Sehr geehrter Ratsuchender,
das Problem ist hier in der Tat, dass die Vereinbarungen über das Vorkaufsrecht mit der Anrechung des Mietzinses nicht notariell beurkundet worden ist. Diese Beurkundung wäre aber unbedingt erforderlich gewesen. Ohne diese notwendige Beurkundung ist auch tatsächlich die Vereinbarung nichtig.
Einen Anspruch auf Abschluss eines notariellen Vertrages haben Sie indess nicht. Allein der Passus, dass eine gesonderte schriftliche Vereinbarung geschlossen werden soll, hat für Sie leider nicht zur Folge, dass sich daraus auch der Rechtsanspruch ableitet, diesen Vertragsabschluss gerichtlich durchzusetzen.
Sie sollten aber mit anwaltlicher Hilfe unverzüglich die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung erklären.
Die arglistige Täuschung setzt voraus, dass die Vermieter in Kenntnis der Tatsache, dass die notarielle Beurkundung erforderlich ist, Sie zum Abschluss des Meitvertrages veranlasst hat, wissend, dass das Vorkaufsrecht unter Anrechung des Mietzinses nicht rechtlich bindend vereinbart worden ist.
Dafür spricht das Schreiben der Makler an die Vermieter, welches insbesondere auf die Kenntnis Bezug nimmt. Die Makler können dann in einem möglichen Rechtsstreit als Zeugen zur Verfügung stehen. Die Anfechtung hat dann zur Folge, dass Sie Ihren Schaden ersetzt verlangen können.
Ich rate dringend, ebenfalls anwaltliche Hilfe in Anspruch zu nehmen.
Nach sorfältiger Prüfung des Mietvertrages und aller sonstigen Umstände könnte man auch zu dem Ergebnis kommen, dass der gesamte Mietvertrag nichtig sein könnte. Sieht man in der "sonstigen Vereinbarung" bereits die Vereinbarung eines Vorkaufsrechts, wirkt sich die Nichtigkeit dieser Vereinbarung dergestalt auf den gesamten Vertrag aus, da dieser als wirtschaftliche Einheit zu betrachten ist. Auch unter diesem Gesichtspunkt würden Ihnen dann die Schadensersatzansprüche zustehen.
Es sollten aber alle Optionen genutzt werden, wozu zunächst auch die Anfechtung zählt, die unverzüglich erklärt werden muss.
Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle
Antwort
vonRechtsanwältin Sylvia True-Bohle
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Sehr geehrte Frau True-Bohle,
zunächst vielen Dank für die schnelle Antwort.
Meine Nachfrage:
Wäre denn eine Anfechtung jetzt noch rechtzeitig (der Rechtsbeistand der Vermieter hat uns bereits 2009 mitgeteilt, dass die Mietkauf-Vereinbarung rechtlich nicht bindend sei) und wenn sie erfolgreich durchgesetzt wird bzw. wenn der Vertrag nichtig ist, besteht dann nicht die Gefahr, dass wir unverzüglich ausziehen müssen?
Sehr geehrter Ratsuchender,
Ihre Vermutung ist zutreffend. Die Anfechtung ist nicht mehr möglich, da die Jahresfrist des § 124 BGB
bereits verstrichen ist.
Das weitere Vorgehen ist nun individuell abzuklären. Das Berufen auf die Nichtigkeit hat hingegen nicht zur Folge, dass Sie unverzüglich ausziehen müssen. Einem solchen Ansinnen der Vermieter werden Sie mit dem Hinweis auf § 242 BGB
entgegentreten können, was allerdings gut begründet werden muss. Ein solches Ansinnen verstößt nach meiner ersten Einschätzung gegen Treu und Glauben, da die Vermieter selber diesen Rechtszustand verursacht haben und es demzufolge für Sie zu einem untragbaren Ergebnis führen würde, sofort auszuziehen. Da diese Beurteilung jedoch immer einzelfallbezogen ist, sollte Sie dieses individuell an Hand des Vertrages und der Kenntnis aller Gesamtumstände noch einmal gesondert geprüft werden.
Es besteht rechtlich auch die Möglichkeit im Rahmen einer Umdeutung ein reines Nutzungsverhältnis anzunehmen, mit der Folge, dass dann eine ordentliche Kündigung möglich ist.
Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle
