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Kostenvoranschlag durch Hausverkäufer


03.07.2005 22:04 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht



Wir haben durch die Verkäuferin einer Fertighausfirma auch ein Grundstück erwerben können. Bei der Kalkulation der Gesamtkosten hat diese uns eine entsprechende Aufstellung erstellt: Das Grundstück kostet 81.000,- EUR, das Fertighaus kostet 100.000,- EUR, die Baunebenkosten belaufen sich auf 12.000,-, der Ausbau 9.000,-, die Aussenanlage 5.000,-, der Aushub 4.000,-, Keller 25.000,- usw. Auf Grund dieser Aufstellung haben wir unsere Finanzierung erstellt. Diese Aufstellung wurde auch vom Architekten (gestellt durch die Fertighausfirma) übernommen und schriftlich an unseren Finanzierer weitergeleitet.
Zwischenzeitlich wachsen uns die Kosten über den Kopf. Allein der Aushub hat uns 7.000 EUR gekostet. Die Baunebenkosten liegen bei ca. 20.000 EUR. Der Ausbau ist noch lange nicht fertig und hat bereits 7.000 EUR gekostet. Die Aussenanlage können wir uns nicht leisten.
Unsere Frage: Haben wir die Möglichkeit, gegen die Verkäuferin der Hausfirma, welche offensichtlich nur verkaufen wollte oder gegen den Architekten, der die Zahlen übernommen hat, vorzugehen?

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Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Damit Sie aus der Kalkulation Ansprüche herleiten können, muss es sich dabei um einen Kostenvoranschlag gehandelt haben. Ein solcher ist gegeben, wenn die Kalkulation eine Aufstellung der voraussichtlichen Kosten darstellte, die auf Sie hinreichend konkret und verlässlich gewirkt hat, und die die maßgeblichen Berechnungsgrundlagen enthielt. Sofern die Kalkulation diese Anforderungen erfüllt, also einen Kostenvoranschlag darstellt, ist § 650 BGB einschlägig, der wie folgt lautet:

(1) Ist dem Vertrag ein Kostenanschlag zugrunde gelegt worden, ohne dass der Unternehmer die Gewähr für die Richtigkeit des Anschlags übernommen hat, und ergibt sich, dass das Werk nicht ohne eine wesentliche Überschreitung des Anschlags ausführbar ist, so steht dem Unternehmer, wenn der Besteller den Vertrag aus diesem Grund kündigt, nur der im § 645 Abs. 1 bestimmte Anspruch zu.
(2) Ist eine solche Überschreitung des Anschlags zu erwarten, so hat der Unternehmer dem Besteller unverzüglich Anzeige zu machen.


Nach Absatz 1 dieser Vorschrift dürfen Sie den Vertrag mit der Fertighaus-Firma kündigen, sofern sich ergeben hat, dass das Haus nicht ohne eine "wesentliche" Überschreitung des Ihnen zuvor erstellten Kostenvoranschlags errichtet werden kann. Eine "wesentliche" Überschreitung ist grundsätzlich dann gegeben, wenn die Kosten um ca. zehn Prozent höher liegen als zunächst kalkuliert. Eine Überschreitung dieser Größenordnung dürften Sie demnächst auf jeden Fall zu befürchten haben; angesichts der erheblichen Überschreitungen bei den Kosten der einzelnen bisher durchgeführten Arbeitsschritte steht Ihnen ein Kündigungsrecht meines Erachtens auch jetzt schon zu (die Kosten des Grundstücks und des Hauses selbst dürfen in die Bewertung nicht einfließen, da sie fix sind). Kündigen dürfen Sie den Vertrag allerdings auch dann nur, wenn Sie die Überschreitung nicht mit veranlasst haben, etwa indem Sie Extrawünsche geäußert haben oder mit Unterschriften bestätigt haben, dass die bisher angefallenen Kosten gerechtfertigt seien.

Sollte Ihnen demnach ein Kündigungsrecht zustehen, dann müssen Sie allerdings, wenn Sie das Kündigungsrecht tatsächlich ausüben, der Firma die von ihr bislang erbrachten Arbeiten vergüten (§ 645 Abs. 1 BGB).

Gemäß Absatz 2 der oben zitierten Vorschrift war die Firma zudem verpflichtet, Ihnen die voraussichtliche Überschreitung der Angaben im Kostenvoranschlag unverzüglich anzuzeigen. Aus dieser Vorschrift ergibt sich, dass die Firma verpflichtet war, die Einhaltung des Rahmens des Kostenvoranschlags regelmäßig zu überprüfen. Sollte sie dies nicht getan haben und in der Konsequenz Ihnen nicht so bald wie möglich Bescheid über die erhöhten Kosten gegeben haben (wonach Ihre Schilderung klingt), dann hat sie ihre in § 650 Abs. 2 BGB festgeschriebene vertragliche Pflicht schuldhaft verletzt. Die Folge ist, dass sie Ihnen gegenüber schadenersatzpflichtig ist, und zwar hat sie Sie so zu stellen, als wären Sie unverzüglich informiert worden und hätten daraufhin den Vertrag nach § 650 Abs. 1 BGB gekündigt.

Sie sollten daher am besten einen Rechtsanwalt vor Ort einschalten, der Ihre Interessen gegenüber der Fertighausfirma wahrt. Ob Sie auch gegen den Architekten vorgehen können, hängt von seiner genauen Beteiligung an den Vorgängen ab und kann aus der Ferne nicht beurteilt werden.

Ich hoffe, zunächst für etwas mehr Klarheit gesorgt zu haben. Für Rückfragen stehe ich selbstverständlich zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen
Jana Laurentius
(Rechtsanwältin)
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