Sehr geehrte Ratsuchende,
Ihr Frage beantworte ich wie folgt.
"[H]aben wir nun eine Möglichkeit die fristlose Kündigung anzufechten."
Ein Mietverhältnis kann aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos gekündigt werden (§ 543 Abs. 1 S. 1 BGB
).
§ 543 Abs. 2 S. 1 Ziffer 3
a BGB
"Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wennder Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist [...]."
§ 569 Abs. 3 Ziffer 2 BGB
:
"Ergänzend zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt:
Die Kündigung wird [...] unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete [...] befriedigt wird [...].
Das heißt in Ihrem Fall, dass - wenn Sie nicht in den letzten zwei Jahren bereits schon einmal eine fristlose Kündigung durch Zahlung abgewendet haben (§ 569 ABs. 3 Ziffer 2, 2. Satz BGB) - die fristlose Kündigung nichtig ist.
Ob der Vermieter hilfsweise auch eine ordentliche fristgemäße Kündigung ausgesprochen hat, ist Ihrer Schilderung nicht zu entnehmen. Jedenfalls führt die nachträglich Zahlung nicht zur Unwirksmkeit einer ordnungsgemäßen ordentlichen Kündigung.
Durch die umgehende Zahlung der Dezember- und Januar-Miete ist die außerordentliche fristlose Kündigung unwirksam geworden.
Sie müssen daher nichts tun, können aber Ihren Vermieter auf die Rechtslage hinweisen.
Mit freundlichen Grüßen
Peter Eichhorn
Rechtsanwalt
Antwort
vonRechtsanwalt Peter Eichhorn
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Sehr geehrter Herr Eichhorn,
In dem Gesetzesauszug steht "wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit"! Jetzt bin ich mir nicht sicher, aber es waren ja die Mieten für Dezember und Januar. Somit wären ja die Monate Februar März April und jetzt auch noch Mai dazwischen. Das sind ja drei Monate bzw. 4 mit Mai,gilt das dann auch? Weil in dem Text steht ja 2 Monate, aber ab wann werden die gerechnet? Ab Erhalt der fristlosen Kündigung? (Wie gesagt Kündigung haben wir gestern erhalten und zwar ohne ordentliche Kündigung)
Mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrter Herr Eichhorn,
In dem Gesetzesauszug steht "wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit"! Jetzt bin ich mir nicht sicher, aber es waren ja die Mieten für Dezember und Januar. Somit wären ja die Monate Februar März April und jetzt auch noch Mai dazwischen. Das sind ja drei Monate bzw. 4 mit Mai,gilt das dann auch? Weil in dem Text steht ja 2 Monate, aber ab wann werden die gerechnet? Ab Erhalt der fristlosen Kündigung? (Wie gesagt Kündigung haben wir gestern erhalten und zwar ohne ordentliche Kündigung)
Mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrte Ratsuchende,
vielen Dank für Ihre Nachfrage.
Die Zahlung der rückständigen Miete ist bis zwei Monate nach Zustellung der Klage ( = Rechtshängigkeit) möglich.
Die zwei Monate haben noch nicht begonnen abzulaufen.
Da hier keine Klage, sondern lediglich ein Kündigungsschreiben vorliegt, haben Sie rechtzeitig gezahlt.
Die außerordentliche fristlose Kündigung ist unwirksam und damit nichtig.
Mit freundlichen Grüßen
Peter Eichhorn
Rechtsanwalt
