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Kündigung wegen Eigenbedarf, Widerspruch

| 21.03.2021 13:21 |
Preis: 40,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Guten Tag,

ich bewohne seit mittlerweile 15 Jahren eine Mietwohnung, welche mir fristgerecht mit 9 Monaten Kündigungsfrist zum 30.06.2021 gekündigt wurde.

Da ich Zweifel am Kündigungsgrund habe bzw. sicher bin, dass der hervorgebrachte Kündigungsgrund so erst gar nicht zulässig ist, würde ich vorerst gerne in der Wohnung bleiben. Des Weiteren ist die Kündigung mangels Unterschrift der kündigenden Partei aus meiner Sicht bereits formell nicht wirksam, wodurch das Mietverhältnis bislang 'theoretisch' ungekündigt weiter besteht. Hierzu hätte ich drei kurze Fragen:

1) Ist eine Wohnungskündigung durch die fehlende handschriftliche Unterschrift des Vermieters bereits unwirksam? Zustellung der Kündigung erfolgte durch ein Einschreiben.

2) Muss ich bei Zweifel am Kündigungsgrund Widerspruch gegen die Kündigung (bis 2 Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist) einlegen oder gilt dies nur bei Inanspruchnahme der "unzumutbaren Härte" (liegt in meinem Fall nicht vor) und ich kann entspannt bis zu einer evtl. Räumungsklage abwarten? Um Zeit zu gewinnen würde ich meinen Vermieter erst möglichst kurzfristig vor Ablauf der Kündigungsfrist über mein Vorhaben in Kenntnis setzen.

3) Ein Hinweis auf die Möglichkeit zum Widerspruch enthält das Kündigungsschreiben nicht. Trifft es somit zu, dass die entsprechende Frist zum Widerspruch ohnehin keine Anwendung findet und ich diesen, falls doch erfolderlich, auch noch später erheben könnte?

Vielen Dank für Ihre Antwort.

21.03.2021 | 14:23

Antwort

von


(8)
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40239 Düsseldorf
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Die Regelungen zur Beendigung von Wohnmietverhältnissen ist in den §§ 568 ff. BGB geregelt. Nach § 568 Abs. 1 BGB bedarf die Kündigung des Mietverhältnisses der Schriftform nach § 126 BGB.
Die Nichteinhaltung einer Formvorschrift führt grundsätzlich zur Nichtigkeit.

Die Nichteinhaltung der gesetzlich vorgeschriebenen Form macht die Kündigung daher grundsätzlich unheilbar nichtig nach § 125 S. 1 BGB, soweit keine Einzelfallgründe bestehen, die entgegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) stehen.

Die Kündigung kann aber mit denselben Gründen wiederholt werden, soweit die Form eingehalten wird.

Auch soll der Vermieter den Mieter auf die Möglichkeit, die Form und die Frist des Widerspruchs rechtzeitig hinweisen, § 568 Abs. 2 BGB.

Zitat:
1) Ist eine Wohnungskündigung durch die fehlende handschriftliche Unterschrift des Vermieters bereits unwirksam? Zustellung der Kündigung erfolgte durch ein Einschreiben.


Nach Ihrer Schilderung dürfte die Kündigung daher nichtig sein, da die Schriftform nicht eingehalten wurde. Die Art der Zustellung heilt nicht die Form. Eine Zustellung durch Einschreiben soll lediglich die Beweisbarkeit des Erklärenden erleichtern.

Zitat:
2) Muss ich bei Zweifel am Kündigungsgrund Widerspruch gegen die Kündigung (bis 2 Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist) einlegen


Sie können der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, soweit Ihre Interessen an der Fortsetzung des Mietverhältnisses (aufgrund eines Härtegrundes) den Interessen des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses überwiegt (§ 574 Abs. 1 S. 2 BGB). Dabei ist eine Gesamtabwägung im Einzelfall durchzuführen. Der Vermieter hat aus diesem Grund auch die Kündigungsgründe in der Kündigung derart ausführlich anzugeben, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Sind keine Kündigungsgründe genannt, ist die Kündigung bereits nicht wirksam.

Soweit Gründe vorliegen, die eine außerordentliche Kündigung begründen würden, findet der Kündigungswiderspruch keine Anwendung.

Zitat:
oder gilt dies nur bei Inanspruchnahme der "unzumutbaren Härte" (liegt in meinem Fall nicht vor) und ich kann entspannt bis zu einer evtl. Räumungsklage abwarten?


Ein Härtegrund liegt grundsätzlich bereits dann vor, wenn auf Mieterseite wirtschaftliche, finanzielle, gesundheitliche, familiäre oder persönliche Nachteile durch die Beendigung hervorgerufen werden. Bloße Unbequemlichkeiten reichen jedoch nicht aus (bspw. Umzug an sich). Auch die hohe Dauer des bestehenden Mietverhältnisses kann an sich nicht als Härtegrund angenommen werden. Jedoch könnte das hohe Alter des Mieters als Anknüpfungspunkt dienen.

Dabei ist zwar ein gewisser Begründungsaufwand zu betreiben, jedoch sollte die Bejahung eines Härtegrundes nicht vorschnell verworfen werden. Hierbei ist es ratsam sich rechtsanwaltlich im Speziellen beraten zu lassen.

Zitat:
3) Ein Hinweis auf die Möglichkeit zum Widerspruch enthält das Kündigungsschreiben nicht. Trifft es somit zu, dass die entsprechende Frist zum Widerspruch ohnehin keine Anwendung findet und ich diesen, falls doch erfolderlich, auch noch später erheben könnte?


Der Hinweis auf die Möglichkeit des Widerspruchs ist als soll-Vorschrift ausgestaltet und führt bei einem Verstoß nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung. Jedoch kommt der Mieter sodann in den "Genuss" des § 574b Abs. 2 S. 2 BGB und kann den Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits erklären.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Juri Knaub

Bewertung des Fragestellers 22.03.2021 | 06:37

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