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Kündigungsverzicht länger als 4 Jahre unwirksam?


20.03.2007 15:07 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas M. Boukai



Ich habe einen unbefristeten Mietvertrag mit Kündigungsverzicht am 07.11.05 unterschrieben. Das Mietverhältnis begann am 15.11.05. Die Kündigung ist beiden Parteien erstmalig gemäß §557 BGB am 30.11.09 erlaubt. Mich interessiert, ob eine Kündigung schon früher möglich ist.

1.
Laut einem Urteil des Bundesgerichtshofs (vergleiche Az: VIII ZR 27/04) sind Kündigungsverzichte von maximal 4 Jahren Dauer zulässig. Die Dauer des von mir unterschriebenen Verzichts beträgt knapp über 4 Jahre. Ist das Urteil hier anwendbar?

2.
Sollte das Urteil hier von Bedeutung sein, ist dann der Kündigungsverzicht komplett unwirksam oder wird er lediglich auf 4 Jahre herab gesetzt, sprich eine Kündigung wäre z.B. erst zum 14.11.2009 möglich? Zu welchem Termin könnte ich erstmalig kündigen?

3.
Sollten die ersten beiden Fragen zugunsten einer bald möglichen Kündigung ausgefallen sein: Halten Sie es für sinnvoll, mit Berufung auf jene Tatsachen den Vertrag innerhalb der üblichen 3-Monatsfrist zu kündigen? Ist es notwendig, einen Anwalt einzuschalten?

Sehr geehrte(r) Fragensteller(in),

aufgrund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes beantworte ich Ihre Frage wie folgt.

Leider sind Ihre Angaben etwas ungenau. Sie können diese gerne über die Nachfragefunktion konkretisieren. Es wird Ihnen ein Kündigungsverzicht aus einem formularmäßigen Vertrag mit AGB unterstellt. In Frage käme nach Ihren Ausführungen auch ein Kündigungsverzicht aus einem Staffelmietvertrag nach § 557a BGB. Der Vollständigkeit halber möchte ich Sie jedoch bitten, die fragliche Passage des Vertrages im original Wortlaut wiederzugeben.

1. Ja, hier kann die Aussage des Urteils herangezogen werden. Dieses stellt die gesetzlichen Bestimmungen und deren Auslegung aus Sicht des BGH dar.

2. Unter der vorgenannten Prämisse (AGB) wäre die Klausel unwirksam. Nach den Bestimmungen zu allgemeinen Bedingungen gibt es keine „geltungserhaltende Reduktion“. D.h. die Klausel ist insgesamt unwirksam. Eine automatische Reduzierung auf die zulässigen vier Jahre ist dann nicht möglich.
Gleiches gilt beim Kündigungsverzicht aus einem Staffelmietvertrag nach § 557a BGB.
Auch hier ist ein formularvertraglicher Kündigungsausschluss für über 4 Jahre unzulässig.

3. Wenn Sie das Vertragsverhältnis kündigen möchten, so sollten Sie dies im Hinblick auf das oben gesagte tun. Andernfalls lassen Sie den Vertrag einfach weiterlaufen. Sollte der Vermieter sich bei einer Kündigung quer stellen, so ist es ratsam ohne zu zögern einen Kollegen vor Ort einzuschalten.


Ich hoffe Ihre Fragen zufrieden stellend beantwortet zu haben.
Bei Unklarheiten nutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.
Bitte beachten Sie, dass die Antwort auf Ihren Angaben beruht und sich die rechtliche Beurteilung des Sachverhaltes nur bei Kenntnis aller Details der Sache vollumfänglich und sicher treffen lässt.
Mit freundlichen Grüßen

Andreas M. Boukai
- Rechtsanwalt -

Nachfrage vom Fragesteller 20.03.2007 | 16:13

Es handelt sich in der Tat um einen Staffel-Mietvertrag. Zusätzliche AGB existieren nicht, der 4-seitige Vertrag entstammt komplett der Feder des Vermieters.

Der Wortlaut ist wie folgt:

§1 Mieträume

1. Vermietet wird etc. etc. (gekürzt)


§2 Mietzeit
Das Mietverhältnis beginnt am 15.11.05. Der Mietvertrag läuft auf unbestimmte Zeit und kann unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist, die für beide Vertragsteile verbindlich ist, gekündigt werden, jedoch erstmals gemäß §557 a, Abs. 3 BGB zum 30.11.09. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen.


§3 Miete und Betriebskosten
1. Staffelmietvereinbarung:
Die Miete beträgt monatlich ab 15.11.05 bis 30.11.06 240 €
Die Miete beträgt monatlich ab 01.12.06 bis 30.11.07 241 €
Die Miete beträgt monatlich ab 01.12.07 bis 30.11.08 242 €
Die Miete beträgt monatlich ab 01.12.08 bis 30.11.09 243 €

... usw. (gekürzt)

Paragraph §2 ist ungekürzt. Ich gehe davon aus, dass Ihre Ratschläge auch unter diesen weiterführenden Angaben bestehen bleiben?
Ich werde demnach wahrscheinlich den Vertrag unter Hinweis auf die Unwirksamkeit des Kündigungsverzichts im gesetzlichen 3-Monats-Rahmen kündigen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.03.2007 | 23:03

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

wie bereits erwähnt ist die Regelung des § 575a Abs. 3 S.1 und Abs. 4 BGB eindeutig. Mehr als 4 Jahre ist nicht möglich, die Klausel somit unwirksam. Sie sehen daher die Lage absolut korrekt. Der Vermieter kann sich nicht auf den Kündigungsverzicht berufen. Sie können nach den gesetzl. Fristen das Mietverhältnis kündigen.

Mit freundlichen Grüßen

Andreas M. Boukai
- Rechtsanwalt -

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