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Mängel am Haus nach Hauskauf festgestellt, Frage der arglistigen Täuschung?

21.09.2008 16:58 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Wir haben vor ca. 2 Monaten ein altes Haus gekauft. Ausschlag gab die laut Expose und Verkäufer komplette Sanierung um 1996. Nun mussten wir leider feststellen, dass keine der Angaben im Expose der Realität entspricht:
Das Haus ist nicht aus dem jahr 1820 sondern ca. 1900. Das Dach wurde nicht komplett neu gedeckt, sondern nur die einzusehende Seite. Die andere Seite ist noch die ursprüngliche. Die Fenster sind von 1990, die Elektroleitungen noch etwas früher, die Heizung von 1987. Was mit den Wasserrohren ist, wissen wir nicht.
Wir hatten bei den Verkaufsgesprächen erklärt, dass es für uns sehr wichtig ist, dass alles komplett saniert ist, so dass wir in den nächsten Jahren nichts mehr zu machen haben!
Außerdem haben wir festgestellt, dass die angegebene Wohnflächenberechnung von ca. 132 qm Wohn- und Grundfläche nicht richtig ist. Es sind nur ca. 91 qm. Dies haben wir noch vor dem Kauf angesprochen und von der Maklerin erklärt bekommen, dass der ausgebaute Dachboden als Grundfläche dazugerechnet wird. Wir sind uns da nicht wirklich sicher. Der Dachboden ist komplett schräg, der Giebel, 1.98 m hoch. Außerdem wurde das Treppenhaus als Wohnfläche mitberechnet.
Das Haus ist aus Sandstein gebaut, der an den Simsen schon sehr porös ist. Wir haben nachgefragt, ob hier Schwierigkeiten auftreten, weil viele Fugen schon sehr "ausgewaschen" sind. Dies wurde von den Verkäufern verneint. Nun mussten wir leider feststellen, dass durch die Fugen am Giebel bei Regen Wasser eintritt und die Wand des oberen Zimmers nass wird. Dies war sehr gut von außen als auch von innen zu erkennen. Außerdem wird bei jedem Regen bedingt durch eine fehlende Abdichtung am Dachrand die obere Hälfte des Mauerwerks nass, so dass Feuchtigkeit durch die Sandsteine dringt und zu einer leichten Schimmelbildung führt.
Desweiteren mussten wir feststellen, dass im neuwertigen Bad laut Verkäufer im Bereich der Dusche ein Wasserschaden war und die Fugen der Fliesen in der Dusche bei jedem Putzen mehr verschwinden, so dass natürlich Wasser hinter die Silikonabdichtung läuft und sich auch hier in relativ kurzer Zeit Schimmel gebildet hat. Sprich die komplette Dusche muss neu verfugt werden.
Außerdem haben wir mehrere Reperaturen an der Heizung vornehmen müssen. Diese war von Anfang an defekt, direkt mit dem ersten Einschalten. Desweiteren funktioniert ein Heizkörper gar nicht und ein Heizkörper lässt sich nicht abstellen.
Ansonsten gabe es nur noch kleinere Mängel wie ein defekter Wasserhahn, eine defekte Spülmaschine, ein defektes Wasserableitungsrohr, mehrere nicht funktionierende Stromanschlüsse und ein Kamin aus dem Wasser rinnt, allerdings nur manchmal.
Natürlich sind wir zu einem Anwalt gegangen und haben all dies besprochen. Dieser meint aufgrund der Ausschlussklausel hätten wir kaum Chancen, da wir den Verkäufern keine arglistige Täuschung nachweisen könnten. Wir können dies gar nicht glauben. Zumal wir das Haus von einem Archtitekten vor dem Kauf haben begutachten lassen und er diese versteckten Mängel auch nicht sah. Aber die Verkäufer doch innerhalb von 6 Jahren Wohnzeit all dies bemerkt haben müssten.
Handelt es sich hier nun um eine arglistige Täuschung oder nicht?

Sehr geehrte Ratsuchende,

ich möchte Ihre Frage auf Grund des dargelegten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:

Ich weise darauf hin, dass dies einer ersten Orientierung über die bestehende Rechtslage dient und ein ggf. persönliches Beratungsgespräch bei einem Anwalt Ihrer Wahl nicht ersetzt.

Das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen kann die rechtliche Beurteilung beeinflussen.

Dies vorangestellt beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

Eine arglistige Täuschung setzt, wie der strafrechtliche Betrug, eine Täuschung zum Zweck der Erregung oder Aufrechterhaltung eines Irrtums voraus.

Die Täuschung kann durch positives Tun oder Unterlassens begangen werden. Sie muss rechtswidrig sein und fordert in subjektiver Hinsicht Arglist.

Die Täuschung durch Vorspiegelung oder Entstellung von Tatsachen muss sich auf objektive nachprüfbare Umstände beziehen.

Tatsachenbehauptungen sind die Erklärungen über wertbildende Merkmale des Vertragsgegenstandes, wie zum Beispiel das Alter oder der Zustand des Vertragsgegenstandes, in Ihrem Fall also des Hauses.

In Ihrem Fall bildet die Erklärung, das Haus sein 1996 komplett saniert wurden eine solche Tatsachenbehauptung.

Sofern dies nicht der Wirklichkeit entspricht, wurden Ihnen hier Tatsachen vorgespiegelt, die nicht den wirklichen Umständen entsprach.

Damit wurden Sie zweifelsfrei getäuscht.

Eine Täuschung kommt darüber hinaus auch durch Verschweigen in Betracht kommen, wenn für den Verkäufer eine Aufklärungspflicht bestand.

Diese besteht im Fall von besonders wichtigen Umständen, die für Ihre Willensbildung und Ihren Entschluss das Haus zu kaufen offensichtlich von ausschlaggebender Bedeutung sind.

Diese müssen ungefragt dargelegt werden und erst recht, wenn explizit darauf nachgefragt wird.

Ein Verkäufer darf wesentliche Mängel der Kaufsache nicht verschweigen (BGH NJW 90, 975).

Hier besteht jedoch die Schwierigkeit des Nachweises, ob der Verkäufer die Mängel die am Haus vorliegen und durch Sie nunmehr aufgedeckt wurden auch erkannt hat oder hätte erkennen können.

Davon ist jedenfalls dann auszugehen, wenn es sich um offensichtliche Mängel handelt, die ohne weiteres erkennbar waren.

Für die Arglist ist erforderlich, dass der Verkäufer die Unrichtigkeit seiner Angaben kannte oder für möglich halten musste (BGH NJW 01, 2326).
Diese Kenntnis muss auch noch zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bestehen.

Der Verkäufer sollte, sofern sich das Haus bereits seit längerem in dessen Eigentum befand wissen, wann eine Sanierung und vor allem in welchem Umfang erfolgt ist.

Aus diesen Grund ist davon auszugehen, dass der Verkäufer die Unrichtigkeit seiner Aussage kannte.

Ein bedingter Vorsatz genügt, so dass Angaben „ins Blaue hinein“ eine unrichtige Behauptung darstellt (BGH 63, 382/86; NJW 77, 1055; 81, 864, 1441; 98, 302).

Aus diesen Gründen lässt sich auf eine arglistige Täuschung schließen.

Die Beweislast dafür, dass eine arglistige Täuschung vorliegt, tragen Sie.

Sie müssen also den Nachweis erbringen, dass zum einen die Angaben gemacht wurden, dass es sich um ein um 1996 saniertes Haus handeln sollte und dass diese Sanierung nicht vollständig 1996 erfolgte.

Dies lässt sich lediglich an Hand der vorhandenen Gegebenheiten nachweisen, ggf. durch ein Sachverständigengutachten.

Zudem müssen Sie nachweisen, dass der Verkäufer bei Vertragsschluss diese Tatsachen auch kannte. Davon ist dann auszugehen, wenn beispielsweise 1996 der Eigentümer diese Sanierung durchgeführt haben will und sich nunmehr feststellen lässt, dass dies tatsächlich nicht der Fall war.

Es spricht in Ihrem Fall zumindest Vieles für das Vorliegen einer arglistigen Täuschung.

Sie können daraus Ansprüche ableiten, wenn Ihnen der Nachweis wie o.a. gelingt.

Ob ggf. Ausschlussgründe aus dem Vertrag einer erfolgreichen Geltendmachung Ihrer Ansprüche entgegensteht, kann meinerseits auf Grund Ihrer Angaben nicht beurteilt werden.

Insofern macht mich die Erwähnung einer Ausschlussklausel etwas stutzig.

Eine Arglistige Täuschung entfällt auch für die Mängel, die durch Sie zum Beispiel durch vorherige Besichtigung des Hauses zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bekannt waren, da diese ohne weiteres Erkennbar waren und somit offenkundig waren.

Ich hoffe ich konnte Ihnen einen ersten Überblick über die bestehende Rechtslage geben und Ihre Fragen zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.

Bestehende Unklarheiten beantworte ich Ihnen gern innerhalb der kostenlosen Nachfragefunktion, wobei ich darum bitte, die Vorgaben dieses Forums zu beachten.

Darüber hinausgehende Fragen beantworte ich Ihnen gern im Rahmen einer Mandatserteilung.
Durch eine Mandatserteilung besteht auch die Möglichkeit einer weiterführenden Vertretung.
Die Kommunikation bei größerer Entfernung kann via Email, Post, Fax und Telefon erfolgen und steht einer Mandatsausführung nicht entgegen.

Mit freundlichen Grüßen

Marco Liebmann
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 21.09.2008 | 19:44

uten Abend!
Wie ist die Tatsache der geringeren Wohnfläche zu sehen? Da dies von uns angesprochen wurde und uns letztendlich erklärt wurde, wir hätten falsch gerechnet, weil wir die Grundfläche nicht miteinbezogen hätten?
Vielen Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 22.09.2008 | 00:37

Sehr geehrte Ratsuchende,

hinsichtlich der Wohnfläche liegt definitiv keine arglistige Täuschung vor, da dieses Problem im Vorfeld des Kaufes angesprochen und erläutert wurde.

Hierauf irgendwelche Ansprüche zu richten halte ich für nicht erfolgversprechend, da Sie in Kenntnis der Umstände den Kaufvertrag schlossen und somit auf diesen Punkt keine Gewährleistungsansprüche stellen können.

Bedauerlicherweise lässt sich diesbezügliche keine günstigere Aussage treffen.

Ich hoffe ich konnte Ihnen Ihre Nachfrage dennoch zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.

Für zukünftige Fragen und Problemlösungen stehe ich Ihnen jederzeit gerne wieder zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Marco Liebmann
Rechtsanwalt

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