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fristlose Kündigung der Wohnung

06.05.2014 08:10 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Eichhorn


Zusammenfassung: Abwendung einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs durch Zahlung

Hallo,
Wir haben folgendes Problem, durch einen Kontowechsel kam es zu 2 Rücklastschriften bei unserer Miete in den Monaten Dezember und Januar. Ab Februar gingen die Miete dann per Überweisung an unsere Gesellschaft heraus. Wir waren aber im glauben, da wir gesehen hatten das unsere Gesellschaft die Mieten für Dezember und Januar nochmal abgebucht hatte das das alles ok wäre. Wir hatten allerdings nicht mitbekommen, das unsere alte Bank zwischenzeitlich die Mieten wieder zurück gebucht hatte, da wir unseren Dispo nicht schnell genug ausgeglichen haben.
Nun haben wir gestern die fristlose Kündigung im Briefkasten gehabt, ich habe selbstverständlich umgehend die ausstehenden Mieten beglichen. Und alle anderen Mieten wurden ja laufend per Überweisung beglichen.
So nun meine Frage haben wir nun eine Möglichkeit die fristlose Kündigung anzufechten? Denn es ist uns nicht möglich binnen 14 Tagen eine neue whg zu finden und umzuziehen. Denn leider sind wir beide schwerbehindert (ich 70% g und meine Partnerin 90% g) und meine Partnerin ist sogar in der pflegestufe. Oder können wir wenigstens die fristlose ine eine reguläre Kündigung wandeln lassen? Also was können wir tun?

Liebe Grüße

Sehr geehrte Ratsuchende,

Ihr Frage beantworte ich wie folgt.

"[H]aben wir nun eine Möglichkeit die fristlose Kündigung anzufechten."

Ein Mietverhältnis kann aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos gekündigt werden (§ 543 Abs. 1 S. 1 BGB).

§ 543 Abs. 2 S. 1 Ziffer 3 a BGB
"Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wennder Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist [...]."

§ 569 Abs. 3 Ziffer 2 BGB:
"Ergänzend zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt:
Die Kündigung wird [...] unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete [...] befriedigt wird [...].

Das heißt in Ihrem Fall, dass - wenn Sie nicht in den letzten zwei Jahren bereits schon einmal eine fristlose Kündigung durch Zahlung abgewendet haben (§ 569 ABs. 3 Ziffer 2, 2. Satz BGB) - die fristlose Kündigung nichtig ist.

Ob der Vermieter hilfsweise auch eine ordentliche fristgemäße Kündigung ausgesprochen hat, ist Ihrer Schilderung nicht zu entnehmen. Jedenfalls führt die nachträglich Zahlung nicht zur Unwirksmkeit einer ordnungsgemäßen ordentlichen Kündigung.

Durch die umgehende Zahlung der Dezember- und Januar-Miete ist die außerordentliche fristlose Kündigung unwirksam geworden.

Sie müssen daher nichts tun, können aber Ihren Vermieter auf die Rechtslage hinweisen.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt



Nachfrage vom Fragesteller 06.05.2014 | 09:30

Sehr geehrter Herr Eichhorn,
In dem Gesetzesauszug steht "wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit"! Jetzt bin ich mir nicht sicher, aber es waren ja die Mieten für Dezember und Januar. Somit wären ja die Monate Februar März April und jetzt auch noch Mai dazwischen. Das sind ja drei Monate bzw. 4 mit Mai,gilt das dann auch? Weil in dem Text steht ja 2 Monate, aber ab wann werden die gerechnet? Ab Erhalt der fristlosen Kündigung? (Wie gesagt Kündigung haben wir gestern erhalten und zwar ohne ordentliche Kündigung)

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 06.05.2014 | 10:04

Sehr geehrter Herr Eichhorn,
In dem Gesetzesauszug steht "wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit"! Jetzt bin ich mir nicht sicher, aber es waren ja die Mieten für Dezember und Januar. Somit wären ja die Monate Februar März April und jetzt auch noch Mai dazwischen. Das sind ja drei Monate bzw. 4 mit Mai,gilt das dann auch? Weil in dem Text steht ja 2 Monate, aber ab wann werden die gerechnet? Ab Erhalt der fristlosen Kündigung? (Wie gesagt Kündigung haben wir gestern erhalten und zwar ohne ordentliche Kündigung)

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.05.2014 | 10:13

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Nachfrage.

Die Zahlung der rückständigen Miete ist bis zwei Monate nach Zustellung der Klage ( = Rechtshängigkeit) möglich.

Die zwei Monate haben noch nicht begonnen abzulaufen.

Da hier keine Klage, sondern lediglich ein Kündigungsschreiben vorliegt, haben Sie rechtzeitig gezahlt.

Die außerordentliche fristlose Kündigung ist unwirksam und damit nichtig.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

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