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Laufende und Endrenovierung


19.06.2007 00:13 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrter Bearbeitende/r

Eines der häufigsten Probleme des Mietrechts plagt uns seit kurzem, und wir hoffen auf diesem Wege einen klärenden Rat zu finden.

Es geht um die Schönheitsreparaturen.

Zunächst die Fragwürdigen Paragraphen aus dme Mietvertrag:

§17 - Schönheitsreparaturen
1. Die Schönheitsreparaturen im Innenbereich trägt der Mieter
2. Der Verpflichtete hat die Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung regelmäßig (!) und fchgerecht vornehmen zu lassen. Die Schönheitsreparaturen umfassen insbesondre: Das Weißen der Decken udn Wände.

§18 - Beendigung des Mietverhältnisses
Bei Beendigung der Mietzeit hat der Mieter die Mietsache, unabhängig der Mietdauer (!), frisch renoviert zu übergeben.

1. Dübel und Bohrlöcher sind sauber zu verspachteln
2. Teppichböden sind fachgerecht zu reinigen (*werden bereits von der Vermieterin ersetzt, wie zu Beginn der Mietzeit besprochen)
3. selbst angebrachte Einbauten sind zu entfernen
4. Wände und Decken sind frisch weiß zu tünchen
5. Der Kellerraum ist geräumt zu übergeben
6. Wird das Mietverhältnis durch fristlose Kündigung oder durch vorzeitige Kündigung mit der gesetzlichen Kündigungsfrist durch den Vermieter beendet, so haftet der Mieter für Schaden, der dem Vermiter dadurch entsteht, daß die Räume nach der Rückgabe leerstehen oder billiger vermietet werden müssen, nd zwar bis zum Ablauf der vereinbarten Mietzeit, jedoch höchstens für ein Jahr nach der Rückgabe.
(...)
8. Bei Beendigung der Mietzeit sind die Mieträume vertragsgemäß frisch renoviert mit allen Schlüsseln dem Vermieter oder sienem Beauftragten zu übergeben. Anderenfalls ist der Vermieter nach Räumung berechtigt, die Mietsache nach Ankündigung auf Kosten des Mieters zu öffnen und zu reinigen und zurückgelassene, einzelne Gegenstände zu verwahren und wertloses Gerümpel vernichten zu lassen.

§ 20 - Salvatorische Klausel
1. Sollte eine der Bestimmungen dieses Vertrages ganz oder teilweise rechtsunwirksam sein oder werden, so wird die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen dadurch nicht berührt.
2. In einem solchen Fall ist der Vertrag viel mehr seinem Sinne gemäß zur Durchführung zu bringen. Beruht die Ungültigkeit auf einer Leistungs- oder Zeitbstimmung, so tritt an ihre Stelle das gesetzlich zulässige Maß.

Sonstige Vereinbarung:
-Bei Auszug ist eine Umzugspauschale von 50,-- EUR zu bezahlen
-Der Mieter hat eine Hausratsversicherung abzuschließen.
-Der Teppichboden muß bei Auszug gereinigt werden (wie oben erwähnt, ist der Teppich abgewohnt,und wird ausgetauscht)
-Die Wände sind bei Auszug mit weißer Farbe zu streichen.


Schlüssel haben wir am Übergabetag abgegeben, ein Übernahmeprotokoll nicht unterzeichnet.
Nach der Post vom 14. 6 fordert die Vermieterin nun die sorgfälltige Reinigung (verkalkte Wasserhähne, angeblich monatelang nicht geputzte Fenster reinigen) und die Endrenovierung.

Frage:
Müssen wir nun renovieren, oder liegt hier eine unangemessene Benachteiligung des Mieters vor, ergo Summierungseffekt und Unwirksamkeit beider Klauseln?
Eingrenzung vom Fragesteller
19.06.2007 | 00:14
Sehr geehrter Ratsuchender,

nach Ihren Angaben dürfte hier eine unangemessene Benachteiligung im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB vorliegen.
Genau wurde dies allerdings für die bei Ihnen verwendeten Klauseln noch nicht höchstrichterlich entschieden.

Nach dem insoweit maßgeblichen Urteil des Bundesgerichtshofs vom 25.06.2003 (Az. III ZR 335/02) kann sich aus dem Zusammenwirken zweier – wie hier – für sich gesehen wirksamer Klauseln bei einer Gesamtbetrachtung ergeben, dass ein Übermaß an dem Mieter
auferlegten Renovierungspflichten vorliegt, insbesondere wenn nicht klargestellt wird, dass beim Ende des Mietverhältnisses eine Renovierung nur dann geschuldet sein soll, wenn die Fristen seit der Ausführung der letzten Schönheitsreparaturen bei Vertragsende bereits abgelaufen waren.

Die oben genannte Begründung lässt sich meines Erachtens auch auf Ihren Fall übertragen, da bei einer Verpflichtung zur „regelmäßigen“ Vornahme von Schönheitsreparaturen in Kombination mit der unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses bestehenden Endrenovierungspflicht ebenfalls die Situation eintreten kann, dass eine Renovierung auch dann geschuldet wird, wenn der Grad der Abnützung es noch nicht unbedingt erfordert.

Nach BGH, Urteil vom 23.06.2004 (Az. VIII ZR 361/03) ist aber gerade Letzteres nicht zulässig.

In Ihrem Fall sehe ich daher durchaus gute Chancen, sich einer Renovierungspflicht insgesamt entziehen zu können. Ob diese vorläufige Einschätzung einer gerichtlichen Überprüfung standhält, kann ich allerdings nicht mit letzter Sicherheit voraussagen.


Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen.

Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung, ebenso für eine weitere Beratung oder Vertretung, wenn es erforderlich wird und Sie mich hierzu beauftragen möchten.

Mit freundlichen Grüßen


Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 19.06.2007 | 05:55

Sie haben uns sehr geholfen, und mich in der Vermutung gestärkt, die ich ohnehin hatte. Ich bezog mich hierbei ebenfalls aufs gleiche Urteil, wie von Ihnen erwähnt.

Ausschlaggebend halte ich hierbei:
"Bei Beendigung der Mietzeit hat der Mieter die Mietsache, unabhängig der Mietdauer (!), frisch renoviert zu übergeben"
was uns unabänderlich zusätzlich verpflichtet.

Nachfrage:
Probleme sehe ich in der kurzfristigen Frist, welche zwar bis zum 28.06 angelegt ist (Schreiben kam am Freiteag 15.06 rein, somit zum Wochenende), die Vermieterin jedoch schon zum 21.06 erste Renovierungsarbeiten durchführen möchte.
Ist nicht eigentlich bereits mit der Schlüsselübergabe die Annahme der Wohnung durch die Mieter geschehen?
Wie schon gesagt, ein Übergabeprotokoll mit denselben Vorwürfen haben wir nicht unterzeichnet.

Bedanken uns für diese Antwort, und behalten uns vor Sie notfalls ebenfalls in der Sache als weitere Unterstützung einzuschalten.
Wünschen eine angenehme Arbeitswoche!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.06.2007 | 06:54

Sehr geehrter Ratsuchender,

die Annahme der Schlüssel bedeutet nicht, dass die Vermieterin die Wohnung auch als vertragsgemäß abgenommen hat, ebenso wenig die Tatsache, dass Sie die behaupteten Unzulänglichkeiten in dem Übergabeprotokoll nicht bestätigt haben. Die Vermieterin muss allerdings die Voraussetzungen für etwaige Schadensersatzansprüche beweisen.

Die gesetzte Frist ist nicht zu kurz, da eine Fristsetzung hier entbehrlich ist. Denn Sie schulden die Rückgabe in ordnungsgemäßem Zustand ohnehin zu dem Zeitpunkt, in dem das Mietverhältnis beendet ist. Maßgeblich ist dabei der Zeitpunkt, in dem der Vertrag abläuft, nicht die tatsächliche Übergabe.

Der Vollständigkeit halber sei erwähnt, dass auch bei fehlender Verpflichtung zur Durchführung von Renovierungsarbeiten die Wohnung natürlich sauber zurückgelassen werden muss.

Mit freundlichen Grüßen

Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

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