Mietrecht, Nebenkostenanpassung

Sehr geehrte Fragestellerin,

Ihre Anfrage betrifft die Entscheidung zwischen dem Abschluss eines neuen Mietvertrags mit einer moderaten Mieterhöhung und der Ablehnung desselben, was zu einer höheren Mieterhöhung führen könnte. Nachfolgend erläutere ich die rechtlichen Rahmenbedingungen und gebe eine Empfehlung.

1. Umlagefähigkeit von Grundsteuer und Versicherungen

Gemäß § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) zählen sowohl die Grundsteuer als auch bestimmte Versicherungen (z. B. Gebäude- und Haftpflichtversicherungen) zu den umlagefähigen Betriebskosten. Voraussetzung für die Umlage ist jedoch eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag. Fehlt eine solche Regelung, kann der Vermieter diese Kosten nicht auf den Mieter umlegen.

2. Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete

Der Vermieter hat das Recht, die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu erhöhen, sofern die Miete seit mindestens 15 Monaten unverändert ist. Dabei sind jedoch die gesetzlichen Kappungsgrenzen zu beachten:

- Allgemein: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um maximal 20 % erhöht werden.

- In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt: Die Kappungsgrenze kann auf 15 % abgesenkt sein.

3. Vergleich der Optionen

Abschluss eines neuen Mietvertrags: Hierbei würde die Miete um 30 € erhöht, und es würden künftig Grundsteuer und Versicherungen als Nebenkosten umgelegt. Zudem wäre die nächste Mieterhöhung frühestens nach zwei Jahren möglich.

Ablehnung des neuen Mietvertrags: Der Vermieter könnte eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen, begrenzt durch die Kappungsgrenze von 20 %. Dies würde in Ihrem Fall eine Erhöhung um ca. 60 € bedeuten. Da im aktuellen Mietvertrag keine Umlagevereinbarung für Grundsteuer und Versicherungen besteht, könnten diese Kosten weiterhin nicht auf Sie umgelegt werden.

4. Empfehlung

Die Entscheidung hängt von Ihrer individuellen Situation ab. Finanziell betrachtet erscheint die Ablehnung des neuen Mietvertrags vorteilhafter, da die Mieterhöhung zwar höher ausfällt, jedoch keine zusätzlichen Nebenkosten für Grundsteuer und Versicherungen anfallen. Langfristig könnten jedoch weitere Mieterhöhungen folgen, sofern die ortsübliche Vergleichsmiete steigt.

Der Abschluss eines neuen Mietvertrags mit einer moderaten Mieterhöhung und der Umlage von Grundsteuer und Versicherungen könnte zu einer stabileren Mietentwicklung führen, da die nächste Mieterhöhung erst nach zwei Jahren möglich wäre. Allerdings würden Sie dauerhaft die zusätzlichen Nebenkosten tragen.

Es ist ratsam, die langfristigen finanziellen Auswirkungen beider Optionen sorgfältig abzuwägen, um die für Sie beste Entscheidung zu treffen.

Mit freundlichen Grüßen

Hussein Madani
Rechtsanwalt