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Mietrecht - Kautionsauszahlung und Aufrechenbarkeit von Mängeln nach Verjährung


20.11.2017 07:06 |
Preis: 55,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Sehr geehrte Damen und Herren,

Ich wende mich mit folgender Situation und Fragen zum Mietrecht an Sie.
Ich habe vom 01.05.2013 bis zum 30.06.2017 eine Wohnung zur Miete bewohnt. Die Kündigung zum 30.06.2017 erfolgte fristgerecht und die Übergabe der Wohnung erfolgte am 30.06.2017. Ein Übergabeprotokoll wurde angefertigt, es wurden drei Punkte bemängelt:
- Fugen im Badezimmer weisen Schimmel auf
- Grundreinigung im Flur und Badezimmer notwendig
- Macken an den Türen im Wandschrank sowie Ablösung von Farbe an der Tür im Badezimmer

Sowohl den Schimmel an den Fugen sowie die Grundreinigung habe ich mündlich bei der Übergabe nicht akzeptiert. Da mein Vermieter auf die Übernahme in das Protokoll bestand, habe ich das gesamte Protokoll mit dem Vermerk "Unter Vorbehalt" vor meiner Unterschrift unterzeichnet. Zeugen können meine Einwände bestätigen und haben das Protokoll ebenfalls unterzeichnet. Eine Nennung der Höhe der Ersatzansprüche ist nicht vermerkt, genausowenig eine Setzung einer Nachfrist zur Behebung der Mängel.
Auf dem Protokoll ist vermerkt, dass sich mein Vermieter mit mir telefonisch in Verbindung setzt zwecks Klärung der Höhe seiner Ansprüche. Mündlich vereinbart war binnen einer Woche. Das Telefonat fand nicht statt und erst zwei Monate nach Übergabe erhielt ich nach zweimaliger Nachfrage erst einen Scan des Protokolls.

Zu meinen Fragen:
1) Ist mein pauschaler Vermerk "Unter Vorbehalt" auf dem Übergabeprotokoll in Kombination mit meinen (durch Zeugen belegbaren) mündlich vorgebrachten Einwänden hinreichend zur Wiederlegung der Mängelansprüche? -> Schimmel ist bei dem innenliegenden Badezimmer nicht zu vermeiden. Zudem war eine pflegliche Benutzung gegeben und nach kurzen Suchen sind mir schon genug Urteile aufgefallen, die eine klare Verantwortung beim Vermieter bestätigen. Eine Grundreinigung war ebenfalls nicht erforderlich, da vor den Augen des Vermieters die "Besenreinheit" hergestellt wurde und keine groben Verunreinigungen vorhanden waren. Im Mietvertrag ist eine besenreine Übergabe vereinbart.

In Bezug auf die noch auszuzahlende Kaution
2) Gilt die Verjährungsfrist von sechs Monaten nach Übergabe des Mietobjektes bis zum 01.01.2018 zur konkreten Anmeldung von Mängelansprüchen seitens meines Vermieters oder hat das Übergabeprotokoll eine aufschiebende / hemmende Wirkung? Bisher fand lediglich eine Bestandsaufnahme gemäß Übgergabeprotokoll statt. Eine konkrete Anmeldung mittels spezifischer Mängelnennung und Nennung der Höhe des Schadens fand bis heute nicht statt.

3) Wenn bis zum 01.01.2018 keine konkrete Anmeldung erfolgt, kann ich die Kaution in voller Höhe abzüglich eines Betriebskosteneinbehaltes einfordern?

4) Kann mein Vermieter selbst nach dem 01.01.2018 die Kosten der Mängel konkret benennen und rechtswirksam einfordern / mit der Kaution aufrechnen? Wenn ja, kann ich dem unter der Prämisse, dass mir keine Frist zur Nachbesserung gewährt wurde, wiedersprechen und die Auszahlung der Kaution verlangen?

5) Wie ist ein für mich optimales Vorgehen zu gestalten, sodass ich keine verjährten oder durch die nicht erfolgte Firstsetzung zur Mängelbesteitigung, gemäß §285 BGB, hinfälligen Ansprüche zu übernehmen habe / mit der Kaution aufgerechnet werden können.

Ich freue mich auf eine Beantwortung der oben genannten Fragen. Insbesondere die rechtliche Stellung des unter Vorbehalten unterschriebenen Übergabeprotokolls in Bezug auf die Anmeldung von Mängelansprüchen ist für die Verjährung und Aufrechenbarkeit von Interesse für mich.
20.11.2017 | 08:32

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Frage 1:

Der pauschale Vorbehalt bei der Unterzeichnung des Protokolls widerlegt noch keine evtl. Mängelbeseitigungungsansprüche des Vermieters. Hieraus ergibt sich nur, dass Sie mit dem Protokoll so nicht einverstanden waren. Dies ist aber sowohl für den Verjährungsbeginn als auch für eine evtl. Aufrechnung durch den Vermieter ohne Bedeutung.

In Kombination mit den Zeugen wäre es schon eher möglich diese Ansprüche abzuwehren.

Der Vermieter muss Ihnen die Mängel und Schäden in der Wohnung bei der Rückgabe beweisen. Dafür sind die im Übergabeprotokoll vermerken Mängel natürlich ein gutes Indiz, auch wenn ebenfalls ersichtlich ist, dass die Mängel streitg waren.

Letztlich kommt es auf die Beweise und die Beweiswürdigung des Gerichts an, inwieweit der Vermieter mit seinen Schadensersatzansprüchen durchkommt.

Frage 2:

Die 6-monatige Verjährungsfrist beginnt gem. § 548 Abs. 1 BGB mit der Übergabe der Wohnung am 30.6.2017 zu laufen und endet daher am 30.12.2017.

Solange hat der Vermieter grds. Zeit seine Ansprüche zu konkretisieren und zu beziffern.

Frage 3 und 4

Auch mit verjährten Forderungen ist grds. eine Aufrechnung möglich, dies ergibt sich auy § 215 BGB. Der Vermieter muss dann aber seinen Anspruch dem Grunde und der Höhe nach beweisen.

Sie geben an, dass bei der Übergabe der Wohnung eine mündliche Frist von einer Woche für die Beseitigung der ebenfalls mündlich besprochenen und zudem protokollierten Mängel vereinbart wurde. Dies kann ausreichend für einen Schadensersatzanspruch des Vermieters sein, wenn die Frist nicht eingehalten wurde und er sowohl die Fristsetzung als auch deren fruchtlosen Ablauf beweisen kann. Der Vermerk, dass sich der Vermieter wegen der Höhe der Schäden telefonisch in Verbindung setzt, steht dem nicht entgegen.

Könnte der Vermieter beweisen, dass Sie die Beseitigung der Mängel bereits bei der Übergabe verweigert haben, wäre eine Fristsetzung entbehrlich und der Vermieter könnte gleich den Schadensersatz verlangen.

Sie können daher zwar den Schadensersarzforderungen des Vermieters widersprechen, letztlich kommt es aber auch hier wieder auf die Beweise und die Beweiswürdigung des Gerichts an, ob und inwieweit Sie damit durchdringen und die Forderungen des Vermieters erfolgreich abwehren können.

Macht der Vermieter innerhalb der maximalen Abrechnungsfrist für die Kaution keine Forderung geltend und legt auch keine Abrechnung vor, können Sie sowohl die Abrechnung als auch die Rückzahlung der Kaution fordern.

Sie müssen dann aber wie oben beschrieben grds. damit rechnen, dass der Vermieter versucht, Schadensersatzansprüche mit der Kaution zu verrechnen.

Frage 5:

Diese Frage lässt sich hier nicht seriös beantworten, da es wie immer auf sämtliche Details und die Beweismöglichkeiten ankommt. Hierzu sind weitere Prüfungen notwendig, inkl. der vorhandenen Beweismittel, was im Rahmen dieser Onlineberatung schlichtweg nicht möglich ist.

Die einfachste Möglichkeit ist natürlich immer, eine mangelfreie Wohnung zu übergeben bzw. unstreitige Mängel umgehend und fristgerecht zu beseitigen.
Manchmal kann bei streitigen Mängeln auch eine Einigung mit dem Vermieter getroffen werden, wobei das nicht automatisch eine Aufrechnung verhindert sondern dadurch meist die Höhe der Forderung geklärt wird und erreicht wird, dass eine zeitnahe Abrechnung der Kaution erfolgt.

Letztlich wird wohl nur ein Rechtsstreit verbindlich klären, ob evtl. Verrechnungen mit der Kaution begründet waren. Wer dann Recht bekommt, hängt wiederum vin der Beweisaufnahme ab.

Ich hoffe, Ihre Frage damit verständlich beantwortet zu haben. Bei Nachfragen / Versändnusfragen nutzen Sie bitte die Nacbfrageoption.

Mit freundlichen Grüßen
Silke Jacobi
Rechtsanwältin



Rechtsanwältin Silke Jacobi

Nachfrage vom Fragesteller 20.11.2017 | 09:14

Sehr geehrte Frau Jacobi,

Vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort.
Zu den Antworten 3 und 4 haben Sie allerdings eine falsche Annahme vorausgesetzt. Wie ich in Frage 4 geschrieben hatte, wurde mir keine Frist zur Nachbesserung gestellt. Mein Vermieter wollte sich lediglich binnen einer Woche mit mir in Verbindung setzen um die Positionen aus dem Übergabeprotokoll genauer zu beziffern. Daraus lässt sich m.E. noch keine Frist zur Nachbesserung ableiten, vor allem, da mit der Wohnungsübergabe ja auch eine Schlüsselübergabe einherging und somit eine Nachbesserung meinerseits prinzipiell nicht möglich war.
Eine Verweigerung der Mängelbeseitigung meinerseits bestand zu keinem Zeitpunkt. Mir wurde schlichtweg keine Möglichkeit zur Nachbesserung gewährt / eingefordert, sodass ich vom Grundsatz her mich einer monäteren Ersatzleistung verweigern müsste. Vielen Dank schon einmal für eine Konkretisierung Ihrer Antwort zu 3 und 4.

Zudem bitte noch eine kurze Erläuterung: Abrechnungsfrist endet mit Verjährungszeitpunkt zum 30.12.2017? In ihrer Antwort zu Frage 3/4 schreiben Sie zunächst, dass ihm danach immer noch eine Aufrechnung gegen die Kaution möglich ist, danach schreiben Sie allerdings, dass der 30.12.2017 als Stichpunkt für die Anmeldung gilt. Verstehe ich nun richtig, dass er zwar bis zum Stichtag anmelden muss aber trotzdem selbst danach noch abrechnen darf ohne es angemeldet zu haben? Worin besteht dann der Sinn einer Frist?

Viele Grüße und noch einmal vielen Dank für ihre ausführliche Antwort.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.11.2017 | 10:18

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich wie folgt beantworten möchte.

Ich habe es tatsächlich so missverstanden, dass mündlich eine Beseitigungsfrist von einer Woche vereinbart wurde.

Wurde Ihnen jedoch gar keine Frist zur Beseitigung der Mängel gesetzt oder Ihnen die Beseitigung unmöglich gemacht, kann der Vermieter die Beseitigungskosten grds. nicht im Wege des Schadensersatzes geltend machen.

Um dies zu umgehen, versuchen manche Vermieter zu behaupten, dass der Mieter die Mängelbeseitigung abgelehnt oder verweigert hat. Daher mein Hinweis darauf, dass wenn der Vermieter es beweisen könnte, dass die Mängelbeseitigung verweigert wurde, eine Frist entbehrlich ist.

Die Schlüsselübergabe macht dem Mieter die Beseitigung der Mängel jedoch noch nicht automatisch unmöglich. Solange der Vermieter den Zutritt zur Wohnung nicht komplett verweigert, sondern z. B. die Schlüssel nach Absprache noch einmal aushändigt oder die Wohnung öffnet, hat der Mieter grds. auch noch die Möglichkeit, die Mängel in der Wohnung selbst zu beseitigen.

Wie in der Antwort beschrieben, beträgt die Verjährungsfrist für die Schadensersatzansprüche des Vermieters 6 Monate, beginnend mit der Rückgabe der Wohnung.

Innerhalb dieser Frist muss der Vermieter seine Ansprüche konkretisieren, beziffern und geltend machen. Diese Frist endet hier am 30.12.2017. Solange kann der Vermieter also noch die Beseitigung der Mängel verlangen, eine Beseitigungsfrist setzen und wenn die Frist nicht eingehalten wird, seinen Schadensersatzanspruch beziffern und geltend machen.

Je länger damit wartet, desto schwieriger kann es natürlich für ihn werden, die Schäden ausreichend zu beweisen, weil in der Zwischenzeit ja u. U. eine Verschlechterung eingetreten sein könnte, die Sie nicht mehr zu verantworten haben. Dass sich der Vermieter noch nicht wieder wegen der Schäden gemeldet hat, heißt aber leider auch noch nicht, dass er von seinen Forderungen absieht.

Nach Ablauf der Verjährungsfrist können die Schadensersatzansprüche nicht mehr erstmals geltend gemacht werden. Die Konkretisierung der Mängel mit Beseitigungsaufforderung und ggf. die Geltendmachung einer Schadensersatzforderung muss dem Mieter vor Ablauf der Verjährungsfrist zugegangen sein.

Hat der Vermieter berechtigte Schadensersatzansprüche und macht er diese bis zum 30.12.2017 nachweislich geltend, kann er aber seine Forderung auch noch danach mit der Kaution verrechnen, da der Anspruch bereits vor Eintritt der Verjährung entstanden ist und verrechnet werden durfte.

Als Beispiel: Der Vermieter macht seine korrekten und begründeten Schadensersatzforderungen am 29.12.2017 (Zugang beim Mieter) geltend und rechnet am 02.01.2018 mit der Kaution ab. Die Aufrechnung wäre dann zulässig, obwohl die Verjährung für die Schadensersatzansprüche abgelaufen ist, allerdings die Ansprüche selbst bereits vor der Verjährungsfrist entstanden sind. Ginge die Schadensersatzforderung erstmals am 31.12.2017 beim Mieter ein und wurden bis dahin die Schäden auch noch nicht ausreichend konkret benannt und keine Beseitigung gefordert, wäre die Forderung bereits verjährt gewesen, eine Aufrechnung wäre dann grds. nicht mehr möglich. Sowohl für den Schadensersatzanspruch als solchen als auch die Aufrechenbarkeit ist der Vermieter beweispflichtig.

Die kurze Verjährungsfrist von 6 Monaten hat den Sinn, dass der Mieter möglichst schnell Sicherheit haben soll, ob noch Schadensersatzforderungen des Vermieters bestehen. Nach Ablauf der Verjährungsfrist kann der Vermieter keine Schadensersatzansprüche, die er bis dahin nicht beziffert und geltend gemacht hat, mehr einfordern.

Die Möglichkeit auch mit verjährten Ansprüchen aufrechnen zu können, soll dagegen den Gläubiger schützen, der seine Forderungen rechtzeitig geltend gemacht hat, wenn der Schuldner nicht innerhalb der Verjährungsfrist zahlt. Dann darf der Gläubiger seine Forderung auch noch nach dem Verjährungseintritt mit einer Gegenforderung des Schuldners verrechnen.

Ich hoffe, Ihre Nachfrage damit beantwortet zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Silke Jacobi
Rechtsanwältin

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.11.2017 | 10:19

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich wie folgt beantworten möchte.

Ich habe es tatsächlich so missverstanden, dass mündlich eine Beseitigungsfrist von einer Woche vereinbart wurde.

Wurde Ihnen jedoch gar keine Frist zur Beseitigung der Mängel gesetzt oder Ihnen die Beseitigung unmöglich gemacht, kann der Vermieter die Beseitigungskosten grds. nicht im Wege des Schadensersatzes geltend machen.

Um dies zu umgehen, versuchen manche Vermieter zu behaupten, dass der Mieter die Mängelbeseitigung abgelehnt oder verweigert hat. Daher mein Hinweis darauf, dass wenn der Vermieter es beweisen könnte, dass die Mängelbeseitigung verweigert wurde, eine Frist entbehrlich ist.

Die Schlüsselübergabe macht dem Mieter die Beseitigung der Mängel jedoch noch nicht automatisch unmöglich. Solange der Vermieter den Zutritt zur Wohnung nicht komplett verweigert, sondern z. B. die Schlüssel nach Absprache noch einmal aushändigt oder die Wohnung öffnet, hat der Mieter grds. auch noch die Möglichkeit, die Mängel in der Wohnung selbst zu beseitigen.

Wie in der Antwort beschrieben, beträgt die Verjährungsfrist für die Schadensersatzansprüche des Vermieters 6 Monate, beginnend mit der Rückgabe der Wohnung.

Innerhalb dieser Frist muss der Vermieter seine Ansprüche konkretisieren, beziffern und geltend machen. Diese Frist endet hier am 30.12.2017. Solange kann der Vermieter also noch die Beseitigung der Mängel verlangen, eine Beseitigungsfrist setzen und wenn die Frist nicht eingehalten wird, seinen Schadensersatzanspruch beziffern und geltend machen.

Je länger damit wartet, desto schwieriger kann es natürlich für ihn werden, die Schäden ausreichend zu beweisen, weil in der Zwischenzeit ja u. U. eine Verschlechterung eingetreten sein könnte, die Sie nicht mehr zu verantworten haben. Dass sich der Vermieter noch nicht wieder wegen der Schäden gemeldet hat, heißt aber leider auch noch nicht, dass er von seinen Forderungen absieht.

Nach Ablauf der Verjährungsfrist können die Schadensersatzansprüche nicht mehr erstmals geltend gemacht werden. Die Konkretisierung der Mängel mit Beseitigungsaufforderung und ggf. die Geltendmachung einer Schadensersatzforderung muss dem Mieter vor Ablauf der Verjährungsfrist zugegangen sein.

Hat der Vermieter berechtigte Schadensersatzansprüche und macht er diese bis zum 30.12.2017 nachweislich geltend, kann er aber seine Forderung auch noch danach mit der Kaution verrechnen, da der Anspruch bereits vor Eintritt der Verjährung entstanden ist und verrechnet werden durfte.

Als Beispiel: Der Vermieter macht seine korrekten und begründeten Schadensersatzforderungen am 29.12.2017 (Zugang beim Mieter) geltend und rechnet am 02.01.2018 mit der Kaution ab. Die Aufrechnung wäre dann zulässig, obwohl die Verjährung für die Schadensersatzansprüche abgelaufen ist, allerdings die Ansprüche selbst bereits vor der Verjährungsfrist entstanden sind. Ginge die Schadensersatzforderung erstmals am 31.12.2017 beim Mieter ein und wurden bis dahin die Schäden auch noch nicht ausreichend konkret benannt und keine Beseitigung gefordert, wäre die Forderung bereits verjährt gewesen, eine Aufrechnung wäre dann grds. nicht mehr möglich. Sowohl für den Schadensersatzanspruch als solchen als auch die Aufrechenbarkeit ist der Vermieter beweispflichtig.

Die kurze Verjährungsfrist von 6 Monaten hat den Sinn, dass der Mieter möglichst schnell Sicherheit haben soll, ob noch Schadensersatzforderungen des Vermieters bestehen. Nach Ablauf der Verjährungsfrist kann der Vermieter keine Schadensersatzansprüche, die er bis dahin nicht beziffert und geltend gemacht hat, mehr einfordern.

Die Möglichkeit auch mit verjährten Ansprüchen aufrechnen zu können, soll dagegen den Gläubiger schützen, der seine Forderungen rechtzeitig geltend gemacht hat, wenn der Schuldner nicht innerhalb der Verjährungsfrist zahlt. Dann darf der Gläubiger seine Forderung auch noch nach dem Verjährungseintritt mit einer Gegenforderung des Schuldners verrechnen.

Ich hoffe, Ihre Nachfrage damit beantwortet zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Silke Jacobi
Rechtsanwältin

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