Kündigung einer Mietwohnung vor Einzug

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Frage.

Grundsätzlich ist der einmal gechlossene Mietvertrag bindend. Eine Möglichkeit vom Vertrag zurückzutreten oder ihn vorzeitig zu kündigen, gibt es nach dem Gesetz nicht, es sei denn, Sie haben im Mietvertrag die Berechtigung zur Kündigung vor Vertragsbeginn aufgenommen. Das Mietverhältnis hat zwar noch nicht begonnen, der Vertrag gilt aber ab dem Zeitpunkt des Abschlusses.

Der BGH hat entschieden, dass eine Aufhebung vor Beginn nicht möglich ist, sehr wohl aber eine Kündigung. Die Kündigungsfrist beginnt dann schon mit dem Zugang der Kündigung vgl. BGH VIII ZR 88/78 .

Sie können also nur ordentlich zum 30.4.10 kündigen, sofern Sie nach § 573 I BGB ein Ihrem Fall von § 573 II Nr. 1 BGB ausgehen, denn in dem Verhalten der Mieterin könnte man eine nicht nur unerhebliche Verletzung der Vertragspflichten sehen. Lediglich Forderungen der Mieterin an sich reichen nicht aus, es geht nur um die Punkte, bei denen die Mieterin sich weigert die Vereinbarungen einzuhalten. Bei der Abwägung kann aber berücksichtigt werden, dass der Vertrag noch nicht einmal läuft. Die Mieterin ist also weniger schutzbedürftig. Ich würde das Verhalten als ausreichend ansehen um eine Kündigung zu rechtfertigen, man kann aber über diesen Punkt sicher streiten. Das Verhalten reicht aber definitv nicht für eine fristlose Kündigung aus, d.h. Sie kommen nicht sofort aus dem Vertrag heraus.

Insgesamt sollten Sie aber versuchen, sich mit der Mieterin auf eine vorzeitige Aufhebung des Vertrages zu einigen. Es wird für beide Seiten das Beste sein, wenn der Vertrag gar nicht erst in Kraft tritt. Fraglich dürfte nur sein, ob die Mieterin auf die Schnelle eine neue Wohnung findet. Falls nein, könnte Sie auf Erfüllung des Vertrages bestehen und Sie wären nach § 535 I BGB verpflichtet der Mieterin die Wohnung zum Gebrauch zu überlassen. Es wäre möglich, dass die Mieterin auf Überlassung der Wohnung klagt und zwar im Wege einer einstweiligen Verfügung.

Die Mieterin kann auch die Miete auf 0 mindern und hätte darüber hinaus die Möglichkeit Schadensersatz zu verlangen. Das könnten etwa die Kosten einer teureren Ersatzwohnung für die Dauer der Kündigungsfrist sein.
Bevor Sie kündigen, sollten Sie daher versuchen eine gütliche Einigung zu erzielen.

Einen generellen Anspruch des Mieters auf eine komplette Küche inkl. E-Geräte gibt es nicht. Nur wenn Sie im Mietvertrag eine komplette funktionstüchtige Küche zugesichert hätten, hätte die Mieterin einen Anspruch. Ich gehe aber davon aus, dass die Mieterin die Wohnung besichtigt hat und daher wusste, was in der Küche enthalten ist.