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Makler Provision / wirtsch. Verpflechtung

03.05.2013 11:23 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Heiko Tautorus


Zusammenfassung: Die rechtliche Verflechtung von Firmen mit einer AG lassen sich mittels Datenbank der BaFin prüfen. Es gibt weitere kostenlosen und kostenpflichtige Quellen für andere Unternehmensformen. Wirtschaftliche Verflechtungen zwischen Wohnungsmakler und Eigentümer sind schwer nachweisbar.

Eine Firma des Herrn A (AG) ist Vermieter/Besitzer einer Wohnanlage in Hamburg.
Ebenfalls gründet er eine Firma xyz GmbH in 2008 zusammen mit einer weiteren Person. Er zahlt das Stammkapital ein. Im gleichen Jahr scheidet er als Gesellschafter aus, die andere Person übernimmt offiziell die Anteile.

Dann werden die von der AG in Bestand befindlichen Objekte durch die xyz GmbH angeboten und bei Miete bzw. Verkauf Provisionen berechnet.

Mein Mietvertrag entstand nach dem Ausscheiden des Gründers im Jahre 2008.

Reichen diese Taschenspieler Tricks aus, um eine wirtschaftliche Verpflechtung zu umgehen??

Hatte schon eine Anfrage gestellt und diese Antwort bekommen, wusste allerdings noch nicht die Einzelheiten betr. Gesellschafter etc.

Auch ist die Zahlung mehr als drei Jahre alt, allerdings ist mir erst jetzt bei Neuvermietung bei immobilienscout aufgefallen, dass diese Firma nun nicht mehr
xyz GmbH sondern falls gleich wie die Vermieterfirma heisst, nur als GmbH statt AG.

Verpflechtung ja oder nein??
Verjährung eingetreten?



Grundsätzlich müssen für einen Provisionsanspruch Makler und Vermieter unterschiedliche Personen sein. Das heißt der Hauptmietvertrag muss mit einem „Dritten" geschlossen werden. Für Wohnraummietverträge ist dies in § 2 Abs. 2 Ziff.2 WoVermRG (Wohnungsvermittlungsgesetz) geregelt. Danach entfällt der Anspruch des Maklers auf die Provision, wenn er selbst Eigentümer, Mieter, Vermieter, Verwalter oder rechtlich an der Wohnungsgesellschaft beteiligt ist. In Ihrem Fall liegt der Ansatzpunkt in § 2 Abs. 2 Ziff.3 WoVermRG. Danach besteht auch dann keine Provisonsanspruch, wenn zwischen Eigentümer und Makler eine rechtliche oder wirtschaftliche Beteiligung besteht. Makler und Vermieter dürfen nämlich auch wirtschaftlich nicht eine Einheit bilden.
Wenn Sie sagen, der Makler ist eine GmbH und Eigentümerin eine AG, die zu einem Konzern gehören, dann handelt es sich um einen Fall der sogenannten Verflechtung. Eine Verflechtung liegt z.B. dann vor, wenn der Vermieter eine Gesellschaft ist, an welcher der Makler maßgeblich beteiligt ist. In Ihrem Fall könnte daher eine echte Verflechtung vorliegen, wenn die Maklerfirma, also die GmbH an der Eigentümer-AG wirtschaftlich/gesellschaftlich beteiligt ist. Von der Rechtsprechung wird der Anspruch auf Maklerprovision in diesen Fällen abgelehnt, wenn die Verflechtung derart eng ist, dass man nicht von einem Drei-Personen-Verhältnis sprechen kann.
Vorbehaltlich dessen, dass ein Beteiligungsverhältnis zwischen den beiden Unternehmen besteht, entfällt daher ein Anspruch der Maklerfirma auf Provision.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Sie haben mit der richtigen Anspruchsgrundlage die Wertung einer Verflechtung, die zum Entfallen einer Provision führt schon dargelegt.

In Anwendung dieser sind nun die Tatbestände zu prüfen.

Dabei soll nur der Tatbestand der rechtlichen Verflechtung beurteilt werden. Denn die wirtschaftliche Verflechtung ist sicher nur mit Einblick in die Bilanzen oder gar nur mit Einblick in die Kontoauszüge zu prüfen.

Die rechtliche Verflechtung ist die gegenseitige Beteiligung.

Wie Sie ausführen, ist der Eigentümer, die AG (eine juristische Person) nicht an dem Wohnungsvermittler der GmbH (juristische Person)beteiligt.
Die AG ist nicht Gesellschafter der GmbH.

Damit liegt keine rechtliche Verflechtung der AG an der GmbH vor.

Zudem ist A (natürliche Person) als ehemaliger Gesellschafter zum Zeitpunkt Ihres Mietvertrages schon ausgeschieden.


Ob eine Verflechtung der GmbH an der AG vorliegt, lässt sich aus Ihrem Sachverhalt (derzeit) nicht entnehmen.

Dazu der folgende Hinweis.

Gegenüber der Bafin sind die Aktiengesellschaften verpflichtet ihre Anteilseigner mit mehr als 3% Anteilen zu veröffentlichen.

Dazu hat die BaFin eine Datenbank erstellt.

http://ww2.bafin.de/database/AnteileInfo/

Im Übrigen ist die Webseite www.unternehmensregister.de sehr aufschlussreich.

Danach lässt sich abschätzen, ob der Gesellschafter der GmbH oder die GmbH selbst mit der AG rechtlich verflochten ist.

Damit sind Ihre Fragen zu beantworten:

"Verpflechtung ja oder nein??"

Nach derzeitigem Sachverhalt : Nein, es liegt keine rechtliche Verflechtung vor.

Dass es sich um "Taschenspielertricks handelt, ist anzunehmen. Da sich die Beteiligten wissentlich (Ausscheiden des A aus der GmbH) an die Regeln halten, jedoch nicht zu beanstanden.

Etwas anderes könnte sich aufgrund einer wirtschaftlichen Verflechtung ergeben.

Wenn z.B. Zahlungen zwischen GmbH und AG fliesen, die keine Grundlage bzw. denen keine angefallenen Kosten gegenüber stehen.

Oder die AG hat der GmbH Kapital oder umgedreht geliehen.

Alles schwer nachweisbar von außen.

"Verjährung eingetreten?"

Die regelmäßige Verjährung beginnt nach § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB mit positiver Kenntnis vom Anspruch auf Zurückzahlung der Provision. Sie endet je nach Fall in 10 oder 30 Jahren ohne weitere Umstände, die die Verjährung z.B. hemmen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine erste Handhabe für Ihr weiteres Vorgehen liefern.

Ich würde mich freuen, soweit Sie dies zum Anlass nehmen, mich bei einem möglicherweise gegebenen Vertretungsbedarf zu beauftragen. Die örtliche Entfernung spielt insofern keine Rolle.

--------------
Sollte sich der Sachverhalt doch etwas anders darstellen, nutzen Sie bitte die Nachfrage.

Sie können mich jederzeit über die Kontaktdaten in meinem Profil erreichen.

Es sei noch der Hinweis erlaubt, dass die rechtliche Einschätzung ausschließlich auf den von Ihnen mitgeteilten Tatsachen beruht und dass durch das Hinzufügen oder Weglassen von weiteren tatsächlichen Angaben die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen kann.

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