Sehr geehrte Ratsuchende,
ich möchte Ihre Frage auf Grund des dargelegten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:
Ich weise darauf hin, dass dies einer ersten Orientierung über die bestehende Rechtslage dient und ein ggf. persönliches Beratungsgespräch bei einem Anwalt Ihrer Wahl nicht ersetzt.
Das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen kann die rechtliche Beurteilung beeinflussen.
Dies vorangestellt beantworte ich Ihre Frage wie folgt:
Eine arglistige Täuschung setzt, wie der strafrechtliche Betrug, eine Täuschung zum Zweck der Erregung oder Aufrechterhaltung eines Irrtums voraus.
Die Täuschung kann durch positives Tun oder Unterlassens begangen werden. Sie muss rechtswidrig sein und fordert in subjektiver Hinsicht Arglist.
Die Täuschung durch Vorspiegelung oder Entstellung von Tatsachen muss sich auf objektive nachprüfbare Umstände beziehen.
Tatsachenbehauptungen sind die Erklärungen über wertbildende Merkmale des Vertragsgegenstandes, wie zum Beispiel das Alter oder der Zustand des Vertragsgegenstandes, in Ihrem Fall also des Hauses.
In Ihrem Fall bildet die Erklärung, das Haus sein 1996 komplett saniert wurden eine solche Tatsachenbehauptung.
Sofern dies nicht der Wirklichkeit entspricht, wurden Ihnen hier Tatsachen vorgespiegelt, die nicht den wirklichen Umständen entsprach.
Damit wurden Sie zweifelsfrei getäuscht.
Eine Täuschung kommt darüber hinaus auch durch Verschweigen in Betracht kommen, wenn für den Verkäufer eine Aufklärungspflicht bestand.
Diese besteht im Fall von besonders wichtigen Umständen, die für Ihre Willensbildung und Ihren Entschluss das Haus zu kaufen offensichtlich von ausschlaggebender Bedeutung sind.
Diese müssen ungefragt dargelegt werden und erst recht, wenn explizit darauf nachgefragt wird.
Ein Verkäufer darf wesentliche Mängel der Kaufsache nicht verschweigen (BGH NJW 90, 975
).
Hier besteht jedoch die Schwierigkeit des Nachweises, ob der Verkäufer die Mängel die am Haus vorliegen und durch Sie nunmehr aufgedeckt wurden auch erkannt hat oder hätte erkennen können.
Davon ist jedenfalls dann auszugehen, wenn es sich um offensichtliche Mängel handelt, die ohne weiteres erkennbar waren.
Für die Arglist ist erforderlich, dass der Verkäufer die Unrichtigkeit seiner Angaben kannte oder für möglich halten musste (BGH NJW 01, 2326
).
Diese Kenntnis muss auch noch zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bestehen.
Der Verkäufer sollte, sofern sich das Haus bereits seit längerem in dessen Eigentum befand wissen, wann eine Sanierung und vor allem in welchem Umfang erfolgt ist.
Aus diesen Grund ist davon auszugehen, dass der Verkäufer die Unrichtigkeit seiner Aussage kannte.
Ein bedingter Vorsatz genügt, so dass Angaben „ins Blaue hinein“ eine unrichtige Behauptung darstellt (BGH 63, 382
/86; NJW 77, 1055
; 81, 864
, 1441; 98, 302
).
Aus diesen Gründen lässt sich auf eine arglistige Täuschung schließen.
Die Beweislast dafür, dass eine arglistige Täuschung vorliegt, tragen Sie.
Sie müssen also den Nachweis erbringen, dass zum einen die Angaben gemacht wurden, dass es sich um ein um 1996 saniertes Haus handeln sollte und dass diese Sanierung nicht vollständig 1996 erfolgte.
Dies lässt sich lediglich an Hand der vorhandenen Gegebenheiten nachweisen, ggf. durch ein Sachverständigengutachten.
Zudem müssen Sie nachweisen, dass der Verkäufer bei Vertragsschluss diese Tatsachen auch kannte. Davon ist dann auszugehen, wenn beispielsweise 1996 der Eigentümer diese Sanierung durchgeführt haben will und sich nunmehr feststellen lässt, dass dies tatsächlich nicht der Fall war.
Es spricht in Ihrem Fall zumindest Vieles für das Vorliegen einer arglistigen Täuschung.
Sie können daraus Ansprüche ableiten, wenn Ihnen der Nachweis wie o.a. gelingt.
Ob ggf. Ausschlussgründe aus dem Vertrag einer erfolgreichen Geltendmachung Ihrer Ansprüche entgegensteht, kann meinerseits auf Grund Ihrer Angaben nicht beurteilt werden.
Insofern macht mich die Erwähnung einer Ausschlussklausel etwas stutzig.
Eine Arglistige Täuschung entfällt auch für die Mängel, die durch Sie zum Beispiel durch vorherige Besichtigung des Hauses zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bekannt waren, da diese ohne weiteres Erkennbar waren und somit offenkundig waren.
Ich hoffe ich konnte Ihnen einen ersten Überblick über die bestehende Rechtslage geben und Ihre Fragen zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.
Bestehende Unklarheiten beantworte ich Ihnen gern innerhalb der kostenlosen Nachfragefunktion, wobei ich darum bitte, die Vorgaben dieses Forums zu beachten.
Darüber hinausgehende Fragen beantworte ich Ihnen gern im Rahmen einer Mandatserteilung.
Durch eine Mandatserteilung besteht auch die Möglichkeit einer weiterführenden Vertretung.
Die Kommunikation bei größerer Entfernung kann via Email, Post, Fax und Telefon erfolgen und steht einer Mandatsausführung nicht entgegen.
Mit freundlichen Grüßen
Marco Liebmann
Rechtsanwalt
Rückfrage vom Fragesteller
21. September 2008 | 19:44
uten Abend!
Wie ist die Tatsache der geringeren Wohnfläche zu sehen? Da dies von uns angesprochen wurde und uns letztendlich erklärt wurde, wir hätten falsch gerechnet, weil wir die Grundfläche nicht miteinbezogen hätten?
Vielen Dank!
Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt
22. September 2008 | 00:37
Sehr geehrte Ratsuchende,
hinsichtlich der Wohnfläche liegt definitiv keine arglistige Täuschung vor, da dieses Problem im Vorfeld des Kaufes angesprochen und erläutert wurde.
Hierauf irgendwelche Ansprüche zu richten halte ich für nicht erfolgversprechend, da Sie in Kenntnis der Umstände den Kaufvertrag schlossen und somit auf diesen Punkt keine Gewährleistungsansprüche stellen können.
Bedauerlicherweise lässt sich diesbezügliche keine günstigere Aussage treffen.
Ich hoffe ich konnte Ihnen Ihre Nachfrage dennoch zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.
Für zukünftige Fragen und Problemlösungen stehe ich Ihnen jederzeit gerne wieder zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Marco Liebmann
Rechtsanwalt
