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Kündigung wegen Sanierung


24.03.2007 08:46 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Hallo,

wir beabsichtigen ein stark sanierungs- und baufälliges 4-Familienhaus zu kaufen. Die Sanierung erfordert es, dass alle Wohnungen komplett entkernt werden, da die Decken keine ausreichende Tragekraft mehr haben, sich Schimmel gebildet hat, die Heizungsanlage samt Leitungen erneuert werden muss, die Holztreppe zu den oberen zwei Wohnungen sehr instabil ist etc..

Die oberen zwei Wohnungen stehen leer. Die unteren sind schon so lange vermietet, dass eine Kündigungsfrist von neun Monaten besteht.

Eine der unteren Wohnungen würden wir aus wirtschaftlichen Gründen gerne selbst beziehen.

Gibt es die Möglichkeit, die langen Kündigungsfristen zu umgehen? Kann man evtl. eine Unbewohnbarkeitserklärung (Schleswig-Holstein) wegen der Gesundheitsgefährdung durch Feuchtigkeit/Schimmel oder der Sicherheitsgefährdung duch mangelnde Tragkraft der Decken etc. erlassen?

Für Ihre Antwort bedanke ich mich im Voraus.

Mit freundlichem Gruß
S. Thomsen

-- Einsatz geändert am 24.03.2007 08:59:26
Eingrenzung vom Fragesteller
24.03.2007 | 08:49
Sehr geehrte Dame,

im Rahmen einer Erstberatung beantworte ich Ihre Frage wie folgt:
Da Sie offensichtlich noch nicht Vermieter sind, kann der jetzige Vermieter/Eigentümer nur das Mietverhältnis kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die geltend gemachten Gründe müssen bereits im Kündigungsschreiben mitgeteilt werden.


Das BGB nennt nur beispielhaft drei Gründe:
Vertragspflichtverletzung, Eigenbedarf, Wirtschaftliche Verwertung.Dass Sie gleichzeitig Eigenbedarf anmelden wollen aber gleichzeitig die Wohnungen bzw. das Anwesen so sanierungsbedürftig ist, sollte man sich auf die wirtschaftliche Verwertung berufen. Der Grund der wirtschaftlichen Verwertung erfordert, dass der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wird und ihm dadurch erhebliche Nachteile drohen.
Die Rechtsprechung hat beispielsweise anerkannt:
Notwendige Sanierung eines Altbaus, Erschwerter Verkauf. Hinweisen möchte ich Sie aber ausdrücklich darauf, dass eine Kündigung nicht anerkannt wird, wenn ein snierungsbedürftiges Objekt absichtlich zum Zweck der Sanierung und Weiterveräußerung verkauft wurde oder die Sanierung desshalb notwendig wird, weil das Haus über Jahre hinweg nicht instandgesetzt wurde.
Gründe für eine vorzeitige Beendigung bzw. Räumung vermag ich hier nicht zu erkennen; "Gefahr im Verzug" scheint nicht vorzuliegen. Bezüglich der Unbewohnbarkeitserklärung sollten Sie bei Ihrer zuständigen Gemeinde (Amt für Wohnungswesen) nachfragen; selbst "erlassen" können Sie eine solche nicht.
Für die Formulierung einer Kündigung sollte auf jeden Fall anwaltliche Hilfe in Anspruch genommen werden.
Für Rückfragen stehe ich Ihnen im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion von „Frag einen Anwalt“ gerne zu Verfügung oder auch im Rahmen einer Mandatserteilung; am besten per mail: info@kanzlei-hermes.com.

Mit besten Grüßen

RA Hermes

Nachfrage vom Fragesteller 24.03.2007 | 14:32

Vielen Dank für die Antwort.

Wenn ich das richtig verstanden habe, müsste der jetztige Eigentümer kündigen, weil er sonst an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert wäre. Die Kündigung würde aber nicht anerkannt werden, weil die Sanierungsbedürftigkeit daraus resultiert, dass das Haus über Jahre hinweg nicht Instand gesetzt wurde?

Das bedeutet also, dass wir zumindest der einen Mieterin wegen Eigenbedarf kündigen könnten?!?Würde die Kündigungsfrist hier auch 9 Monate betragen?
Angenommen, der andere Mieter wäre ein "Messi" und die Wohnung wird durch ihn heruntergewirtschaftet, könnte dieser dann abgemahnt und nach erneutem Verstoß ebenfalls ordentlich gekündigt werden?

Mit freundlichem Gruß
S.Thomsen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.03.2007 | 23:14

Vielen Dank für die Nachfrage!
Ja, dies wäre wohl eine Möglichkeit nach Ihrer Sachverhaltsschilderung, dass noch der jetzige Eigentümer wegen der Hinderung an einer angemessenen Verwertung kündigt. Die Kündigung wird nur dann nicht anerkannt, wenn der Vermieter absichtlich das Haus über Jahre hinweg nicht instandgesetzt hat und sich sodann eine Sanierung notwenidig wird.
Wenn der jetzige Eigentümer die Kündigung(en) auf die Hinderung an einer wirtschaftlichen Verwertung stützt, wäre ja eine Eigenbedarfskündigung durch Sie obsolet.
Wenn der Mieter schuldhaft gegen mietvertragliche Pflichten erheblich verstoßen hat, also auch das erhebliche "herunterwirtschaften" der Wohnung durch einen Messi, könnte der Vermieter nachdem er eine vorsorgliche Abmahnung ausgesprochen hat, bei nicht Beseitigung des Zustandes kündigen.

Beste Grüße

RA Hermes

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