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Kündigungsverzicht bei erzwungenem Arbeitsplatzwechsel


| 07.05.2018 09:04 |
Preis: 30,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Guten Tag,

laut Wohnungsmietvertrag besteht das Mietverhältnis seit dem 01.01.18 auf unbestimmte Zeit. Es wurde Kündigungsverzicht für 12 Monate vereinbart.

Zum 31.05.18 wurde mein Arbeitsverhältnis gekündigt. Die Bemühungen, vor Ort einen neuen Arbeitsplatz zu finden, waren erfolglos.

Ich habe nun ein Angebot außerhalb des bisherigen Wohnorts. Mein neuer Arbeitgeber wird 200 km entfernt sein. Ich habe vor, dorthin zu ziehen.

Diese Frage wurde in diesem Portal schon häufiger gestellt. Jedoch: Wie ist die *aktuelle* Rechtslage in Bezug auf vorzeitiges Ende des Mietverhältnisses am alten Wohnort (außerordentliche Kündigung bei Einhaltung der 3-Monats-Frist, jedoch nicht des Kündigungsverzichts)?

Vielen Dank.

Freundliche Grüße!
07.05.2018 | 10:21

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Sie könnten nur dann ein Recht auf eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund ( § 543 BGB) haben, wenn nach einer umfassenden Interessenabwägung die Vertragsfortsetzung für Sie unzumutbar wäre. Der wichtige Grund muss grundsätzlich aus dem Risikobereich des Kündigungsempfängers herrühren, also Ihrem Vermieter (Palandt, Kommentar zum BGB, 77. Aufl. 2018, § 543 Rdn 5.), was er hier aber nicht tut.

Bei einem wichtigen Grund, der aus der Interessensphäre des Kündigenden herrührt, aber nicht zu seinem Risikobereich gehört, gibt es nur in Ausnamefällen ein Recht zur außerordentlichen Kündigung, dann in der Regel gegen Ausgleichszahlung, wenn z.B. eine wesentliche Veränderung der Geschäftsgrundlage vorliegt. Das Recht ergibt sich aus § 313 BGB
(Palandt, Kommentar zum BGB, 77. Aufl. 2018, § 543 Rdn 8).

Die Geschäftsgrundlage (hier das Bestehen eines Arbeitsverhältnisses) müsste infolge nachträglichen Ereignisses (hier die Kündigung des Arbeitsverhältnisses durch den Arbeitgeber) weggefallen sein. Dann kann gemäß § 313 I BGB die Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.

Wenn der Mieter aus privaten Gründen vor Ablauf der vertraglichen Mietzeit ausziehen will, wird ein Wegfall der Geschäftsgrundlage jedoch regelmäßig nicht angenommen (so Streyl NZM 05, 361/63 in Palandt, Kommentar zum BGB, 77. Aufl. 2018, § 313 Rdn 36.).


Es wird also darauf ankommen, ob Sie das Bestehen des Arbeitsverhältnisses bei den Gesprächen zur Anmietung der Wohnung thematisiert haben (und damit für den Vermieter erkennbar zur Geschäftsgrundlage gemacht haben) oder nicht. Ihr Vorschlag - außerordentliche Kündigung mit drei-Monats-Frist - scheint für mich dann eine geeignete Anpassung des Vertragsverhältnisses.

Ich hoffe, Ihre Frage vollständig beantwortet zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Judith Freund
Rechtsanwältin

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Nachfrage vom Fragesteller 07.05.2018 | 12:03

Sehr geehrte Frau Dr. Freund,

ich bedanke mich für Ihre ausführliche Antwort.

Gestatten Sie bitte folgende Rückfrage:

Sie schreiben:

"Es wird also darauf ankommen, ob Sie das Bestehen des Arbeitsverhältnisses bei den Gesprächen zur Anmietung der Wohnung thematisiert haben (und damit für den Vermieter erkennbar zur Geschäftsgrundlage gemacht haben) oder nicht."

Wenn dem Vermieter bekannt ist, dass ich nur aufgrund des neu begründeten Arbeitsverhältnisses zum 01.01.18 in diese Stadt gezogen bin und ich auch somit eine 6-monatige Probezeit habe, die es zu bestehen gilt (was nicht erfolgreich war), kann ich davon ausgehen, dass damit das Bestehen des Arbeitsverhältnisses bei den Gesprächen zur Anmietung der Wohnung in meinem (jetzigen) Interesse ausreichend thematisiert wurde? Ich legte damals einen Arbeitsvertrag vor, aus dem Beginn und Dauer der Probezeit (bis 30.06.18) aufgeführt waren.

Herzlichen Dank für Ihre Mühen!

Freundliche Grüße!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.05.2018 | 13:04

Sehr geehrter Fragesteller,

die Voraussetzungen für die Anwendung des Instituts "Wegfall der Geschäftsgrundlage" sind:
- Geschäftsgrundlage war ein nicht zum eigentlichen Vertragsinhalt erhobener Umstand (wurde also, wie bei Ihnen, nicht schriftlich festgehalten)
- der mindestens von einer Partei (erkennbar für die andere Partei) beim Vertragsschluss vorausgesetzt wurde (trifft offensichtlich auch bei Ihnen zu)
- der für diese Partei so wichtig war, dass sie den Vertrag nicht oder zumindest nicht mit dem gleichen Inhalt geschlossen hätte, wenn sie daran gezweifelt hätte (das ist bei Ihnen wohl anzunehmen)
- auf dessen Berücksichtigung sich auch die andere Partei hätte redlicherweise einlassen müssen, wenn dies vom Vertragspartner verlangt worden wäre (das unterliegt im Zweifel der Auslegung des Richters).

Sie sollten es, meiner Auffassung nach, mit dieser Argumentation probieren. Den Kündigungsverzicht für die ersten 12 Monate zu verlangen, angesichts der Tatsache, dass Sie die Wohnung nur für den Arbeitsplatzwechsel angemietet haben und eine Probezeit von 6 Monaten hatten, deutet wegen der Kenntnis der Geschäftsgrundlage durch den Vermieter schon mit Abschluss auf eine Unausgewogenheit des Vertrages hin, der für den Fall der Kündigung eben anzupassen ist.

Mit freundlichen Grüßen
Dr. Judith Freund


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Bewertung des Fragestellers 07.05.2018 | 13:12


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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 07.05.2018
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