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In Eigentum als Mieter wohnen?

29.03.2016 11:48 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


09:56

Zusammenfassung: Wohnrecht an einem Teil einer Wohnung

Sehr geehrte Rechtsanwälte,

Ich habe zwei Fragen bzgl. der rechtlichen Situation von Miete und Untermiete.

Grundsituation:
Ein (Noch-) Einfamilienhaus meines Schwiegervaters wird in ein 2-Parteien-Wohnhaus umgebaut mit Partei 1 (Erdgeschoss) und Partei 2 (1. Stock). Eigentümer von Partei 1 bleibt mein Schwiegervater, Eigentümer von Partei 2 wird meine Schwägerin. Beide Eigentümer wohnen dann in ihren jeweiligen Parteien.
Die Wohnung im 1.Stock (Partei 2), die etwa 150 qm umfasst, wird so konzipiert, dass es unter den baulichen Gegebenheiten möglich ist, dass meine Frau und ich einen Wohnteil der Partei 2 nutzen könnten, quasi zusätzlich zu meiner Schwägerin in der Partei 2 wohnen.

Die Fragen hierzu:
(1) Ist dies Wohn-, und Mietrechtlich meiner Frau und mir gestattet bzw. eine legal Vorgehensweise? Wir werden dann keine Miete in dieser "Wohnung in der Wohnung" zahlen, sondern haben dann notariell beglaubigt einfach ein Wohnrecht in dieser Partei 2.
(2) Falls meine Frau und ich dieses Wohnrecht nicht nutzen, und in Absprache mit der Schwägerin als Eigentümerin, jemand Außenstehenden statt uns darin wohnen lassen, quasi als "Untermieter", dem wir diese "Wohnung in der Wohnung" vermieten: Ist dies Wohn-, und Mietrechtlich gestattet bzw. eine legal Vorgehensweise?

Wir möchten mit nichts in Konflikt kommen.

Besten Dank für eine Beantwortung.
29.03.2016 | 12:20

Antwort

von


(262)
Hopfengartenweg 6
90451 Nürnberg
Tel: 091138433062
Web: http://www.frischhut-recht.de
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Frage (1)
Ist dies Wohn-, und Mietrechtlich meiner Frau und mir gestattet bzw. eine legal Vorgehensweise? Wir werden dann keine Miete in dieser "Wohnung in der Wohnung" zahlen, sondern haben dann notariell beglaubigt einfach ein Wohnrecht in dieser Partei 2.

In mietrechtlicher Hinsicht ist es rechtlich unproblematisch auch Teile einer Wohnung zu vermieten. Selbstverständlich ist es Ihnen und Ihrer Ehefrau daher möglich auch (nur) Teile der Wohnung Ihrer Schwägerin zu bewohnen.

Dasselbe gilt, wenn Ihnen der Teil der Wohnung nicht über einen Mietvertrag sondern über ein dingliches Wohnrecht zur Nutzung überlassen wird. Das Wohnrecht gewährt Ihnen das Recht ein Gebäude bzw. einen Teil davon zu nutzen, obwohl Ihnen das Eigentum daran nicht zusteht. Das Wohnrecht stellt eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit dar und kann grundsätzlich auch auf einen Teil einer Wohnung beschränkt werden.

Frage (2)
Falls meine Frau und ich dieses Wohnrecht nicht nutzen, und in Absprache mit der Schwägerin als Eigentümerin, jemand Außenstehenden statt uns darin wohnen lassen, quasi als "Untermieter", dem wir diese "Wohnung in der Wohnung" vermieten: Ist dies Wohn-, und Mietrechtlich gestattet bzw. eine legal Vorgehensweise?

Sind Sie Mieter des Wohnungsteils, so bedarf eine Untervermietung grundsätzlich die Zustimmung Ihrer Schwägerin als (Haupt-)Vermieterin.

Im Falle eines dinglichen Wohnrechts dürfen Sie die Räume grundsätzlich nur selbst bewohnen, es sei denn, Sie wären nicht mehr im Stande die Wohnung selbst zu nutzen und wären auf die Mieteinnahmen dringend angewiesen, vgl. OLG Köln, Az.: 2 W 21/95. Allerdings können Sie mit Ihrer Schwägerin (notariell) vereinbaren, dass es gestattet ist, die Ausübung des Wohnrechts an Dritte zu überlassen. Bei Vorliegen einer solchen Erlaubnis, können Sie Ihr Wohnrecht grundsätzlich auch weitervermieten.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen. Bei weiteren Fragen oder wenn Sie bei diesem Fall anwaltliche Unterstützung benötigen sollten, stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit gern zur Verfügung, da meine auf das Miet- und Wohnungseigentumsrecht spezialisierte Kanzlei auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr würde im Falle einer Beauftragung vollständig angerechnet werden.

Mit freundlichen Grüßen



Dipl.iur Mikio A. Frischhut
Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Mikio Frischhut

Nachfrage vom Fragesteller 30.03.2016 | 01:04

Sehr geehrter Herr Frischhut,

herzlichen Dank für Ihre rasche und kompetente Antwort.

Um unseren Fall abzusichern, habe ich noch folgende Nachfrage zu Ihren geschätzten Antworten bzw. Ergänzung:

Die Vergrößerung des Einfamilienhauses ist im besagten Fall aus baurechtlichen Gründen (Außenbereich) zu einem 2-Parteien-Wohnhaus limitiert. Sprich die Umbauten sind nur auf 2 Parteien beschränkt und genehmigt. 3 Parteien werden nicht genehmigt.

(1) Ist es damit miet- und wohnrechtlich gestattet bzw. eine legale Vorgehensweise, Partei 2 (1.Stock) baulich aber trotzdem auf 2 Familien/Wohnungen aufzuteilen - eine als Eigentümer (Schwägerin) und eine (meine Frau und mich) als Mieter bzw. mit Wohnrecht - in dem Bewusstsein, dass insgesamt nur 2 Parteien genehmigt wurden, aber letztlich trotzdem 3 Wohnungen daraus baulich gemacht werden? Quasi wird der Wohnteil innen für uns so konzipiert, dass ein eigener Wohnbereich entsteht, dieser im gesamten aber mit dem Wohnteil der Schwägerin als 1 Partei angesehen wird. Es gibt z.B. nur einen Eingang zu Partei 2, von dem aus man dann aber in zwei getrennte Wohnbereiche gelangt.

(2) Wird die Nutzung des offiziellen 2-Parteien-Wohnhauses in 3 Wohneinheiten aus Ihrer Erfahrung heraus nachträglich kontrolliert? Oder könnte man dafür belangt werden?

Wir würden uns freuen, wenn Sie dies noch als verbindliche Rechtsberatung ergänzen könnten. Wir möchten nur auf Nummer sicher gehen.

Mit den besten Grüßen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.03.2016 | 09:56

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Nachfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Eine abschließende Beurteilung inwieweit die von Ihnen beabsichtigte Untervermietung mit der genehmigten Nutzungsänderung bzw. Umnutzung zu einem 2-Parteien-Wohnhaus vereinbar ist, erfordert in jedem Falle eine Prüfung der zugrunde liegenden Genehmigung (einschließlich etwaiger Auflagen) sowie des Bauantrages.

Eine nachträgliche Kontrolle wird im allgemeinen nur vereinzelt und/oder nach entsprechenden Hinweisen durch Dritte durchgeführt. Bei einem Verstoß gegen die Vorgaben einer genehmigten Nutzungsänderung drohen empfindliche Bußgelder und ggf. Rückbauverfügungen.

Ich rege daher an die baurechtliche Sachlage vorab anwaltlich prüfen zu lassen.

Ich hoffe, Ihre Nachfrage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Sollten Sie bei diesem Fall anwaltliche Unterstützung benötigen sollten, stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit gern zur Verfügung, da meine Kanzlei auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist.

Mit freundlichen Grüßen



Dipl.iur Mikio A. Frischhut
Rechtsanwalt

ANTWORT VON

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90451 Nürnberg
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