Mietpreisüberhöhung (§ 5 Abs. 2 Wirtschaftsstrafgesetz)

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Grundsätzlich kann auch durch eine einseitige Mieterhöhung nach einer Modernisierung der Tatbestand der Mietüberhöhung erfüllt werden. Nach Ihrer Schilderung dürfte auch die 20%-Grenze problemlos überschritten sein, selbst wenn man wie einige Berliner Richter nicht den Mietspiegel zu Grunde legt, sondern spezielle Sachverständigengutachten verlangt. Ich gehe zudem davon aus, dass der Vermieter sich nicht auf eine Kostenmiete berufen kann.

Wie Sie bereits richtig erkannt haben, liegt das Hauptproblem hinsichtlich des Nachweises einer Mietüberhöhung im Tatbestandsmerkmal "Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbarem Wohnraum". Zwar hat der Berliner Senat am 28. April 2015 die Verordnung zur zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn gemäß § 556d Absatz 2 BGB (Mietenbegrenzungsverordnung) erlassen, womit ganze Stadt Berlin zum Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt wird. Damit allein ist aber die Ausnutzung eines geringen Angebots nicht bewiesen.
Die Rechtsprechung stellt vielmehr relativ hohe Ansprüche an den Mieter hinsichtlich dieses Nachweises. So hat der Bundesgerichtshof (Urteil vom 28.1.2004 – VIII ZR 190/03 ) ausgeführt: "Das Tatbestandsmerkmal der Ausnutzung eines geringen Angebots (§ 5 Abs. 2 WiStG ) ist nur erfüllt, wenn die Mangellage auf dem Wohnungsmarkt für die Vereinbarung der Miete im Einzelfall ursächlich war. Dazu hat der Mieter darzulegen und gegebenenfalls zu beweisen, welche Bemühungen bei der Wohnungssuche er bisher unternommen hat, weshalb diese erfolglos geblieben sind und dass er mangels einer Ausweichmöglichkeit nunmehr auf den Abschluss des für ihn ungünstigen Mietvertrages angewiesen war." Bei der Beantwortung der Frage, ob der Vermieter ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen ausgenutzt hat, ist auf das gesamte Gebiet der Gemeinde und nicht lediglich auf den Stadtteil abzustellen, in dem sich die Mietwohnung befindet. Das Tatbestandsmerkmal des "geringen Angebotes" ist deshalb nicht erfüllt, wenn der Wohnungsmarkt für vergleichbare Wohnungen nur in dem betreffenden Stadtteil angespannt, im übrigen Stadtgebiet aber entspannt ist (BGH, Urteil vom 13.4.2005 – VIII ZR 44/04 ). Auch das Landgericht Berlin verlangt insoweit: "Der Mieter, der sich darauf beruft, der Vermieter habe eine Mangellage im Sinne des § 5 WiStG ausgenutzt, muss Einzelheiten seiner Wohnungssuche darlegen. War diese auf bestimmte Stadtteile beschränkt, hat der Vermieter nicht die Mangellage ausgenutzt, sondern den Wunsch des Mieters, in einem von ihm bevorzugten Bezirk zu wohnen." (LG Berlin, Urteil vom 5.11.2002 – 65 S 59/02 ).

Eine abschließende Beurteilung, ob in Ihrem Fall eine Mietpreisüberhöhung vorliegt und ob Sie diese nachweisen können, kann ich ohne Kenntnis aller Details aus der Ferne leider nicht abschließend beantworten. Es empfiehlt sich in solchen Fällen aber durchaus, den Vermieter direkt mit dem Tatbestand zu konfrontieren, ggf. wird die Mieterhöhung dann zurückgenommen. Ansonsten sollte über eine Anzeige beim Wohnungsamt nachgedacht werden, wobei Sie gleichzeitig auch einen Antrag auf Abführung des Mehrerlöses stellen sollten.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen