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Mietkaution wird nicht zurückgezahlt - fragliche Vermieter-Verwalter-Konstellation !!


07.05.2007 16:12 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Karin Plewe



Sehr geehrte Damen und Herren Rechtsanwälte,

vor einem 3/4 Jahr zog ich aus einer recht teuren Mietwohnung aus. Die Wohnung wurde ohne Mängel übergeben. Die Wohnung wurde berufsbedingt nur ca. 3 Monate benutzt und dann ordnungsgemäß mit dreimonatiger Kündigungsfrist gekündigt. Der Mietvertrag wurde einvernehmlich 1/2 Monat früher aufgelöst, da noch ein neuer Teppich für den Nachmieter rein sollte. Heiz- und Betriebskostennachzahlungen sind anhand der Zählerstände und des im Sommerhalbjahr gelegenen Nutzungszeitraums definitiv auszuschließen (vielmehr müsste es eine ordentliche Rückzahlung geben). Es gab einen Mietrückstand, welcher jedoch einvernehmlich mit der Kaution verrechnet werden sollte. Rechnerisch ergab sich dann eine restliche Kautionssumme von ca. 750,00 Euro zzgl. der seit Leistung der Kaution angefallenen "marktüblichen Zinsen für eine Geldanlage mit dreimonatiger Kündigungsfrist" aus dem gesamten Kautionsbetrag von über 2.400,00 Euro.

Der Vermieter (Grundstückseigentümer) ist irischer Staatsbürger mit Wohnsitz in Dublin. Das Haus und somit auch meine ehemalige Wohnung wurden von einer Verwalterin (GmbH) unter Vorlage einer Originalvollmacht verwaltet. - Die Originalvollmacht (welche mir noch vorliegt) besagt sinngemäß, dass die Verwalterin zur Entgegennahme von Zahlungen befugt und auch Vertreterin in allen Rechtsstreitigkeiten sei. Die Verwalterin habe alle Handlungen im Sinne des Eigentümers vorzunehmen.

Alle im Zusammenhang mit der Wohnung zu leistenden Zahlungen erfolgten direkt auf ein auf den irischen Eigentümer lautendes Bankkonto bei einer deutschen Bank, wofür die Verwalterin eine Vollmacht besitzt. Die Mietkaution wurde daher ebenfalls in einem Stück auf dieses Konto eingezahlt. - Laut Mietvertrag war für die Anlage und Verwendung der Kaution die Beachtung der "gesetzlichen Vorschriften" vereinbart. Der Rückzahltermin wurde auch gleich auf "6 Monate nach Vertragsende" festgelegt. Somit hätte die Verwalterin den Kautionsbetrag abheben und auf ein Sparbuch einzahlen müssen (bzw. ein hierfür vorgesehenes Mietkautionskonto einrichten müssen).

Als ich nach sechs Monaten keine Abrechnung und kein Geld erhielt, schrieb ich die Verwalterin unter 14-tägiger Fristsetzung an und forderte die Kautionsrückzahlung. - Daraufhin konnte man sich zunächst nicht mehr an ein vorzeitiges Vertragsende erinnern, weshalb man mir mitteilte, dass ein Restbetrag von ca. 100 Euro für Nebenkostennachzahlungen(siehe oben!) einbehalten werde. - Aus den mir von der Verwalterin genannten Beträgen ging außerdem ein angeblicher Zinssatz von 0,1 % p.a. hervor.

Daraufhin schrieb ich per Einschreiben/Rückschein unter Beifügung einer Kopie der damaligen Vereinbarung zurück, dass der Mietvertrag wirksam 1/2 Monat vor dem eigentlichen Vertragsende aufgelöst wurde und daher ein höherer Kautionsbetrag fällig sei. Ferner schrieb ich, dass aufgrund der kurzen Nutzung im Sommerhalbjahr (Wohnung stand zudem 2 1/2 Monate leer) gar keine Nachzahlungen möglich sein können und verlangte unter Hinweis auf den angeblichen Zinssatz von 0,1% den Nachweis der gesetzlich vorgeschriebenen Anlage der Mietkaution (laut Rechtsprechung habe ich ja ein diesbezügliches Auskunftsrecht). - Ich setzte hierfür eine Frist von einer Woche.

Nun erhielt ich ein Schreiben, wonach man mir den Erhalt meines Schreibens bestätigte und nun eine Summe von ca. 750,00 Euro überweisen wollte, jedoch fehlte der Nachweis über die ordnungsgemäße Geldanlage (Sparbuchkopie bzw. Kopie von sonstigen Bankunterlagen o.ä.). Auch sind in den 750,00 Euro rein rechnerisch überhaupt keine Zinsen enthalten. - Nach Ablauf von 3 Wochen nach Erhalt dieses Schreibens war ich jedoch weder im Besitz der 750,00 Euro, noch erbrachte man mir den Nachweis über die Anlage der Mietkaution.

Ich setzte daher eine letzte einwöchige Frist zur Rückzahlung, wobei ich nun eigenmächtig einen Betrag von pauschal 800,00 Euro forderte, worin meiner Ansicht nach die üblichen Zinsen enthalten sind. - In diesem Schreiben drohte ich an, die Verwalterin wegen Untreue und Unterschlagung anzuzeigen, wenn die Zahlung wieder ausbleibt. - Die Zahlung blieb natürlich aus und ich faxte der Verwalterin eine bereits vorbereitete Strafanzeige und gab ihr fairerweise noch eine Woche Zeit, um die 800,00 Euro zu überweisen, so dass die Angelegenheit für beide Seiten ohne Ärger beendet wäre.

Leider kam wieder kein Geld und mir blieb keine andere Wahl, als die Strafanzeige per Einschreiben/Rückschein direkt an die zuständige Staatsanwaltschaft zu übermitteln. - Ferner beantragte ich einen Mahnbescheid gegen die Verwalterin. Als Forderungsgrundlage nahm ich das Schreiben der Verwalterin, wonach diese mir die 750,00 Euro überweisen wollte. - Und zwar richtete ich meine Forderung gegen die GmbH und gab die Geschäftsführerin als Vertreterin an.

Jedoch wurde nun Widerspruch eingelegt, weshalb ich mit meinem Latein am Ende bin.


MEINE FRAGEN:

- Wie ist das Verhalten der Verwalterin zu erklären?

- Wie komme ich zu meinem Recht bzw. zu meinem Geld?


Besten Dank für Ihre Bemühungen!
Sehr geehrter Fragesteller,

auf der Grundlage Ihrer Angaben beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

Zunächst einmal bedeutet ein Widerspruch gegen einen Mahnbescheid noch nicht, dass die Gegenseite im Recht ist. In solchen Fällen wird häufig routinemäßig von Gesellschaften Widerspruch eingelegt, um Zeit zu gewinnen und die Forderung in Ruhe prüfen zu können. Nach Ihrer Schilderung ist ein irrationales Verhalten der Verwalterin auch nicht auszuschließen.

Vorausgesetzt, Ihre Berechnung stimmt, haben Sie mit den diversen Aufforderungen und Fristsetzungen zunächst alles richtig gemacht.

Wenn Sie zu Ihrem Geld kommen wollen, wird Ihnen wohl nichts anderes übrig bleiben, als das Gerichtsverfahren weiter zu betreiben. Sie werden nun vom Mahngericht eine Aufforderung erhalten, wonach Sie den restlichen Gerichtsgebührenvorschuss einzahlen sollen. Sobald Sie diese Zahlung geleistet haben, wird die Akte an das zuständige Amtsgericht am Ort der Mietsache abgegeben. Ich gehe davon aus, dass Sie dies beantragt (im Formular angekreuzt) haben, ansonsten sollten Sie es noch nachholen. Das weitere Verfahren unterscheidet sich dann nicht mehr von einem "normalen" Klageverfahren.

Im weiteren Gerichtsverfahren sollten Sie sich allerdings anwaltlich vertreten lassen, weil das Zivilrecht einige Klippen kennt, die dazu führen können, dass man einen Prozeß verliert, obwohl man im Recht ist, nur weil man sich an manche Verfahrensregeln nicht gehalten hat.

Ich sehe es als etwas problematisch an, dass Sie die Verwalterin verklagt haben, denn Ihr Vertragspartner ist der Vermieter. Die Verwalterin ist nicht aus eigenem Recht verpflichtet, sondern nur als Bevollmächtigte. Sie hätten den Vermieter, vertreten durch die Verwaltungs-GmbH, diese wiederum vertreten durch die Geschäftsführerin, verklagen müssen.
Deshalb sollten Sie nun im Gerichtsverfahren einen Parteiwechsel vornehmen. Dieser ist zulässig, wenn die Gegenseite zustimmt (was hier wohl eher nicht zu erwarten ist) oder wenn das Gericht es für sachdienlich erachtet. Für dieses Vorgehen sollten Sie sich unbedingt anwaltliche Unterstützung holen, denn wenn das Vorhaben misslingt, kann es passieren, dass Sie den Prozess gegen die Verwalterin verlieren, alle Kosten tragen müssen, und dann noch eine neues Gerichtsverfahren gegen den Vermieter einleiten müssen (mit neuer Kostenbelastung).

Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine erste Orientierung geben.

Mit freundlichen Grüßen

Karin Plewe
Rechtsanwältin

info@kanzlei-plewe.de




Nachfrage vom Fragesteller 08.05.2007 | 23:13

Vielen Dank für Ihre Ausführungen! - Ich werde nun das bisherige Mahnverfahren im Sande verlaufen lassen und den Eigentümer/Vermieter im Rahmen eines neuen Mahnverfahrens auf Zahlung des untreitigen Betrages nebst der angelaufenen marktüblichen Zinsen verklagen.

Hierzu folgende Fragen:

- Habe ich es richtig verstanden, dass für ein ordentliches Gerichtsverfahren gegen den irischen Eigentümer/Vermieter das Amtsgericht am Ort der Mietsache - also kein irisches Gericht - zuständig ist?

- Gilt dies nur, weil von dem Iren eine deutsche Firma als Verwalterin bevollmächtigt wurde und wenn diese Firma bei Gericht als Vertreterin benannt wird?

- Muss Gerichtspost in Irland zugestellt werden können? Oder reicht es, wenn Gerichtspost an die Anschrift der Vertreterin zugestellt werden kann?

Vielen Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.05.2007 | 11:16

Sehr geehrter Fragesteller,

nach § 29a ZPO gibt es den ausschliesslichen (!) Gerichtsstand für Mietsachen an dem Ort, an dem die Mietsache liegt, unabhängig vom Wohnort des Beklagten. Es genügt, wenn die Post über die Anschrift der Vertreterin zugestellt werden kann.

Das "im-Sande-verlaufen-lassen" des Mahnverfahrens kann allerdings riskant sein. Auch die Beklagte (also die GmbH) kann das Mahnverfahren weiter betreiben, wenn sie den Gebührenvorschuss bei Gericht einzahlt. Sie kann damit ein Verfahren erzwingen, an dessen Ende ein klagabweisendes Urteil steht, weil die GmbH die falsche Beklagte war. Besonders beliebt ist ein solches Verfahren nach Ablauf der Verjährungsfrist, so dass sich die Beklagte einfach auf Verjährung berufen kann.
Ein Parteiwechsel im (bisherigen) Verfahren wäre sicherer, zumal Sie davon ausgehen dürfen, dass die Verwalterin auch gegen den neuen Mahnbescheid Widerspruch einlegen wird. Dann wären Sie gleich weit wie jetzt.

Mit freundlichen Grüßen

Karin Plewe
Rechtsanwältin



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