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Mieterhöhung trotz noch vorhandener Mängel

| 14.01.2016 17:10 |
Preis: ***,00 € |

Generelle Themen


Zusammenfassung: Energetische Modernisierung kann Minderungsrechte einstweilig beschränken. Die Anforderungen an eine Mieterhöhung wegen energetischer Sanierung sind jedoch umfangreich und sollten ausführlich geprüft werden. Mängel, die nicht durch diese Modernisierung bedingt sind, können zur Minderung berechtigen.

Mein Vermieter mußte Aufgrund von Mängeln letztes Jahr etwas 12.000 Euro investieren.
Teil des Daches neu decken(es hat durchgeregnet und leider sind die 2 Räume erheblich schlechter isoliert als vorher)
Fußbodenerneuerung in 2 Räumen(durch den Holzfußboden wuchs ein großer giftiger Schwamm. Anstatt ein Holzfundament gibt es jetzt, Beton, Estrich und Isolierung).
Nun rechtfertigt er sich, daß er pro Jahr 11% von Modernisierungen auf den Mieter umlegen darf. Da er es ja so wie so reparieren mußte begnügt er sich mit einer Mieterhöhung von 10%.
Ist das rechtens?
Zumal das Einfamilienhaus noch erhebliche Mängel aufweist:
Den Hof/Parktplatz hat er für Autos gesperrt( es ist ein Abwasserrohr gebrochen und 2/3 der Einfahrt sind um 1m tief eingebrochen. Und bleiben noch 1m m unsere Haustür zu erreichen-leider ohne Beleuchtung.
Durch den Wintergarten regnet es durch.
Das Aussenrollo ist seit 4 Monaten durch ein gerissenes Band unten und das Zimmer meines Sohnes hat weder Licht noch kann es gelüftet werden.
Die Eingangstür des Einfamilienhauses ist defekt-man kann sie nicht abschließen, man kann sie nicht zu machen. Nur anlehnen. Jeder kann das Haus betreten und die Tür geht bei Wind von alleine auf und steht auf. Nachts oder wenn wir arbeiten sehr ärgerlich.
Bei den Mängeln tue ich mich mit der Mieterhöhung sehr schwer.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Zu trennen sind hier zunächst die Instandsetzungsarbeiten des Vermieters und die sonstigen Mängel der Mietsache.

I.
Die Instandsetzungsarbeiten können bei einer ordnungsgemäßen Ankündigung in Fällen einer sog. energetischen Sanierung in der Tat auf die Mieter umgelegt werden, §§ 555b in Verbindung mit 559 BGB. Hierbei ist eine Vielzahl von Umständen zu berücksichtigen, wenn man ermitteln möchte, ob die einzelnen Maßnahmen einer energetischen Sanierung entsprechen. So kann z.B. eine Reparatur des Daches Energie durch verbesserte Isolierung einsparen und somit eine Mieterhöhung begründen. Wurde das Dach aber nur repariert und nicht modernisiert (wie Sie es schildern), sollte eine Mieterhöhung wegen energetischer Sanierung ausgeschlossen sein.

Im Umkehrschluss kann ein Austausch eines alten Fundaments gegen moderne, energiesparende Bauteile eine energetische Modernisierung darstellen, die den Vermieter zu einer Erhöhung berechtigt. Hier kommt es entscheidend auf die Ankündigung des Vermieters sowie die tatsächlichen Einsparungen an.

Nach Ihrer Schilderung könnte es sein, dass Ihr Vermieter hier die formelle Voraussetzungen des § 555c BGB für die ordnungsgemäße Umlegung der Kosten nicht erfüllt hat (ordnungsgemäße Ankündigung der Maßnahmen drei Monate im Voraus, Beschreibung der erwarteten Energieeinsparung, Werthöhung etc.). Dafür könnte sprechen, dass er nun nachträglich versucht die Erhöhung um lediglich 10% als Kulanz darzustellen.

Sie sollten daher ohne vorherige Prüfung durch einen Anwalt vor Ort noch nicht einer Mieterhöhung zustimmen oder die erhöhte Miete überweisen.


II.
Die Mängel berechtigen, soweit diese nicht durch eine ordnungsgemäße energetische Sanierung bedingt wurden, zu einer nicht unerheblichen Minderung aus der Warmmiete, soweit die Mietsache in Ihrer Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch eingeschränkt wurde, § 536 Abs. 1 BGB, und Sie diese Mängel angezeigt haben, § 536c BGB.

Sollten Sie dies noch nicht getan haben, sollten Sie umgehend mit Zustellungsnachweis dem Vermieter eine Mängelliste mit allen Mängeln schicken, ihm eine Frist von 14 Tagen zur Beseitigung der Mängel setzen und die Miete nur noch unter Vorbehalt, jedoch weiter in voller Höhe, überweisen. Sie können die überzahlte Miete dann später wieder zurückfordern. Bei einem ungerechtfertigten Einbehalt besteht sonst die Gefahr, dass Sie die Kündigung wegen Zahlungsrückstands ausgesprochen bekommen.


In jedem Fall rate ich Ihnen einen Anwalt vor Ort aufzusuchen, der sowohl die Maßnahmen des Vermieters auf deren energetische Einsparung und die formellen Voraussetzungen einer Mieterhöhung wegen energetischer Sanierung überprüft. Hierzu ist diese Online-Plattform leider weniger geeignet, da die Zeitvorgaben nicht ausreichend sind, eine vollumfängliche Prüfung durchzuführen.
Auch hinsichtlich der Mängel sollten Sie nach dem oben beschriebenen Vorgehen einen Anwalt die Rückforderung der überzahlten Mieten prüfen lassen.

Sollte Sie kein ausreichendes Einkommen haben, um eine Erstberatung zu bezahlen, können Sie sich bei Ihrem örtlichen Amtsgericht einen Beratungshilfeschein ausstellen lassen, der Sie zu einer Beratung beim Anwalt zu maximal 15 EUR Eigenanteil berechtigt. Sollten Sie aus meiner Region kommen, übernehme ich diesen Fall gerne für Sie.



Ich hoffe, Ihre Frage in der vorgegebenen Zeit verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 14.01.2016 | 20:15

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