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Kündigung einer Wohnung getrennt lebender Ehepartner

| 17.06.2011 11:06 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jan Wilking


Sehr geehrte(r) Frau/Herr Rechtsanwalt/In,

Ein befreundetes Ehepaar trennte sich im August 2011. Die Frau kündigte fristgerecht zum 01.12.2010 die gemeinsame Mietwohnung und bezog noch im August 2010 eine eigene Wohnung. Da beide Partner den Mietvertrag unterschrieben hatten, verlangte sie wiederholt von ihrem getrennt lebenden Ehemann, dass dieser ebenfalls die Wohnung kündigen soll. Nachdem er dies nicht tat, erstellte Sie ein Schreiben, in dem er erklärte, dass er die bisherige Wohnung übernehmen würde. Dieses Schreiben wurde von ihm auch unterzeichnet. Der Ehemann wohnt noch heute in der Wohnung. Da er Geringverdiener ist, musste die getrennt lebende Ehefrau bereits 5 mal seine Miete zahlen.
Meine Fragen:
1. Ist die Ehefrau aus dem Mietverhältnis gelöst? (Genügt die Erklärung, dass der Ehemann die Wohnung übernimmt? Mir ist nicht bekannt, dass der Vermieter Kenntnis von dieser Erklärung hat.)
2. Kann der Vermieter von ihr die Mietzahlung verlangen, wenn ihr getrennt lebender Ehemann die Mietzahlung unterlässt?
3. Kann die Ehefrau die unterschriebene Erklärung dem Vermieter zusenden, damit dieser von den neuen Gegebenheiten Kenntnis hat? Kann der Vermieter die Erklärung ablehnen?
4. Welche Möglichkeit hat sie, um Mietforderungen des alten Vermieters zu entgehen?

Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:

zu 1. und 3.

Wenn beide Ehepartner den Mietvertrag unterschrieben haben, können auch nur beide gemeinsam kündigen. Es nutzt deshalb nichts, wenn nur der ausgezogene Ehegatte dem Vermieter gegenüber das Mietverhältnis kündigt. Umgekehrt kann der Vermieter auch nicht ihm alleine kündigen. Und auch der in der Wohnung gebliebene Ehegatte kann nicht alleine kündigen.

Das „Übernahmeschreiben" betrifft nur das Innenverhältnis zwischen den Ehepartnern, nicht aber das Außenverhältnis zwischen den beiden Mietern und dem Vermieter. Soll das Mietverhältnis nur noch mit einem der Eheleute weitergeführt werden, ist dafür die Zustimmung beider Mieter und des Vermieters notwendig, da es sich um eine Vertragsänderung handelt. Diese Zustimmung kann der Vermieter im Rahmen der Vertragsfreiheit natürlich verweigern, insbesondere wenn er dadurch die Ansprüche gegen die solventere Mieterin verlieren würde. Durch das reine Zusenden der Übernahmeerklärung würde der Mietvertrag mit der Ehefrau also nicht beendet werden, hierfür wäre die Zustimmung des Vermieters erforderlich. Angesichts der Tatsache, dass der Ehemann der Geringverdiener ist, wird ein wirtschaftlich denkender Vermieter diese Zustimmung aber wohl nicht abgeben.

zu 2.

Die Trennung und der Auszug eines Ehegatten haben keinerlei Auswirkungen auf den Mietvertrag. Der Mietvertrag gilt unverändert weiter, und wenn beide Eheleute unterschrieben haben müssen auch beide Eheleute die Miete zahlen. Ob der Mieter noch in der Wohnung wohnt oder nicht, braucht den Vermieter nicht zu interessieren.
Wenn beide Eheleute den Mietvertrag unterschrieben haben, haften sie für die Miete "gesamtschuldnerisch". Der Vermieter kann zwar die Miete pro Monat nur einmal verlangen, er kann sie aber von jedem Ehegatten in voller Höhe verlangen. Der Vermieter kann sich also aussuchen, an welchen Ehegatten er sich hält, wobei er sich natürlich üblicherweise den zahlungsfähigeren Mieter aussuchen wird. Der Vermieter kann daher auch von dem ausgezogenen Ehepartner die volle Miete verlangen.
Dass der ausgezogene Ehegatte weiterhin für die Miete mithaftet, sagt aber noch nichts darüber aus, wer intern - also im Verhältnis der Eheleute untereinander - für die Miete aufkommen muss. Im Innenverhältnis haften Gesamtschuldner im Zweifel zu gleichen Teilen, hier also jeweils zur Hälfte. Das bedeutet, dass jeder Ehegatte vom anderen Ehegatten verlangen kann, die Hälfte der Miete zu übernehmen. Wenn die Ehefrau für die Miete gegenüber dem Vermieter allein aufkommen musste, kann sie dem Gesetz nach die Hälfte vom noch in der Wohnung lebenden Ehemann zurückverlangen. Aufgrund der vertraglichen Alleinübernahme der Wohnung könnte die Ehefrau in Ihrem Fall wohl sogar die gesamte Miete vom Ehemann zurückverlangen.

zu 4.

a) Zum einen besteht die Möglichkeit der Vertragsänderung: Alle drei Beteiligten, also der Vermieter und die beiden Eheleute, können gemeinsam den Mietvertrag dahingehend ändern, dass der ausgezogene Ehegatte aus dem Mietvertrag gestrichen wird. Einer solchen Vertragsänderung müssen aber wie bereits ausgeführt immer alle drei zustimmen. Es reicht darum nicht aus, wenn die Eheleute untereinander vereinbaren, dass ein Ehegatte aus dem Mietvertrag ausscheiden soll. Es reicht auch nicht, wenn der Vermieter mit dem ausgezogenen Ehegatten eine solche Vereinbarung trifft. Zu beachten ist, dass eine solche Vertragsänderung freiwillig ist. Man kann den Vermieter also nicht dazu zwingen, den ausgezogenen Ehegatten aus dem Mietvertrag zu entlassen. Da die Zustimmung des Vermieters freiwillig ist, kann er diese Zustimmung auch von weiteren Bedingungen abhängig machen, z.B. einer Erhöhung der Miete.

b) Beide Eheleute können den Mietvertrag auch ordentlich unter Einhaltung der Kündigungsfrist kündigen. Hierfür ist aber die Zustimmung des Ehemanns erforderlich. Nach der Kündigung könnten Ehemann und Vermieter einen neuen Mietvertrag schließen.
Es besteht aber natürlich das Risiko, dass der Vermieter einen neuen Mietvertrag mit dem Ehemann wegen des geringen Verdienstes ablehnt und die Wohnung an einen solventeren Mieter vermietet. Aus diesem Grund dürfte auch eine die Zustimmung ersetzende Klage auf Mitwirkung an der gemeinsamen Kündigung nicht erfolgreich sein. Ein Ehegatte kann zwar gegenüber dem anderen auch verpflichtet sein, an der Entlassung aus dem gemeinsamen Mietverhältnis mitzuwirken, wenn diese Änderung angemessen und für den betroffenen Ehegatten zumutbar ist vgl. OLG Hamburg, Beschluss v. 10.09.2010 - 12 WF 51/10. Im vorliegenden Fall dürfte dieser Verpflichtung aber die Bestimmung des § 1361b Abs. 3 BGB entgegen stehen. Denn da die Gefahr besteht, dass der Vermieter keinen neuen Mietvertrag mit dem Ehemann abschließen würde, würde eine gemeinsame Kündigung das Nutzungsrecht des Ehemanns an der Ehewohnung erschweren bzw. vereiteln und damit die Änderung unzumutbar sein.

c) Der Ehepartner, der in der Ehewohnung bleiben möchte, kann auch bei Gericht einen Antrag auf Wohnungszuweisung stellen. Das Gericht entscheidet sodann per Urteil, dass das Mietverhältnis künftig nur noch mit demjenigen Ehegatten fortgesetzt wird, der in der Wohnung verbleiben möchte. Der Vermieter kann hieran nichts ändern. Ist jedoch wie in dem von Ihnen geschilderten Fall absehbar, dass der Ehepartner, welcher in der Wohnung verbleiben möchte, diese nicht finanzieren kann, so wird das Gericht eine Entscheidung dahingehend, dass das Mietverhältnis nur mit ihm fortgesetzt wird, nicht treffen, so dass auch diese Möglichkeit ausscheiden dürfte.

d) Nach erfolgter Scheidung haben die Mieter aber nach § 1568 a Abs. 3 BGB einen gesetzlichen Anspruch gegen den Vermieter auf die Umgestaltung des Mietvertrags. Die Mieter müssen dazu gegenüber dem Vermieter erklären, dass der Mietvertrag mit einem von ihnen allein fortgesetzt werden soll. Der Zugang der Mitteilung hat dann die Vertragsänderung zur Folge. Das Mietverhältnis wird mit dem in der Wohnung verbliebenen Ehegatten alleine fortgesetzt und der andere Ehegatte scheidet aus dem Mietverhältnis aus. Der Vermieter kann dies nicht verhindern.

Vor der Scheidung kommt aber wohl nur eine einvernehmliche Vereinbarung mit dem Vermieter oder eine Einigung mit dem Ehemann auf Zustimmung zur Kündigung in Betracht, damit die Ehefrau sich aus dem Mietvertrag lösen kann.


Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 17.06.2011 | 13:00

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,
eine derart umfassende Antwort hätte ich nicht erwartet. Vielen herzlichen Dank.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.06.2011 | 13:18

Vielen Dank für Ihre positive Rückmeldung.

Ich hoffe, dass das Ehepaar eine friedliche Lösung des Wohnungsproblems findet und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 17.06.2011 | 13:02

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