Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
Typische Wertsicherungsklauseln in Gewerbemietverträgen enthalten in der Regel eine automatische Anpassung des Mietzinses bei entsprechender Veränderung, vgl. z.B. BGH NJW 1980, 589
. Daher kann die Miete grundsätzlich auch rückwirkend verlangt werden.
Die Verjährung beträgt 3 Jahre ab Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist - daher wäre der Anspruch in Ihrem Fall auch noch nicht verjährt. In besonderen Ausnahmefällen kann zwar eine Verwirkung des Anspruchs vorliegen. Hierfür müssten Sie aber durch Ihr Verhalten einen besonderen Vertrauenstatbestand bei dem Mieter erzeugt haben, wofür ich in Ihrer Schilderung keinen Anhaltspunkt entdecken kann - allein das verspätete Geltendmachen des Anspruchs reicht für eine Verwirkung nicht aus (vgl. z.B. OLG Celle, 9.5.2001 - 2 U 236/00
).
Da bei einer wirksamen Wertsicherungsklausel mit automatischer Anpassung die Mieterhöhung ohne ausdrückliches Verlangen eintritt, ist ein weiterer Anstieg regelmäßig ab dem Zeitpunkt der entsprechenden Veränderung zu berechnen und nicht erst ab einem späteren Mieterhöhungsverlangen.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
Antwort
vonRechtsanwalt Jan Wilking
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Rechtsanwalt Jan Wilking
Sehr geehrter Herr RA Wilking,
"typische Wertsicherungsklauseln in Gewerbemietverträgen enthalten in der Regel eine automatische Anpassung des Mietzinses bei entsprechender Veränderung, vgl. z.B. BGH NJW 1980, 589
. Daher kann die Miete grundsätzlich auch rückwirkend verlangt werden."
Ist das so zu verstehen, dass nur bei automatischer Anpassung
die Miete rückwirkend erhöht werden kann und nicht wenn ein Aufforderungsschreiben vorausgehend vereinbart wurde?
Oder spielt das keine Rolle?
Vielen Dank im Voraus
Vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:
Grundsätzlich unterliegt bei der Vermietung zu Gewerbezwecken die Gestaltung einer solchen Klausel der Vertragsfreiheit der Parteien. Wenn in Ihrem Fall vertraglich vereinbart wurde, dass eine Mieterhöhung erst ab Zugang eines Aufforderungsschreiben (also gerade nicht automatisch) eintreten soll, wäre eine Einforderung erhöhter Miete rückwirkend (also für den Zeitraum vor Erhalt des Schreibens) in der Regel leider nicht möglich.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
