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Mieterhöhung für gemeinschaftlichen Stellplatz: Hat der Mieter ein Stimmverbot?

03.05.2015 17:57 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle


In der Wohnanlage sind 17 Wohneinheiten und 16 Wohnungseigentümer. Im Innenhof sind 6 Garagen (5 sind im Sondereigentum und 1 im gemeinschaftlichen Eigentum) und 6 Stellplätze im gemeinschaftlichen Eigentum.
Die Eigentümergemeinschaft vermietet ihre Garage und die 6 Stellplätze an Wohnungseigentümer. Die Zuteilung der Parkplätze wird nach einer Warteliste gemacht, es gibt aber mehr Nachfrage als Plätze, so dass bestimmte Eigentümer Jahre warten müssen, bis ihnen ein Parkplatz zugeteilt wird, während andere seit Jahrzehnten einen oder gar mehrere Stellplätze mieten.

Die Miete, die seit 1995 konstant geblieben ist, entspricht nicht mehr dem heutigen "Marktpreis": 20 € für einen Stellplatz, 50 € für die Garage. Deshalb wird bei der nächsten Eigentümerversammlung über eine Mieterhöhung abgestimmt (50 € für einen Stellplatz, 110 € für die Garage). Wenn die Mieter abstimmen dürfen, dann sind sie gleichzeitig Mieter und Vermieter und es gibt eine Interessenkollision, d. h. Stimmrechtsverbot nach § 25, (5) WEG.
Meine Fragen:
1) Dürfen die Mieter an der Abstimmung teilnehmen oder unterliegen sie einem Stimmrechtsverbot?
2) Besteht das Stimmrechtsverbot auch, wenn man über die Zuteilungsmodalitäten abstimmen würde (Losverfahren und befristete Mietverträge anstatt Warteliste und unbefristete Vermietung). Die heutigen Mieter haben kein Interesse am Losverfahren.
3) Besteht das Stimmrechtsverbot bei allen Aspekten der Vermietung (z. B. wenn man beschließen soll, dass die Stellplätze mangels Nachfrage auch an Leuten vermietet werden können, die nicht im Hause wohnen, damit das Mietniveau immer dem "Marktpreis" entspricht)?

Sehr geehrte Ratsuchende,


die erste Frage ist zu verneinen sofern Mieter auch gleichzeitig Eigentümer sind, denn das Stimmrecht der Wohnungseigentümer gehört zu dem Kernbereich der Mitgliederrechte.

Eine Einschränkung nach § 25 V WEG kann nur bei schwerwiegenden Interessenkollisionen erfolgen, in denen die Wahrnehmung der Interessen bei der Willensbildung der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht mehr hinnehmbar wäre.

Und das ist hier nicht der Fall.

Sicherlich werden die Eigentümer, die auch Mieter sind, gegen eine Erhöhung - die ja mit 100% und mehr sicherlich ungewöhnlich ausfällt - stimmen. Genauso werden die Eigentümer, die nicht gelichzeitig Mieter sind, für eine Erhöhung stimmen und damit ebenfalls genauso ihre wirtschaftlichen Interessen mit der Abstimmung tangieren, so dass auch insoweit eine Interessenkollision bestehen würde.


Auch die beiden anderen Fragen sind zu Verneinen, da insoweit kein Stimmrechtsverbot besteht, da dann wiederum der Kernbereich unzulässig eingeschränkt werden würde.



Das bedeutet aber nicht, dass man solchen Miteigentümern rechtlos "ausgeliefert" ist, da ein -die Punkte 1-3 betreffender- Beschluss, der die Ablehnung umfassen würde, gerichtlich anfechtbar und prüfbar ist, wobei Billigkeitsgesichtspunkte vom Gericht ebenso wie die bisherige Regelung geprüft werden kann.

Sie werden dazu dann aber jeden entsprechenden Beschluss binnen Monatsfrist nach Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung durch Einleitung eines gerichtlichen Verfahrens angreifen müssen.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg

Nachfrage vom Fragesteller 03.05.2015 | 19:36

Was meinen Sie mit:
"Genauso werden die Eigentümer, die nicht gleichzeitig Mieter sind, für eine Erhöhung stimmen und damit ebenfalls genauso ihre wirtschaftlichen Interessen mit der Abstimmung tangieren, so dass auch insoweit eine Interessenkollision bestehen würde."?
Die Eigentümer, die nicht gleichzeitig Mieter sind werden für die Erhöhung stimmen, das ist klar: Damit kommt mehr Geld in die Kasse der Gemeinschaft. Aber warum tangieren sie damit genauso ihre wirtschaftlichen Interessen? Was haben sie da zu verlieren? Ich sehe keine Interessenkollision.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.05.2015 | 19:52

Sehr geehrte Ratsuchende,


sicherlich kommt mehr Geld in die Kasse der Gemeinschaft. Aber eben nicht durch die Eigentümer, die nicht Mieter sind.

Die Gemeinschaftskasse wird also durch die mietenden Eigentümer aufgefüllt - die nicht mietenden Eigentümer erzielen damit eine Erhöhung, die sie nicht zahlen und die Gemeinschaftskasse kommt dann auch den Nichtmietern zugute.

Daher erhöht sich auch zugunsten der Nichtmieter die Gemeinschaftskasse und der wirtschaftliche Vorteil ist vorhanden - gleichzeitig der wirtschaftliche Nachteil der Mieter.




Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg

Ergänzung vom Anwalt 04.05.2015 | 09:07

Sehr geehrte Ratsuchende,


Ihre "Bewertung" gibt tatsächlich Anlass, ergänzend Ihnen ergänzend nochmals mitzuteilen, dass Sie auf dem "Holzweg" sind, wenn Sie bei dem von Ihnen geschilderten Sachverhalt von einem Stimmverbot nach § 25 WEG ausgehen.

Ihnen ist zudem der zutreffende Weg aufgezeigt worden, wie Sie vorgehen müssen.

Aber offenbar hatten Sie eine bestimmte Erwartungshaltung in Form einer Bestätigung Ihrer fehlerhaften Rechtsauffassung, die nach der Rechtslage nicht erfüllt werden konnte, so dass Sie mit einer solchen "Bewertung" eine Frustbewältigung vornehmen wollen.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg

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