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Kündigung der Mietwohnung wegen Sanierung


| 30.11.2017 13:28 |
Preis: 30,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Ich wohne in einer Mietwohnung seit den 1.11.2011 die Wohnung ist soweit in Ordnung aber eben alles Altbau ca 50 Jahre alt, Bad mit Wanne und auch ältere Fenster aber mit Isolierglas und guten Holzrahmen. Mein Vermieter hat nun den Plan meine gemietete Wohnung sanieren zu wollen im nächsten Jah,r das teilte er mir bei einem Gespräch am Telefon mit. Als ich nach der frei werden Wohnung im Haus für meine Frau nachfragte.. In dem Telefonat hat er mir angeboten in die frei werdende um zu ziehen damit er meine Wohnung sanieren könnte. Wenn meine Frau die Wohnung nehmen würde müsste man das dann eben die Sanierung später machen war seine Antwort. Nach der Absage meiner Frau für die andere Wohnung sollte ich den Vermieter zurück rufen da ich aber mir denken konnte was er von mir wollte habe ich ihm einen Nachricht über Whats App gesendet. Das ich kein Interesse hätte in diese Wohnung zu ziehen. Ein Angebot seiner Seitz nur für die Sanierung zum Übergang in die Wohnung zu ziehen und das nötigste für den Zeitraum mit zunehmen wurde leider nicht gemacht. Auch das er die Kosten für den Umzug und den Rückzug übernehmen würde, den dem hätte ich vielleicht Zugestimmt. Auch hat mein Vermieter den Plan den Dachboden ausbauen zu wollen aber dieser ist mir laut Mietvertrag mit vermietet, ich habe da sehr viele Sachen gelagert und wüsste auch nicht wohin damit, genau das habe ich ihm auch mitgeteilt in meinem Schreiben über Whats App. Nun habe ich aus genau den Gründen eine Kündigung zum 28.3.2018 erhalten weil ich nicht in die andere Wohnung umziehen möchte. Mit dem Argument das eine Sanierung dringend nötig wäre, das Bad soll neu gemacht werden neue Türen und wohl auch Fenster und die Elektrik in der Küche soll wohl auch geändert werden. Da es da vor etwa 3 Jahren einen Kurzschluss gegeben hat der auf Grund von Überbelastung eine Verteilerdose verschmoren lies, Die Kosten 120 Euro der Fehlersuche soll ich bezahlen was ich verweigerte. Nach meine Angebot sie Instandsetzung selber zu machen war der Sachverhalt eigentlich geklärt, bis das Kündigungsschreiben kam. Den in dem Kündigungsschreiben wird mir jetzt eine schlechte Elektroverdrahtung zum Vorwurf gemacht was aber nicht der Situation entspricht. Ich habe gehört mein Vermieter hat auch mittlerweile die Wohnung die ich zur Zeit bewohne einer anderen Person angeboten. Auch die andere Wohnung ist wohl zum 1.1.2018 wieder vermietet. In dem Kündigungsschreiben wurde ich nicht auf mein Widerspruchsrecht hingewiesen, aber ich weis nicht wann und in welcher Form ich dieses machen kann und sollte. Wir sind drei Personen meine Frau 42 ihrer Tochter 14 und ich 55 Jahre alt. Ich hoffe meine Aussagen sind soweit gut das sie alles verstehen was ich ihnen erklären möchte und sie können mir einen Hinweis geben was ich machen kann.

Ich bedanke mich jetzt schon ganz herzlich für ihre Antwort mit freundlichen Grüßen
30.11.2017 | 14:36

Antwort

von


43 Bewertungen
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Zunächst halte ich die Kündigung aufgrund Ihrer Angaben für unwirksam.

Bei Modernisierungsmaßnahmen verhält es sich so:
§§ 554, 559 BGB stellen klar, dass der Mieter Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters als Eigentümer des Gebäudes dulden muss und der Vermieter berechtigt ist, wegen des verbesserten Wohnwertes die Miete zu erhöhen.

Es kommt eine Mietminderung vor allem dann in Betracht, wenn der Mieter seine Wohnung während der Modernisierungsarbeiten ganz oder teilweise nicht so nutzen kann, wie es vertraglich sein sollte (§ 536, § 549 BGB )

Im Übrigen: Auch wenn der Mieter den Modernisierungen zugestimmt hat, ist sein Minderungsrecht nicht ausgeschlossen (LG Mannheim WuM 1986, 139).

Letztlich kann bei den Arbeiten, welche Sie angesprochen haben die Wohnung vorübergehend wahrscheinlich überhaupt nicht benutzt werden. Alleine aus Haftungsgründen kann es viel zu gefährlich sein dort zu verweilen und es gibt Baumaßnahmen, wo es unvereinbar ist die Mieter im Mietobjekt zu belassen.

Hat der Vermieter die Unbewohnbarkeit zu verantworten, kann der Mieter die Miete um 100 % mindern. Da er die Wohnung überhaupt nicht nutzen kann, braucht er keine Miete zu bezahlen (LG Wiesbaden MM 1988, 151; AG Köln ZMR 1980, 87).

Es steht dem Mieter weiter das Recht zu, auch die Kündigung des Mietvertrages ins Auge fassen. Voraussetzung dafür ist, dass die Unbewohnbarkeit als wichtiger Grund einzuschätzen ist und es dem Mieter nicht zuzumuten ist, auf die Fertigstellung der Arbeiten zu warten.

Zuletzt steht hier in diesem konkreten Fall noch die Frage des Schadensersatzes wegen der Notwendigkeit einer vorübergehend neuen Unterkunft. Von Ihnen wurden ja Umzugskosten etc. angesprochen.
Gleich vorweg:
Die Miete für die Ersatzwohnung muss der Mieter selbst zahlen, da er infolge der 100 % Minderung für die alte unbewohnbare Wohnung keine Miete bezahlen muss. Lediglich einen eventuellen höheren Betrag kann er ersetzt verlangen, vorausgesetzt, dass er keine alternative Möglichkeit hatte, eine Wohnung mit gleichen Kosten anzumieten.

Der Vermieter muss die Kosten für die Beschaffung einer Ersatzwohnung nur dann ersetzen, wenn er ihm schadensersatzpflichtig ist. Voraussetzung für einen solchen Schadensersatzanspruch ist Verschulden des Vermieters.
Genau hier liegt wie so oft in diesen Modernisierungsfällen auch das Problem. Soweit der Vermieter die Wohnung oder das Gebäude modernisiert, ist der Mieter nämlich verpflichtet, die Maßnahmen zu dulden gem. § 555d I BGB.
Als Schadensersatz kommen vornehmlich die Beschaffungskosten in Ansatz (Umzugswagen, Arbeitsaufwand, Arbeitszeitverlust, Fahrtkosten, eventuell Makler) und das auch nur, wenn das Verschulden gegeben ist. Das ist hier nicht der Fall.

Wie Sie sehen, sind das die Gegebenheiten bei Modernisierungsmaßhnahmen. Der Vermieter kann Sie nicht einfach kündigen. Wenn Sie voraübergehend ausziehen müssen dann bleibt der Vertrag davon unberührt. Nach Beendigung der Bauarbeiten können Sie dann wieder einziehen. Denn nur weil Modernisierungsmaßnahmen anstehen besteht kein Recht für den Vermieter die Mieter zu kündigen. Wie gesagt die Verträge gelten fort.

Was Sie aber machen müssen ist, der Kündigung zu widersprechen. Bitte beachten Sie, dass ich die Kündigung nicht vorkiegenhabe und nur anhand Ihrer Schilderungen die Sachlage einschätze. Sollten Sie eine genaue Überprüfung der Kündigung wünschen, bzw. ein Widerspruchsschreiben erstellen lassen wollen, stehe ich Ihnen gern unter einer Direktanfrage zur Verfügung. Das sind jedoch Leistungen, welche nicht mehr durch die jetzige Frage abgedeckt sind.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwältin Vicky Neubert, Dipl.-Jur.

Nachfrage vom Fragesteller 30.11.2017 | 18:57

Werte Frau Neubert

Vielen Dank für ihre schnelle Antwort.

Wie ist die Situation in dem Fall das ich den Umzug in die Wohnung gegenüber im selben Haus gleiche Wohnung abgelehnt habe. Weil ich gerne in dieser Wohnung bleiben möchte auch wegen des bestehenden Vertrages da hier die Garage und der Dachboden mit Vermietet wurde.
Aus dem Grunde das er jetzt die andere Wohnung wieder neu Vermietet hat könnte ich auch nicht für die Zeit der Sanierung da einziehen zumal mein Vermieter das auch nicht wollen würde.
Denn wenn ich den Umzug komplett in die andere Wohnung angenommen hätte wäre auch ein neuer Mietvertrag gemacht worden wo mit Sicherheit die Garage und der Dachboden nicht mehr Bestandsteil des Mietvertrages wäre. Damit er seine Pläne den Dachboden zu Wohnung umzubauen verwirklichen könnte. Ich kenne zwar die Verträge der anderen 3 Mieter nicht aber es kann sein das die anders gemacht wurden. Das war auch ein Grund meiner Ablehnung ich habe auf dem Dachboden sehr viele Dinge wo ich nicht wüsste wohin damit da es sonst keine andere Lagermöglichkeit gibt und ich kann ja nicht alles entsorgen damit mein Vermieter den Dachboden ausbauen kann.
Ich möchte natürlich seinen Plänen nicht im Wege stehen aber weis keine andere Lösung auf die Schnelle.
Da das Kündigungsschreiben am Monat 27.11. in meinem Briefkasten lag und der Kündigungstermin der 28.3.2018 ist, wie lange habe ich Zeit einen Widerspruch zu schreiben und den meinen Vermieter zu übersenden. Auch mit dem Gedanken das die Kündigungsfrist zu gering wäre das ich seit über 6 Jahren hier wohne und so mindestens 6 Monate Kündigungsfrist hätte wenn ich richtig im Internet gelesen habe. Ich sende eine Kopie der Kündigung an ihre Mail Adresse dann habe sie einen genau Einblick über das Schreiben.

Vielen vielen Dank für ihre Antwort und sollte ich nicht eine Lösung finden werde ich mich sehr gern wieder an sie wenden.
Ich wünsche ihnen ihrer Familie und Kollegen schöne Feiertage und einen guten Rutsch ins neue Jahr auch wenn es noch Zeit ist aber es geht alles so schnell.

Mit ganz freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.11.2017 | 19:03

Sobald ich Ihre Mail erhalten habe werde ich drüber schauen und Ihnen bescheid geben. Wenn Sie bitte so freundlich wären und mir auch den Mietvertrag mit zukommen lassen würden.

Beste Grüße

V. Neubert
Rechtsanwältin

Ergänzung vom Anwalt 01.12.2017 | 15:29

Ich habe das Kündigungsschreiben gelesen und bleibe bei meiner Ansicht. Die Kündigung ist unwirksam. Es mangelt an einer ordentlichen Begründung und zudem fehlt der Hinweis der Kündigung zu widersprechen.

Es gilt bezüglich der Kündigung: § 573c BGB
Fristen der ordentlichen Kündigung

(1) 1Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. 2Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.

(2) Bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden ist, kann eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden.

(3) Bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Aus meiner Sicht wäre hier Ende Mai die Kündigung (wenn sie denn rechtmäßig wäre) wirksam. Zulässig wäre diese bis 03.12.17 einzureichen gewesen, sodass sie auch erst da wirkt. Dann zum Ablauf des übernächsten Monats, das wäre Februar 2018. Hinzu kommen durch die lange Mietzeit noch 3 Monate. Sodass die Kündigung wirksam ist mit Ablauf Mai.

Das ist aber nun irrelevant, da die Kündigung nicht wirksam ist. Das Sie die eine Wohnung abgelehnt haben ändert daran nichts.
Nichtsdestotrotz würde ich der Kündigung der Form halber widersprechen. hierzu gilt:

§ 574b
Form und Frist des Widerspruchs

(1) 1Der Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung ist schriftlich zu erklären. 2Auf Verlangen des Vermieters soll der Mieter über die Gründe des Widerspruchs unverzüglich Auskunft erteilen.

(2) 1Der Vermieter kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses ablehnen, wenn der Mieter ihm den Widerspruch nicht spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses erklärt hat. 2Hat der Vermieter nicht rechtzeitig vor Ablauf der Widerspruchsfrist auf die Möglichkeit des Widerspruchs sowie auf dessen Form und Frist hingewiesen, so kann der Mieter den Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits erklären.

(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

MfG
Neubert
Bewertung des Fragestellers 01.12.2017 | 20:22


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