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Kündigung bei Zahlungsverzug trotz Mietzahlungsaufnahme durch ARGE?


| 19.12.2012 19:38 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dr. Danjel-Philippe Newerla



Hallo,

folgender Sachverhalt liegt vor:
Mieter ist die Miete um 10Monate säumig. Es haben sich zu dem Wohnraum somit etwas über 2600Euro an säumigen Mieten (inkl. der Nebenkosten) zusammen getragen.

Der Mieter hat sich bei der Arge als arbeitslos (!) gemeldet und ihm werden dadurch seit 2Monaten die Mieten beglichen.

Die Vermieterin hat den Mieter mündlich (aber nicht schriflich!) aufgefordert, dass er die fehlenden 10Monate bis Ende des Jahres zu bringen hat, ansonsten ist er die Wohnung los.

Welche Möglichkeiten hat der Mieter (ausser der Zahlung) noch die Wohnung zu behalten. Einer Ratenzahlung stimmt die Vermieterin nicht zu und ist verständlicherweise aufgebracht.

Welche detaillierte (!) Möglichkeiten gibt es, die Wohnung zu behalten?
:-)

Grüsse aus München,


ST...
PS: Beantwortungen wie, so gut wie keine Alternativen, sind inakzeptabel und werden nicht honoriert!
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage .
Diese möchte ich sehr gerne wie folgt beantworten:

Nach dem Gesetz ist es in der Tat so ( § 543 BGB), dass der Vermieter außerordentlich fristlos kündigen kann, sofern der Mieter mit mindestens zwei Monatsmieten im Rückstand ist.

Die Voraussetzungen für eine außerordentliche fristlose Kündigung liegen also vor.

Auch wenn Sie es nicht gerne hören möchten, ist die Rechtslage insoweit aber leider eindeutig.

Sofern der Vermieter keine Ratenzahlung akzeptiert ( dieses muss er leider nicht nach dem Gesetz), sieht das Gesetz eigentlich nur eine Möglichkeit vor, um die außerordentliche Kündigung zu heilen.

Dieses wäre wie Sie schon richtig vermuten die vollständige Zahlung aller offenen Rückstände.

In Ihrer Situation sehe ich außer einer Ratenzahlungsvereinbarung mit dem Vermieter und der vollständigen Zahlung aller Rückstände nur noch eine letzte Möglichkeit, die Sie versuchen könnten (und dieses ist der Zusatznutzen Ihrer Anfrage hier, den ich Ihnen auch zukommen lassen möchte). Hiermit meine ich eine Anfrage bei der zuständigen ARGE, ob diese Ihnen ein Darlehen zur Begleichung der Mietschulden gibt.

Dann könnten Sie die offenen Rückstände zahlen und müssten lediglich das Darlehen ( zum mit normalen Marktpreisen vergleichen guten Konditionen) an die ARGE zurückzahlen und zwar in tragbaren monatlichen Raten.


Ich hoffe Ihnen eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben und wünsche Ihnen alles Gute!

Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen:

Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann. So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.

Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können natürlich gerne über die Nachfrageoption mit mir Verbindung aufnehmen.


Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Mittwochabend!

Mit freundlichem Gruß von der Nordseeküste

Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 19.12.2012 | 22:36

Meine Frage ist trotzdem ungenügend beantwortet.

Die Arge ist zwar eine gute Möglichkeit aber keine Sicherheit, dass es auch klappt, zumal hier so kurzfristig sehr fraglich ist, ob das Darlehen binnen Tagen zur Verfügung steht. Ihre Antwort geht in die Kategorie von meinem PS. Nun...

Damit ich mich jetzt nicht um den Einsatz streiten muss, würde ich mich mit einer anderen Antwort dazu denke ich auch zufrieden geben.

Meines Wissens muss die vermieterin erst mal SCHRIFTLICH (!) ausserordentlich fristlos kündigen.
Wenn der Mieter aber nicht raus geht, dann muss Sie eine Räumungsklage dazu einreichen. Wie lange "Galgenzeit" bleibt dem Mieter dann übrig?
Und bis wann ist die fehlende Miete zu begleichen, damit er eine in seiner Dortmunder Wohnung bleiben bzw Räumung abwenden kann?

VG,


ST...

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.12.2012 | 10:09

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank zunächst für Ihre Nachfrage. Dass die ARGE keine Sicherheit ist, ist mir leider auch bewusst, es ist aber durchaus eine Möglichkeit.

Wie Sie geschildert haben, besteht eine Mietzahlunsübernahme.

Dieses betrifft aber nur die laufenden Mieten und nicht die Mietrückstände.

Es bleiben also zunächst 10 Monatsmieten offen und das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung bestehenden.

Nun zu Ihren weiteren Fragen:

Sie haben vollkommen recht, dass die Kündigung schriftlich erfolgen muss.

Dieses ist ein zwingendes Formerfordernis.

Eine mündliche "Kündigung" ist daher formunwirksam und unbeachtlich.

Sofern der Mieter nicht auszieht, müsste der Vermieter den Mieter zunächst einmal unter Fristsetzung zum Auszug/Räumung auffordern.

Dieses geschieht normalerweise gleichzeitig in dem außerordentlichen Kündigungsschreiben (es wird also meistens ein Räumungstermin genannt).

Sollte der Mieter dann nicht freiwillig ausziehen, wäre der einzige Weg eine Räumungsklage, das ist ebenfalls richtig.

Bis zu einer Zwangsräumung kann es dann nach Auslastung des Gerichts mehrere Monate, sogar über ein Jahr dauern.

Sofern die Vermieterin dann aber gewinnen sollte, was nach ihrer Schilderung wahrscheinlich ist, müsste der Mieter die Kosten des Rechtsstreits sowie der Räumung und die bis dahin entstandenen offenen Mieten zahlen.

Bis wann der Mieter die fehlenden Mieten begleichen kann um die außerordentliche Kündigung zu heilen (siehe oben) ist im Gesetz ganz klar geregelt. Der Mieter müsste hierzu die offenen Rückstände spätestens 2 Monate nach Zustellung der Räumungsklage gezahlt haben ( bitte bedenken Sie auch, dass in diesem Fall der Mieter die bis dahin entstandenen Prozesskosten zu tragen hätte).

Ich hoffe Ihre Nachfrage nun zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben und wünsche Ihnen noch einen angenehmen Donnerstagvormittag sowie ein frohes Weihnachtsfest 2012 !

Mit freundlichem Gruß von der Nordseeküste

Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 20.12.2012 | 13:10


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