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Kündigungsschutz bei Miteigentum


| 19.04.2005 14:19 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Anwälte.

Kurz ein paar Eckdaten zu meiner Frage.
Durch den Tod meines Onkels bin ich laut gesetzlicher Erbfolge Mitbesitzer am Nachlass. Der Erblasser hatte keine Kinder ,keine Eltern und keine Ehefrau mehr. In die Erbfolge traten seine drei Geschwister( zwei Brüder und meine Mutter). Meine Mutter hat zu Gunsten von meinem Bruder und mir die Erbschaft ausgeschlagen.
Zum Nachlass gehört ein Dreiseitenhof mit Land, in dem ich eine von mir mit selbst ausgebaute Scheune als Wohnung nutze. Ich zahle Miete an die Erbengemeinschaft und bin im Grundbuch als Miteigentümer eingetragen. Erklärtes Ziel meiner beiden Onkels
ist, den gesammten Nachlass zu Veräußern. Dies würde auch meine Wohnung betreffen.

Meine Frage.
Habe ich in diesem Fall einen besonderen Kündigungsschutz, bzw bin ich überhaupt kündbar und würde bei einem Verkauf $566 BGB
Anwendung finden.
Sehr geehrter Ratsuchender,

ein Verkauf des Hofes kommt nur im Wege der Auflösung der Miterben- bzw. Miteigentümergemeinschaft in Betracht. Denn über seinen Miteigentumsanteil kann der Einzelne nicht alleine verfügen, sondern es kann nur die Gemeinschaft über das gesamte Hausgrundstück verfügen. Da eine Teilung in Natur nicht möglich ist, kann die Gemeinschaft nur durch Verkauf auseinandergesetzt werden.

Wenn nun der Hof verkauft wird, so greift zu Ihren Gunsten tatsächlich § 566 BGB ein, wonach der neue Eigentümer mit allen Rechten und Pflichten in den bestehenden Mietvertrag eintritt und Ihr Mietverhältnis damit weiterbesteht.

Allerdings schwebt dann über Ihnen das Damoklesschwert des § 573 BGB, wonach der neue Eigentümer mit gesetzlicher Frist kündigen kann, wenn er hierfür ein berechtigte Interesse hat. Das kann in Ihrem Falle in folgendem bestehen: Der neue Eigentümder hat Eigenbedarf oder er würde durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses erhebliche Nachteile erleiden, weil er an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist. An letzteres werden aber recht hohe Anforderungen gestellt.

Ein Sonderkündigungsrecht (erleichterte Kündigung) des neuen Eigentümers nach § 573 a BGB brauchen Sie aber nicht zu fürchten, da Ihre Wohnung nach Ihrer Schilderung ein eigenständiges Gebäude darstellt, so dass die Voraussetzungen der Vorschrift nicht eingreifen können.

Auf der sicheren Seite sind Sie damit nur, wenn - soweit möglich - der Grundstücksteil abgetrennt wird, auf dem sich Ihre Wohnscheune befindet und Sie dies dann selbst kaufen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen zunächst weiterhelfen.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas J. Lauer
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 19.04.2005 | 14:50

Danke für die hilfreiche Antwort. Ich hatte leider noch vergessen, nach einer Kündigungssperrfrist zu fragen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.04.2005 | 14:55

Eine solche Sperrfrist gibt es nicht. Es gelten von Anfang an die gesetzlichen Kündigungsfristen.

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