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MIETRECHT Miet Recht Dusche, Gegensprechanlage, Verstopftes Abflussrohr, Stellplatz

14. November 2022 16:32 |
Preis: 120,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Guten Tag,

ich möchte hier diverse Fragen an einen Fachanwalt MIETRECHT stellen, da ich div. Probleme habe :

1) Dusche

Nachdem meine alte Duschkabine defekt war hat der Vermieter eine neue Duschkabine einbauen lassen. Ich musste mich finanziell daran beteiligen, was ich aufgrund des Hausfriedens zunächst hingenommen habe. Die Duschkabine ist jedoch undicht. Bei jedem Duschen tritt Wasser aus. Es bilde sich Lachen vor der Dusche. Der Vermieter hat hier bereits (ohne Fachmann zu sein) selber mehrfach nachgebessert, indem er die Silikonabdichtungen jedes mal erneuert hat. Ohne Erfolg.

Jetzt möchte ich darauf bestehen, daß er die Duschkabine von einem Fachmann reparieren lässt.
Ich wies ihn darauf hin, daß ich das erwarte und kündigte an, sonst die Miete zu mindern, oder es wahlweise selber vornehmen zu lassen.

Er lehnt ab und verbietet mir selber tätig zu werden, bzw. lehnt eine Mietminderung ab.

FRAGEN :

a) habe ich einen Anspruch darauf, daß die Arbeiten fachgerecht durchgeführt werden ?
b) habe ich bei Ablehnung einen Minderungsanspruch ?
c) habe ich einen Anspruch darauf, selber einen Fachmann zu beauftragen ?


2) Gegensprechanlage

diese funktioniert immer wieder nicht. Fällt teilweise total aus. Manchmal kommt auch kein Klingelsignal an, so daß man gar nicht erreichbar ist. Ansonsten versteht man wahlweise sein Gegenüber gar nicht, weil die Anlage nur knistert und knarrt, oder man kann den Gesprächspartner kaum verstehen. Wenn ich aufdrücke, quietscht und pfeifft die Anlage an der Haustür minutenlang.
Das sie defekt ist sollte unstrittig sein. Es sind div. Beweisvideos vorhanden.

Der Vermieter ist der Meinung, daß kein Mangel vorliegt und lehnt eine Mietminderung ab.

FRAGEN :

a) habe ich einen Anspruch darauf, daß die Gegensprechanlage mangelfrei funktioniert ?
b) habe ich bei Ablehnung einen Minderungsanspruch ?
c) oder muss ich diesen Zustand hinnehmen ?
d) wenn der Eigentümer einmal kommt und die Anlage in genau diesem Fall funktoniert. Kann dies für ihn bereits ausreichend sein die Mangelhaftigkeit (trotz des ihm bekannten Pfeiffens und der Videobeweise) abzulehnen ?
e) kann der Eigentümer erfolgreich behaupten eine Erneuerung der Anlage sei ihm zu teuer !?


3) verstopftes Abflussrohr

in der Küche quoll Wasser aus dem Waschbecken, das Siphon wurde undicht und die Spülmaschine
konnte nicht mehr betrieben werden. Der Unterschrank wurde überflutet, Wasser lief in die Küche aus. In meinen Augen ein Notfall. Mein Eigentum war akut bedroht.

Aufgrund der Dringlichkeit engagierte ich den nächst verfügbaren Sanitär Notdienst. Dieser kam und reinigte das Rohr. Dabei kam heraus, daß das Problem nicht in meinem Teilstück, sondern im Hausgrundrohr lag. Der Sanitärfachmann hat dies auch in seinem Arbeitsbericht so verfasst und teilte mir darauf hin mit, daß der Eigentümer als Rechnungsempfänger einzutragen sei. Diesen hatte er nach eigenen Angaben beim Betreten des Hauses an der Haustür getroffen (wohnt im selben Haus!) und auch über das Problem informiert. Name und Adresse waren also schon einmal bekannt, da er direkt gegenüber der Haustür wohnt !

Ich leitete Rechnung und Arbeitsbericht an den Eigentümer mit der Bitte um Erstattung weiter.

Statt dessen erhalte ich eine Abmahnung. Ich hätte nach §21 Abs.3 versäumt jeden entstehenden Schaden unverzüglich anzuzeigen. Der Auftrag wurde am 8.11. ausgeführt und ich habe, auch gem. seiner Abmahnung, von Rechnung und Bericht am 8.11. übermittelt.

Zudem hätte ich den Mangel vorher anzeigen müssen.

Zudem hätte ich seine Daten als Eigentümer nicht angeben dürfen.

Ich hätte ihn vor "vollendete Tatsachen" gestellt und die Möglichkeit genommen und zu entscheiden wie und durch wen der Mangel beseitig werden soll.

Dieses Verhalten stelle eine "grobe Verletzung" der mietvertraglichen Pflichten dar.

Dafür werde ich abgemahnt.

Gegen diese Abmahnung möchte ich natürlich vorgehen.

Ich bin der Meinung, daß dies nicht so ist. Das ich berechtigt war sofort zu handeln, weil mein Eigentum gefährdet wurde, es ohnehin keine Alternative zu einer fachgerechten Sanitär Notdienst Beauftragung gegeben hätte und Kosten ohnehin für ihn entstanden wären. Im übrigen hat er in der Vergangenheit öfter nur sehr zeitverzögert reagiert, so daß ich davon ausgehen musste, daß das wieder passieren könnte.

FRAGEN :

a) hatte ich das Recht unverzüglich zu handeln ?
b) ist die Abmahnung berechtigt ?
c) welche Schritte sollte ich ggf. gegen diese Abmahnung unternehmen ?


4) offene Haustür

trotz mehrfachen Hinweises an den Vermieter passiert es immer wieder, daß die Haustür und auch die Kellertür mitten in der Nacht offen stehen, oder jemand das Schloss entriegelt, so daß man die Haustür einfach nur aufdrücken kann um ohne Schlüssel ins Haus zu gelangen.

Ich möchte hier meinerseits den Eigentümer abmahnen und dazu zwingen geeignete Maßnahmen zu ergreifen um sicher zu stellen, daß die Haus- und Kellertüren generell, insbes. aber Nachts nicht offen stehen, oder entriegelt sind, so daß fremde in das Haus eindringen und meine Sicherheit und mein
Eigentum bedrohen können.

FRAGEN :

a) da der Vermieter bislang nicht reagiert hat möchte ich ihn dafür meinerseits
abmahnen. Habe ich das Recht dazu ?
b) kann der Vermieter das ablehnen, weil er sagt, er habe keine Möglichkeit das sicherzustellen ? (wohnt im selben Haus!)
c) reicht die Aussage des Vermieters er habe dies allen gesagt ?


5) Stellplatz

der Vermieter vermietet mir einen Stellplatz. Er fängt nun so dicht auf der davor verlaufenden Strasse an diesen heran zu parken, daß ich rückwärts nicht mehr herausfahren kann, da beim Einschlagen des Lenkers um auf die Strasse rauszufahren dann gegen sein Fahrzeug stossen würde.

Auf unserer Strasse ist weitaus genügend Platz, daß er, wie vorher auch, 2 Meter weiter weg parken könnte. Scheinbar soll das nun Teil seines Spielchens werden.

FRAGEN :

a) habe ich einen Anspruch darauf meinen Stellplatz problemlos beim Ein- und Ausfahren benutzen zu können ?
b) hat sich durch mehrere Jahre nicht auch eine "Übung" ergeben, durch die man davon ausgehen kann, daß sein bisheriges Verhalten üblich sein sollte ?
c) ist es nicht als Nötigung anzusehen, wenn ich nun (grundlos) so zugeparkt werde, daß ich kaum gefahrlos rein, oder rauskomme ?
d) habe ich hier ggf. auch einen Abmahnanspruch gegen den Vermieter, wenn er das weiterhin tut ?


6) RWA Rauch und Wärmeabzugsanlage

Das Haus ist mit einer Rauch - und Wärmeabzugsanlage ausgestattet. Diese fing vor einigen Monaten an "rot" zu leuchten. Seitdem sind beide Zustandsleuchten (grün und rot) aus.

Ich nahm Kontakt zum Hersteller auf. Dieser bestätigte mir, daß die Anlage nur betriebsbereit ist, wenn die Lampe "grün" leuchtet. Zudem steuere diese ein automatisches Dachlukenfenster an, durch welches Rauch und Wärme im Notfall abziehen können.

Ich stellte fest, daß dieses Dachlukenfenster ebenfalls defekt und nicht betriebsbereit ist.

Der Hersteller führte aus, daß das Vorhandensein einer RWA darauf hindeutet, daß dies genehmigungsseitig vorgeschrieben war.

Ich bat den Vermieter dazu Stellung zu beziehen und darzulegen ob die Anlage betriebsbereit ist und wenn nicht, mitzuteilen, daß- und warum er zum Betrieb derselben nicht verpflichtet sei.

Der Eigentümer lehnt dies ab und verweigert die Aussage dazu.

FRAGEN :

a) habe ich einen Anspruch darauf zu erfahren, ob eine RWA vorgeschrieben ist ?
b) habe ich einen Anspruch darauf, daß in diesem Falle Wartung und Betrieb seitens des Eigentümers sicher gestellt werden ?
c) kann ich den Eigentümer abmahnen, wenn er sich weiterhin in der Sache verweigert


Ich darf um präzise Beantwortung bitten, die mir konkret aufzeigt, welche Schritte ich wie unternehmen kann.

Da in diesem Moment von einem zukünftigen Rechtsstreit ausgegangen werden muss möchte ich die Möglichkeit haben Sie ggf. in den o.g. Sachen zu engagieren.

14. November 2022 | 18:34

Antwort

von


(2542)
Damm 2
26135 Oldenburg
Tel: 0441 26726
Web: http://www.rechtsanwalt-bohle.de
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Sehr geehrter Ratsuchender,


Ihre Fragen sind wie folgt zu beantworten:


1) Dusche
FRAGEN :

a) Jas, den Anspruch haben Sie, da der Mietgebrauch so nicht gewährleistet ist.
b) Sie haben einen Minderungsanspruch und können alternativ ..
c) ..nach Auffoderung und Fristablauf selbst einen Handwerker beauftragen, mit den Kosten die Aufrechnung gegenüber den Mietzahlungen erklären.


2) Gegensprechanlage
FRAGEN :

a) Ja, auch hier haben Sie den Anspruch auf ordnungsgemäßen Mietgebrauch
b) Ein Minderungsanspruch besteht.
c) Nein.
d) Sie müssen den Mangel beweisen, ansonsten kann der Vermieter ablehnen.
e) Nein, das ist sein Risiko.


3) verstopftes Abflussrohr
FRAGEN :

a) Nein; erst wenn Sie den Vermieter nicht erreichen konnten. Der Vermieter hat vorrangig das Recht des Reparaturversuches. Dazu muss er eben informiert werden.
b) Wenn Sie nicht versucht haben, erst den Vermieter zu erreichen, halte ich die Abmahnung für berechtigt.
c) Sofern berechtigt, gar nichts. Sollten Sie dem Vermieter nicht erreicht haben, können Sie der Abmahnung schriftlich widersprechen.


4) offene Haustür
FRAGEN :

a) Nein, denn auf Verschließen werden Sie weder einen Rechtsanspruch haben, noch den Vermieter in Anspruch nehmen.
b) entfällt.
c) Ja. Denn was soll der Vermieter sonst machen?


5) Stellplatz
FRAGEN :

a) Nein. Einen Rechtsanspruch auf "problemloses" Ein- und Ausfahren gibt es nicht. Die Rechtsprechung lässt also eine "Kurbelei" zu, so nervig das auch für Sie ist.
b) Nein.
c) Mietrechtlich nicht; aber Sie können gerne den Verkehrsordnungsdienst bitten, einzugreifen. Möglicherweise wird das der Fall sein.
d) Nein.


6) RWA Rauch und Wärmeabzugsanlage
FRAGEN :

a) Nein; der Vermieter ist nicht zur Auskunft verpflichtet.
b) Ja, da es dann zum ordnungsgemäßen Mietgebrauch gekört.
c) Ja, aber sinnvoller ist es, das Bauamt und ggfs. auch den Brandschutzbeauftragten der Feuerwehr einzuschalten, da diese dann gegen den Vermieter vorgehen werden, falls es baurechtlich notwendig ist.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg


Rückfrage vom Fragesteller 14. November 2022 | 21:25

Guten Abend und vielen Dank.

Stehen Sie auch für eine etwaige Mandatierung zur Verfügung ?

RÜCKFRAGEN

Frage 1)

c) das bedeutet ich setze eine Frist und schreibe direkt dazu, daß ich, wenn das bis dato nicht durch einen Fachmann erledigt wurde,

selber einen meiner Wahl beauftragen werde und dies bei der nächsten Mietzahlung in Abzug bringen werde ?


Frage 2)

d) als Beweise sollten zahlreiche Videos ausreichen, die belegen, daß man den Gesprächspartner sehr schlecht versteht, oder gar nicht hören kann, oder ?


Frage 3)

das ist mir etwas zu ungenau.

Gerufen habe ich den Sanitär Notdienst ja selber , weil ich zunächst davon ausging, daß die Verstopfung in meinem Teil des Rohres bis hin zum Hauptrohr/Grundleitung liegt. Wäre klar gewesen, daß es das Grundrohr betrifft hätte ich die Angelegenheit ohnehin dem Vermieter übergeben !


d) Dieses besagte eigene Rohr in der Küche habe ich montieren lassen und bezahlt, also es es wohl mein Eigentum, oder ?


Der Vermieter bezieht sich in seiner Abmahnung auf einen Paragrafen, der lautet :

"Jeden in den Mieträumen entstehenden Schaden hat der Mieter unverzüglich dem Vermieter anzuzeigen. Für einen durch nicht rechtzeitige Anzeige verursachten weiteren Schaden ist der Mieter ersatzpflichtig."


e) Aber Schaden ist bis dato nur an MEINEM eigenen Eigentum entstanden. Warum sollte ich diesen dem Vermieter anzeigen ?


Andernfalls müsste ich auch jede weitere Beschädigung an MEINEM Eigentum, bspw. Möbeln, dem Vermieter anzeigen, sofern dieser in "SEINEN" Mieträumen statt findet. Das macht NULL Sinn.


Das betreffende Grundrohr/Hauptleitung liegt im übrigen gar NICHT "in den Mieträumen".


Einen weiteren Schaden in dem Sinne gab es auch nicht.


Das die Verstopfung weiter im Grundrohr lag war bei Beauftragung weder bekannt, noch hat mich der Sanitärdienst informiert, daß sie da nur nach OK vom Vermieter reingehen dürfen (?)...


f) Man könnte darüber streiten, ob der Vermieter nun die Rechnung bezahlen muss. Solange
er sich da weigert ist ihm auch da eben KEIN Schaden entstanden !

Eine Abmahnung auf Basis des o.g. Paragrafen scheint mir schlicht nicht zutreffend, zumal ich ihn im übigen ohnehin nachweislich am selben Tage nur 1-2 Std. später schriftlich in Kenntnis gesetzt habe, was man wohl durchaus als "unverzüglich anzuzeigen" deuten kann, oder ?


Frage 4)


a) im Internet findet man bei oberflächlicher Recherche anderslautende Infos. Haben Sie die Frage korrekt verstanden ?

Es geht NICHT darum, daß die Türen ABgeschlossen sind, sondern, daß Sie überhaupt GEschlossen sind. Eine Tür mit einem entriegelten Schloß ist ja vorsätzlich und fahrlässig eben NICHT GEschlossen, weil sich jeder Unbefugte durch Aufdrücken der Tür Zutritt verschaffen kann.

Warum soll ich das nicht abmahnen dürfen ? Ich habe doch wohl eben doch einen Anspruch auf GESCHLOSSENE Türen. Andernfalls wären diese gänzlich überflüssig. Es geht NICHT um ABschliessen wie bei der Wohnungstür.


c) er wohnt wie gesagt gegenüber der Haustür. Warum sollte er nicht dazu verpflichtet werden können bspw. abends um 23 Uhr nachzusehen, ob die Haustür GEschlossen ist. Oder den Entriegelungsmechanismus ganz zu entfernen ?


Frage 5)


a) also man darf mir einen Stellplatz entgeltlich vermieten und mir sodann vorsätzlich das Ein- und Ausfahren erschweren ?

Das klingt ziemlich paradox !


Vielen Dank !

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 14. November 2022 | 22:21

Sehr geehrter Ratsuchender,

sicherlich würden wir Sie bei entsprecehnden Rahmenbedingungen auch vertreten.

Zu den Nachfragen:

Stehen Sie auch für eine etwaige Mandatierung zur Verfügung ?

RÜCKFRAGEN

Frage 1)

c) das bedeutet ich setze eine Frist und schreibe direkt dazu, daß ich, wenn das bis dato nicht durch einen Fachmann erledigt wurde,

selber einen meiner Wahl beauftragen werde und dies bei der nächsten Mietzahlung in Abzug bringen werde ?

Richtig. So können Sie vorgehen.


Frage 2)

d) als Beweise sollten zahlreiche Videos ausreichen, die belegen, daß man den Gesprächspartner sehr schlecht versteht, oder gar nicht hören kann, oder ?

Ohne die Videoas zu kennen, lässt sich das schwer beantworten. Da Videos nicht immer als Beweismittel seitens des Gerichtes zugelassen werden, solllten eher Zeugen zur Verfügung stehen.


Frage 3)

das ist mir etwas zu ungenau.

Gerufen habe ich den Sanitär Notdienst ja selber , weil ich zunächst davon ausging, daß die Verstopfung in meinem Teil des Rohres bis hin zum Hauptrohr/Grundleitung liegt. Wäre klar gewesen, daß es das Grundrohr betrifft hätte ich die Angelegenheit ohnehin dem Vermieter übergeben !

Sie müssen es eben erst dem Vermieter melden. Und genau das haben Sie nicht getan, sondern gleich selbst den Handwerker gerufen.

Da aber jeder Schaden dem Vermieter gemeldet werden muss, der Vermieter ja offenbar im selben Haus wohnt, hätten Sie ihn zunächst informieren müssen.


d) Dieses besagte eigene Rohr in der Küche habe ich montieren lassen und bezahlt, also es es wohl mein Eigentum, oder ?

Nicht unbedingt, denn nach §§ 946, 947 BGB könnte es in das Eigentum des Hauseigentümers übergegangen sein. Das ist aber Einzelfall und auch keine Nachfrage mehr.


Der Vermieter bezieht sich in seiner Abmahnung auf einen Paragrafen, der lautet :

"Jeden in den Mieträumen entstehenden Schaden hat der Mieter unverzüglich dem Vermieter anzuzeigen. Für einen durch nicht rechtzeitige Anzeige verursachten weiteren Schaden ist der Mieter ersatzpflichtig."


e) Aber Schaden ist bis dato nur an MEINEM eigenen Eigentum entstanden. Warum sollte ich diesen dem Vermieter anzeigen ?


Andernfalls müsste ich auch jede weitere Beschädigung an MEINEM Eigentum, bspw. Möbeln, dem Vermieter anzeigen, sofern dieser in "SEINEN" Mieträumen statt findet. Das macht NULL Sinn.


Das betreffende Grundrohr/Hauptleitung liegt im übrigen gar NICHT "in den Mieträumen".


Einen weiteren Schaden in dem Sinne gab es auch nicht.


Das die Verstopfung weiter im Grundrohr lag war bei Beauftragung weder bekannt, noch hat mich der Sanitärdienst informiert, daß sie da nur nach OK vom Vermieter reingehen dürfen (?)...


Ob es Sinn macht, spielt keine Rolle, da die vertragliche und gesetzliche Verpflichtung zur Meldung eben dann besteht, wenn ein Mangel an der Mietsache besteht. Ob die Schäden dann hauptsächlich an Ihren Sachen eingetreten ist, ist irrelevant - es kommt darauf an, dass auch ein Schaden am Mietobjekt droht und das ist bei so einem Wasserschaden der Fall.


f) Man könnte darüber streiten, ob der Vermieter nun die Rechnung bezahlen muss. Solange
er sich da weigert ist ihm auch da eben KEIN Schaden entstanden !

Eine Abmahnung auf Basis des o.g. Paragrafen scheint mir schlicht nicht zutreffend, zumal ich ihn im übigen ohnehin nachweislich am selben Tage nur 1-2 Std. später schriftlich in Kenntnis gesetzt habe, was man wohl durchaus als "unverzüglich anzuzeigen" deuten kann, oder ?

Nein, da Sie eben vorher den Handwerker beauftragt haben, gibt es keinen Streitpunkt, wer die Rechnung zu zahlen hat.

Unverzüglich bedeutet "ohne schuldhaftes Zögern" und Sie werden sich fragen lassen müssen, warum Sie nicht sofort den Vermieter angerufen haben.

Frage 4)


a) im Internet findet man bei oberflächlicher Recherche anderslautende Infos. Haben Sie die Frage korrekt verstanden ?

Doch, die Frage habe ich richtig verstanden. Offenbar haben Sie die Antwort nicht richtig verstanden. Wenn Sie meinen, dass Sie den Vermieter abmahnen können, bleibt Ihnen diese irrige Annahme natürlich offen und Sie können natürlich auch eine unzulässige Abmahnung schicken. Aber dann besteht die Gefahr, dass der Vermieter seinerseits gegen diese Abmahnung kostenauslosend vorgeht.

Es geht NICHT darum, daß die Türen ABgeschlossen sind, sondern, daß Sie überhaupt GEschlossen sind. Eine Tür mit einem entriegelten Schloß ist ja vorsätzlich und fahrlässig eben NICHT GEschlossen, weil sich jeder Unbefugte durch Aufdrücken der Tür Zutritt verschaffen kann.

Warum soll ich das nicht abmahnen dürfen ? Ich habe doch wohl eben doch einen Anspruch auf GESCHLOSSENE Türen. Andernfalls wären diese gänzlich überflüssig. Es geht NICHT um ABschliessen wie bei der Wohnungstür.

Auf welcher rechtlichen Grundlage wollen Sie eine geschlossene Tür vom Vermieter verlangen können? Diese Grundlage gibt es nicht, zumal der Vermieter ja alle Mieter informiert hat. Es wird kaum alle paar Minuten kontrollieren können, ob die Tür geschlossen ist. Da gibt es keinen gesetzlichen Anspruch.


c) er wohnt wie gesagt gegenüber der Haustür. Warum sollte er nicht dazu verpflichtet werden können bspw. abends um 23 Uhr nachzusehen, ob die Haustür GEschlossen ist. Oder den Entriegelungsmechanismus ganz zu entfernen ?

Weil es keine gesetzliche Vorschrift gibt, die ihn dazu verpflichtet und ich kaum glaube, dass diese Vermieterpflicht im Vertrag einhalten ist. Sie verrennen sich da.

Frage 5)


a) also man darf mir einen Stellplatz entgeltlich vermieten und mir sodann vorsätzlich das Ein- und Ausfahren erschweren ?

Das klingt ziemlich paradox !

Es geht darum, dass Sie "problemlos" den Parkplatz befahren möchten. Und genau dieses Recht gibt es eben nicht, sodass die Rechtsprechung eine "unbequeme Kurbelei" für hinnehmbar erachtet, also keinen Unterlassungsanspruch begründet.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg

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