfrist exakt am 24.02.2025. Dieser Termin ist also korrekt berechnet.
2) Verjährungshemmung nach § 203 BGB
Es ist unstreitig, dass Verhandlungen zwischen den Parteien stattfanden und die Verjährung gehemmt wurde. Diese Hemmung begann spätestens mit dem Einigungsangebot vom 06.11.2024.
3) Beendigung der Hemmung der Verjährung und deren Auswirkungen
A) Aktive Beendigung der Verhandlungen
Eine aktive Beendigung der Verhandlungen ist nicht gegeben. Vielmehr setzt die Gegenseite (S) am 25.01.2025 das Verfahren fort, indem sie ankündigt, die Verzichtserklärung in der kommenden Woche an den Mieter zu versenden.
➜ Ihre Frage zur zeitlichen Berechnung ist berechtigt: Sie haben korrekt erkannt, dass ein Ablauf am 14.01.2025 nicht schlüssig ist. Der maßgebliche Zeitpunkt ist vielmehr nach Ablauf der Zeit für die Bearbeitung der Erklärung sowie der Postlaufzeiten. Da diese mindestens einige Tage betragen, kann nicht vor Mitte Februar von einer Beendigung der Verhandlungen ausgegangen werden.
B) Einschlafen der Verhandlungen durch Schweigen
Schweigen kann als konkludente Beendigung der Verhandlungen gewertet werden, wenn eine Partei erkennbar nicht mehr an einer Fortführung interessiert ist.
➜ In Ihrem Fall ist zu berücksichtigen, dass die letzte aktive Erklärung der Gegenseite (S) am 31.01.2025 durch Ihre Bestätigung erfolgte. Anschließend hätte die Gegenseite die Verzichtserklärung zusenden müssen. Da dies nicht geschah, kann frühestens zwei Wochen nach dem zugesagten Versanddatum – also ca. Mitte Februar 2025 – von einem Einschlafen der Verhandlungen ausgegangen werden.
➜ Folge für die 3-monatige Anschlussfrist:
Nach Beendigung der Hemmung durch Einschlafen läuft die Verjährung nicht sofort weiter, sondern gemäß § 203 S. 2 BGB greift eine dreimonatige Anschlussfrist. Diese beginnt erst ab dem Zeitpunkt, zu dem das Einschlafen der Verhandlungen festgestellt werden kann.
Falls man also von einer Beendigung der Verhandlungen zum 15.02.2025 ausgeht, würde die neue Verjährungsfrist frühestens am 15.05.2025 enden.
4) Fortlauf der Verjährung und alternative Fristberechnungen
Da die Verjährung durch die Verhandlungen gehemmt wurde, wird die ursprüngliche Frist unterbrochen. Es gibt daher keine „einfache" Fortsetzung der ursprünglichen 6-Monats-Frist, sondern die Frist endet drei Monate nach dem tatsächlichen Ende der Verhandlungen.
➜ Mögliche Szenarien zur Fristberechnung:
Falls die Verhandlungen nachweislich spätestens am 15.02.2025 beendet sind, endet die Verjährung am 15.05.2025.
Falls sich durch die Verzögerung der Gegenseite ein späterer Termin ergibt (z.B. 25.02.2025), würde die Verjährung erst am 25.05.2025 enden.
5) Bedeutung des abgeschlossenen Vergleichs
Ein Vergleich ist eine gegenseitige Vereinbarung über die Beendigung von Ansprüchen. In Ihrem Fall wurde ein Vergleich in der Kommunikation am 14.01.2025 ausgehandelt und durch die Vermieterin (V) bestätigt.
➜ Problem der fehlenden Unterzeichnung
Da S bereits am 25.01.2025 angekündigt hat, die Verzichtserklärung weiterzuleiten, kann daraus ein rechtsverbindliches Anerkenntnis abgeleitet werden.
Falls die Gegenseite sich nicht mehr meldet oder eine Unterschrift verweigert, könnte argumentiert werden, dass sie durch ihr Verhalten den Vergleich konkludent bestätigt hat.
Mögliche Lösung:
Sie könnten eine gerichtliche Feststellungsklage erheben, dass ein Vergleich zustande gekommen ist. Dies wäre sinnvoll, falls die Gegenseite sich weiterhin nicht rührt.
Alternativ könnten Sie eine Frist zur Unterzeichnung setzen und ankündigen, dass nach Fristablauf der ursprüngliche Schadensersatzanspruch weiterverfolgt wird.
6) Dringende Handlungsempfehlungen vor dem 24.02.2025:
Da die Verjährungsfrist zunächst noch formell zum 24.02.2025 läuft (vor Hemmung), sollte zur Sicherheit gehandelt werden:
1. Verjährungshemmung durch ein gerichtliches Verfahren
- Mahnbescheid beantragen: Dies würde die Verjährung sofort hemmen. Falls S danach doch noch einlenkt, kann der Mahnbescheid zurückgenommen werden.
- Feststellungsklage erheben, falls der Vergleich durch Schweigen oder Verzögerung unterlaufen wird.
2. Letzte Frist setzen
Sie könnten S eine letzte Frist (z. B. bis 20.02.2025) setzen, um die unterzeichnete Verzichtserklärung zu senden. Andernfalls wird der Schadensersatz gerichtlich geltend gemacht.
3. Dokumentation und Aufrechnung vorbereiten
Falls keine Lösung erfolgt, können Sie die Kaution formell mit offenen Forderungen verrechnen. Hierzu muss eine Aufrechnungserklärung nach § 387 BGB abgegeben werden.
Auch nach Ablauf der Verjährungsfrist bleibt die Aufrechnung mit verjährten Forderungen nach § 215 BGB möglich, solange die Forderung vor der Verjährung noch bestand.
7) Was sonst noch zu beachten ist
Die Verzögerungstaktik der Gegenseite könnte darauf abzielen, die Verjährungsfrist verstreichen zu lassen. Sie sollten sich daher nicht auf vage Zusagen verlassen.
Falls Sie die Kaution noch nicht einbehalten haben, sollte geprüft werden, ob eine direkte Sicherungsmaßnahme (z. B. Sperrvermerk auf dem Sparbuch) möglich ist.
Fazit
Ihre Annahme, dass die Verjährung frühestens im Mai 2025 endet, ist richtig.
Sie sollten trotzdem vor dem 24.02.2025 Maßnahmen zur Hemmung der Verjährung ergreifen, falls keine klare Einigung erfolgt.
Der Vergleich könnte bereits bindend sein, muss aber zur Sicherheit durch eine Fristsetzung und ggf. gerichtliche Bestätigung abgesichert werden.
Zur Absicherung empfiehlt sich ein Mahnbescheid oder eine förmliche Aufrechnungserklärung.
Ich hoffe, diese Antwort klärt alle offenen Fragen.
Mit freundlichen Grüßen
Hussein Madani
Rechtsanwalt
