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Leibgeding bei Hausverkauf: an neuen Käufer übertragen?

| 07.11.2017 08:46 |
Preis: 70,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle


Zunächst die Situtation: Meine Mutter und ihr Halbbruder erbten ein Haus von ihrer Mutter. Die Hälfte des Halbbruders wurde an meinen Vater verkauft mit der Bedingung, auf Lebensdauer eine Leibrente an den Halbbruder zu zahlen. Im Kaufvertrag ist zudem ein Wohnrecht des Halbbruders im Haus eingetragen. Nach dem Tod meines Vaters erbten wir drei Kinder jeweils ein Zwölftel des Hauses und alle Eigentümer (Mutter + 3 Kinder) wollen das Haus jetzt verkaufen. Der Halbbruder ist bereits hochbetagt und nicht mehr reisefähig und lebt im Ausland.

Wir hatten uns gedacht, dass es ideal wäre, wenn die Käufer die Leibrente übernehmen, sodass das Leibgedinge im Grundbuch erhalten bleiben kann, weil für diese Änderung der nach unserem Verständnis Halbbruder zustimmen müsste. Die Käufer möchten allerdings versichert sein, dass der Grundbucheintrag (es steht dort nur "Leibgedinge") keine weiteren Verpflichtungen beinhaltet als die Leibrente. Außerdem hätten sie gerne, dass sie die Leibrente nur für einen befristeten Zeitraum (5 Jahre) zahlen und falls der Halbbruder dann noch lebt, die Leibrente wieder von unserer Familie übernommen wird.

Könnten Sie uns bitte weiterhelfen, indem Sie uns mitteilen, ob für die Grundbuchänderung (Sowohl Änderung des Eigentümers als auch Streichen der Leibrente) das Einverständnis des Halbbruders notwendig ist und wie dies zu bewerkstelligen wäre (Botschaft? gesetzlicher Betreuer). Zudem wüssten wir gerne, welche Verpflichtunge nun genau im Begriff "Leibgedinge" enthalten sind, zumal im Kaufvertrag ja das Wohnrecht verbrieft ist, das aber nach unserem Verständnis für die neuen Käufer keine Relevanz haben dürfte, solange die Leibrente weitergezahlt wird. Falls das "Leibgedinge" also nur die Leibrente enthält: Wäre es dann möglich, dass die neuen Käufer diese Leibrente nur befristet zahlen und danach wieder wir? Oder müssen die neuen Käufer die Leibrente bis zum Lebensende des Empfängers zahlen?

Vielen Dank und viele Grüße

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Sehr geehrter Ratsuchender,



so ein Leibgeding wird in der Regel als Reallast nach § 1105 BGB in das Grundbuch eingetragen und es umfasst nach Ihrer Sachverhaltsschilderung die lebenslange Zahlung einer Leibrente an den Bruder.



Entscheidend ist der genaue Wortlaut der vorgenommenen Eintragung, da so ein Leibgeding die leiblichen und persönlichen Versorgung des Berechtigten (hier Halbbruders) beinhaltet und sowohl als lebenslange Nutzung des Grundstücks (oder eines Teils davon) oder eben eine Geldrente umfassen kann.


Nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung wird hier die Alternative der Rentenzahlung in Betracht kommen, die auch bei ungenauer Grundbucheintragung nach den tatsächlichen Gegebenheiten (Nichtnutzung, Auswanderung, fortlaufende Zahlung ohne Widerspruch) anzunehmen ist.




Für die Grundbuchänderung hinsichtlich des Verkaufes und des neuen Eigentümers benötigen Sie die Zustimmung des Berechtigten nicht, da die Rechte des Halbbruders sich am Grundstück, nicht an der Person des Eigentümers richten.


Veränderungen hinsichtlich des Leibgedinges bedürfen aber immer der Zustimmung des Halbbruders, der über die deutsche Botschaft dann erteilt werden muss, so dass sie der gesetzlich notwendigen Form entspricht.



Nach außen hin (also gegenüber dem Halbbruder) ist es nicht möglich, diese Zahlung zu begrenzen, da eben das Grundstück belastet ist und jede Einschränkung der Zustimmung des Berechtigten bedarf. Der Käufer als Eigentümer wird also auch über die gewünschte Zeit hinaus gegenüber dem Bruder in der Verpflichtung sein.

Intern (zwischen Ihnen und dem Käufer) kann dann geregelt werden, dass Sie als Verkäufer dann den Käufer freistellen. Das ist möglich, muss dann so im Vertrag aufgeführt werden.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg

Nachfrage vom Fragesteller 09.11.2017 | 08:41

Sehr geehrter Herr Bohle,
vielen Dank für die ausführliche Antwort. Ich würde dazu gerne noch eine Rückfrage stellen:
Sie schreiben, dass intern (zwischen uns und dem Käufer) vertraglich geregelt werden kann, dass die Käufer nach einer gewissen Frist vom Zahlen der Leibrente freigestellt werden können. Ließe sich eine solche Vereinbarung auch auf das Wohnrecht ausweiten? Ich vermute nicht, da das Wohnrecht ja fest an die Immobilie gebunden ist. Falls dies also nicht möglich ist und der Halbbruder einer Grundbuchänderung zustimmen muss, müsste ja ein gesetzlicher Betreuer bestellt werden. Ich vermute, dass für diese Rolle kein Familienmitglied in Frage kommt, da ja ein Interessenkonflikt vorliegt. Stimmt diese Vermutung, oder wäre es doch möglich, dass ein Mitglied unserer Familie als gesetzlicher Betreuer für den Halbbruder bestellt wird?

Vielen Dank und viele Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.11.2017 | 08:52

Sehr geehrter Ratsuchender,


für das Wohnrecht gilt das - wie Sie schon zutreffend vermutet haben - nicht, da es grundstücksgebunden ist.

Ein Betreuer könnte zwar auch ein Familienmitglied sein (der aber nicht Mitglied der Erbengemeinschaft sein darf), wobei aber bei solchen Rechtsangelegenheiten aber die Betreuung immer auch auf "Grundstücksangelegenheiten" ausgeweitet werden muss.

Da es aber immer später zu Streitigkeiten kommen kann, raten wir von solchen familieninternen Betreuungen ab. Denn sollte der Halbbruder staatliche Hilfe in Anspruch nehmen müssen, kann und wird sicherlich die Betreuung auf mögliche (auch formale) Fehler geprüft und der Betreuer kann in die Haftungsfalle geraten.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg

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Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 10.11.2017 4,4/5,0
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