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Mieter Hausverkauf

| 22.02.2015 11:48 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann


Das Haus steht unmittelbar vor einem Verkauf, weil die Eigentümerin im Altersheim ist und den Erlös für die eigene Versorgung benötigt. Ein kleiner Teil des Hauses ist als eigenständige Wohnung vermietet. Seit vier Jahren. Kündigungsfrist im Vertrag ist drei Monate. Der Mieter (66 J, etwas krank) ist einvernehmlich informiert und willig in eine andere Wohnung umzuziehen. Dazu wird man etwas Unterstützung geben, z.B. die Umzugskosten übernehmen, auf Schönheitsreparaturen verzichten und bei der Suche mithelfen. Wir streben an im Kaufvertrag das Haus als "mietfrei" zum Übergabezeitpunkt in etwa drei Monaten zu formulieren. D.h., ohne Last für den Käufer. Wie vermeidet man am besten ungünstige Entwicklungen bzw. stellt das alles sicher? Sollte man jetzt gleich regulär kündigen? Ist ein Aufhebungsvertrag eine Lösung?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Eine Kündigung des Mietvertrages ist nicht möglich, da der Verkauf des Hauses keinen Kündigungsgrund darstellt. Sie werden den Mietvertrag also nur einvernehmlich beenden können, also durch einen Mietaufhebungsvertrag. Ein solcher sollte schriftlich geschlossen werden und sämtliche besprochenen Konditionen beinhalten.

Im Kaufvertrag sollten Sie das Haus nicht als mietfrei angeben, sondern ausdrücklich auf die Vermietung und den geschlossenen Mietaufhebungsvertrag verweisen. Ihre Rechte aus dem Mietaufhebungsvertrag sollten Sie dann mit Übergang des Eigentums an den Käufer abtreten. Dann trägt der Käufer das Risiko, dass der Mieter trotz Vereinbarung nicht auszieht und muss sich selbst um die Räumung kümmern. Garantieren Sie hingegen dem Käufer, dass das Haus ohne Mieter übergeben wird, müssen Sie dafür natürlich gerade stehen - also sollten Sie eine solche Garantie nicht abgeben.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 24.02.2015 | 21:28

Falls der Aufhebungsvertrag nicht zustande kommt, kann vermutlich nur der Käufer auf Eigenbedarf kündigen. Mit welcher Frist ist das möglich?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 25.02.2015 | 15:39

Das ist richtig. Sie selbst können erst kündigen, wenn Sie im Grundbuch als neuer Eigentümer stehen.

Die Kündigungsfrist des Vermieters richtet sich nach der Wohndauer:

Bis 5: Jahre: 3 Monate
5 bis 8 Jahre: 6 Monate
ab 8 Jahren: 9 Monate.

Mit freundlichen Grüßen

Andreas Schwartmann
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 24.02.2015 | 08:23

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