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Mieter gestorben - Erben nicht auffindbar / Erbe ausgeschlagen

| 18.06.2020 19:26 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Folgender Fall:

Unsere Mieterin ist im März gestorben. Die Vermieterin und ihre Tochter sind seit Jahrzehnten zerstritten und es gibt keinerlei Kontakt. Die Miete für April wurde bezahlt, seitdem nichts mehr. Mit Ausfall der Miete für Mai wurden wir auf den Tod aufmerksam. Das Nachlassgericht fühlt sich nicht zuständig, da Erben bekannt sein - an der dem Nachlassgericht bekannten Adresse ist die Erben schon lange nicht mehr sesshaft. Zustellungsversuche scheitern. Wir haben nun eigenständig Nachforschungen betrieben und eine aktuelle Adresse der Erbin aufgetan. Nun folgende Konstellationen / Fragen, da wir wissen, dass das Erbe ausgeschlagen werden wird

1.) Wir stellen die außerordentliche Kündigung mit Aufforderung zur sofortigen Räumung an diese Adresse zu. Brief wird angenommen und die Dame reagiert aber nicht. Sind wir dann berechtigt, nach Ablauf der Kündigung die Wohnung zu räumen und zu entsorgen?

2.) Wir wollen schnellstmöglich die Wohnung renovieren und wieder vermieten. Sollen wir die Kündigung mit der Aufforderung zur sofortigen Räumung kombinieren mit dem Angebot, dass wir die Wohnung räumen, wenn man uns die Vollmacht und Freigabe dazu gibt? Wenn ja, bräuchten wir dazu die entsprechenden Schreiben (Dann gerne über Direkt-Mandat).

3.) Die Dame ist nicht die Erbin und auch sonst lässt sich nicht herausfinden, wie es nun weitergeht - wir wollen die Wohnung schnellstmöglich renovieren und wieder vermieten. Fragen - wir gehen in die Wohnung und räumen die Wohnung unter Zeugen aus - stellen alle Möbel in ein Lager und bringen alle persönlichen Sachen zur Altkleidersammlung. Wir renovieren die Wohnung und vermieten neu - nach 6 Monaten kommt doch noch ein Erbe - wie hoch ist der Schadensersatz, auf den wir verklagt werden können? Ab wann können wir die Wohnung räumen.

4.) Wann kann man das Nachlassgericht wieder einschalten - wenn überhaupt?

LG

PM

18.06.2020 | 21:07

Antwort

von


(480)
Harmsstraße 86
24114 Kiel
Tel: 0431 88 70 49 75
E-Mail:

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1.) Wir stellen die außerordentliche Kündigung mit Aufforderung zur sofortigen Räumung an diese Adresse zu. Brief wird angenommen und die Dame reagiert aber nicht. Sind wir dann berechtigt, nach Ablauf der Kündigung die Wohnung zu räumen und zu entsorgen?

Leider nein.

Sie benötigen für die Räumung weiterhin einen Räumungstitel durch das Gericht, denn eine eigenmächtige Räumung der Wohnung (sog. kalte Räumung) stellt eine sog. verbotene Eigenmacht dar, welche strafrechtlich relevant sein und auch zu Schadensersatzansprüchen führen kann.

2.) Wir wollen schnellstmöglich die Wohnung renovieren und wieder vermieten. Sollen wir die Kündigung mit der Aufforderung zur sofortigen Räumung kombinieren mit dem Angebot, dass wir die Wohnung räumen, wenn man uns die Vollmacht und Freigabe dazu gibt? Wenn ja, bräuchten wir dazu die entsprechenden Schreiben (Dann gerne über Direkt-Mandat).

Ja diese Vorgehensweise macht insoweit Sinn und kann möglicherweise die Motivation zur Kommunikation der Erben wecken. Hier empfielt sich deine ordentliche und außerordentliche Kündigung mit dem Räumungsersuchen zu kombinieren und alternativ auf den Abschluss eines Aufhebungsvertrages über die Regelung der Räumungsverpflichtung zu verknüpfen.

z.B. kurz skizziert (nicht vollständig)

1. Mietvertrag zwischen den Parteien und Erben endet zum ..
2. Vermieter erhält die Freigabe die Wohnung zu öffnen, zu betreten, zu räumen ...
3. Vermieter trägt die Kosten der Räumung und ist berechtigt im Rahmen der Räumung aufgefundene Sachen (Mobilien) gleich welcher Art zu verwerten, zu entsorgen, oder anderweitig zu verwenden.
4. der Vermieter trägt die Kosten der Instandsetzung der Mietsache, im Gegenzug verzichtet der/die Mieter/Erben auf Abrechnung und Herausgabe der hinterlegten Mietkaution sowie auf die Abrechnung etwaiger Nebenkostenabrechnungen und Herausgabe etwaiger Gutschriften.
5. Mit Unterschrift des Vertrages sind sämtliche Ansprüche aus dem Mietverhältnis zwischen den Parteien erledigt, sowie etwaige wechselseitigen Ansprüche in Bezug auf das Mobiliar und der Räumung.

Nachteil alle Erben müssen unterzeichnen!

3. Die Dame ist nicht die Erbin und auch sonst lässt sich nicht herausfinden, wie es nun weitergeht - wir wollen die Wohnung schnellstmöglich renovieren und wieder vermieten. Fragen - wir gehen in die Wohnung und räumen die Wohnung unter Zeugen aus - stellen alle Möbel in ein Lager und bringen alle persönlichen Sachen zur Altkleidersammlung. Wir renovieren die Wohnung und vermieten neu - nach 6 Monaten kommt doch noch ein Erbe - wie hoch ist der Schadensersatz, auf den wir verklagt werden können? Ab wann können wir die Wohnung räumen.

Die Höhe des Schadensersatzes bei einer sog. kalten Räumung lässt sich schwer einschätzen. Hier kommt es darauf an, was sich in der Wohnung an Sachen und Sachwerten befindet.

Ergo für beschädigte oder verschwundene Sachen kann man im Zweifel haftbar gemacht werden. Ist die Wohnung dagegen verwahrlost und vermüllt, darf offensichtlicher Müll grundsätzlich entfernt werden, wobei hier manchmal die Abgrenzung was Müll ist und was nicht schwierig sein kann. Persönliche Dokumente und Unterlagen sollten/dürfen gar nicht vernichtet werden. Ebenfalls sollten Wertsachen sicher aufbewahrt werden, falls sich diesbezüglich doch noch ein Erbe meldet.

Ist mit der Einlagerung der Sachen alles in Ordnung, so wird man auch keinen Schadenserrsatz leisten müssen, insbesondere wenn an der Fortsetzung des Mietverhältnisses niemand Interesse hat.

Etwaige Höhen der Schadensersatzansprüche kann man aber nur bei Kenntnis der einzelfallbegleitenden Umstände näher versuchen zu beleuchten.

Als Beispiel sei ein aktueller Fall aus meiner Praxis derzeit beschrieben, dort wurde die Wohnung mit Erben (die später ausgeschlagen haben und nicht mehr reagierten) vermüllt vorgefunden, besichtigt und keine Wertsachen oder gleiches vorgefunden, sodass das Inventar (mangels Reaktion) der Vernichtung zugeführt werden kann (mit Ausnahme persönlicher Dokumente). Hier wäre der Schadensersatzanspruch mit Null zu beziffern, da die Begehung eine vollständig verwahrloste Wohnung ergeben hat. Auch hier wird gerade eine kalte Räumung erwogen, da ein eventueller Schadensersatz, der drohen könnte, nicht im Verhältnis mit etwaigen Räumungskosten stünde. (ABER ein solcher Weg ist ohne rechtliche Begleitung nicht zu empfehlen!)

4.) Wann kann man das Nachlassgericht wieder einschalten - wenn überhaupt?

Dies hängt entschieden davon ab, ob Erben vorhanden sind. Sind Erben vorhanden, so haften diese auf etwaige Nachlassverbindlichkeiten mit dem Nachlass nach Ablauf der Ausschlagungsfrist für das Erbe.

Schlagen die Erben aus, was insoweit nur über das Nachlassgericht mittels Auskunftsersuchen zu erfragen ist, dann tritt der Staatsfiskus in die Erbenstellung ein. Üblicherweise wird dann je nach Land ein Behörde zuständig, welche dann die Nachlassabwicklung übernimmt.

Ansonsten wird das Nachlassgericht nicht tätigwerden, solange es Erben in der Sache gibt. Hier sind Sie leider insoweit teilweise auf sich selbst gestellt und müssen ggf. Ermittlungen zu den Wohnanschriften der mutmaßlichen Erben aufnehmen.

Insoweit kenne ich den damit verbundenen Aufwand und das dazugehörige Dilemma.

Ich hoffe, Ihre Frage dennoch weitesgehend verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Sascha Lembcke

Bewertung des Fragestellers 18.06.2020 | 21:43

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