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Kaufvertrag Immobilie: Fragen zu Sachmängeln

| 15.04.2013 22:51 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


09:25

Zusammenfassung:

Gewährleistungsausschluss für Sachmängel bei Grundstückskaufvertrag

Hallo,
ich möchte ein Grundstück + Haus zur Selbstnutzung erwerben und mir liegt nun der Kaufvertragsentwurf vor.
Ein Thema darin: Haftung für Sach (und Rechts-)mängel. Darin steht u.a. der unten aufgeführte Text.

Meine Fragen dazu:
- Welche Nachteile für mich sehen Sie bei dieser Formulierung?
- Ist diese "unüblich" im Vergleich zu üblichen Vertragsformulierungen?
- Wie ist der letzte Abschnitt gemeint? Welche Abweichungen?
- Was passiert eigentlich, wenn nach Unterschrift des Kaufvertrags beim Notar und vor Übergabe des Hauses Schäden am/im Haus auftreten:
a. "kleinere" Schäden (z.B. Kratzer in Türen oder Treppenstufen)
b. große Schäden wie Brandschäden, Wasserschäden
(alle diese Schäden sollen VOR der Unterschrift des Kaufvertrags NICHT vorhanden gewesen sein)

Hier der Text:
"Der Verkäufer übernimmt keinerlei Gewähr für Größe, Güte, Altlastenfreiheit, Beschaffenheit und eine bestimmte Grenze des Grundbesitzes.

Der Käufer hat den Grundbesitz besichtigt, er kauft ihn im gegenwärtigen Zustand. Rechte und Ansprüche des Käufers wegen eines Sachmangels des Grundstücks oder des Gebäudes oder mitverkaufter beweglicher Sachen werden ausgeschlossen.
[Dann Passus, dass dies nicht für vorsätzliche / grob fahrlässige Pflichtverletzungen gilt]

Der Verkäufer erklärt, dass ihm wesentliche verdeckte Mängel nicht bekannt sind.

Die Beteiligten, insbesondere der Käufer, erklären, dass sich ihr Interesse an der Leistung zum ganz überwiegenden Teil auf das verkaufte Grundstück sowie die Baulichkeiten mit ihren wesentlichen Bestandteilen bezieht, die beweglichen Gegenstände und das Zubehör von ganz untergeordneter Bedeutung sind. Dem Käufer ist bekannt, dass ihm somit wegen solcher Mängel ein Rücktrittsrecht vom Gesamtvertrag nicht zusteht.

Der Verkäufer wurde auf die Abweichungen der getroffenen Vereinbarungen von den gesetzlichen Regelungen belehrt, insbesondere, dass er wegen solcher Mängel und Fehler, die unter den Gewährleistungsausschuss fallen, den Verkäufer nicht in Anspruch nehmen kann."

15.04.2013 | 23:27

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


1.
Der wesentliche Nachteil liegt darin, dass Sie ein fehlerhafte Immobilie kaufen könnten und damit gewisse finanzielle Einbußen (wegen späterer Reparaturen z. B.) in Kauf nehmen würde.

2.
Diese Klausel ist aber tatsächlich vollkommen üblich und rechtlich aller Voraussicht nach nicht zu beanstanden - sie entspricht gängigen Vertragsmustern aus Formularbüchern.

Man sich natürlich auf solche Klauseln nicht einlassen, aber da wird der Verkäufer kaum mit sich reden lassen; das ist nicht zu erwarten.

3.
Mit "Abweichungen" sind diejenigen vom Gesetz gemeint, dass nämlich grundsätzlich der Verkäufer für Sachmängel haftet.

Nur ein Ausschluss oder eine Begrenzung der Haftung für Schäden, die auf einer grob fahrlässigen Pflichtverletzung des Verwenders oder auf einer vorsätzlichen oder grob fahrlässigen Pflichtverletzung eines gesetzlichen Vertreters oder Erfüllungsgehilfen des Verwenders beruhen, ist nicht möglich, was ja auch so ausgenommen wurde.

Gleiches gilt für den Haftungsausschluss

Auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen hat.

Auch dieses wurde hier in rechtlich einwandfreier Weise beachtet.

4.
Erst mit der Übergabe der verkauften Sache geht die Gefahr des zufälligen Untergangs und der zufälligen Verschlechterung auf den Käufer über.

Soweit eine Nebenpflichtverletzung des Verkäufers dazu führt, dass die Sache vor Gefahrübergang mangelhaft wird, gilt das Sachmängelrecht.

Dieses ist jedoch gerade an sich ausgeschlossen.

Aber:
Ein vertraglicher Gewährleistungsausschluss umfasst in der Regel Mängel nicht, die zwischen Vertragsschluss und Gefahrübergang eintreten. Denn normalerweise kann nicht angenommen werden, dass sich der Käufer auf ein derartiges, von ihm nicht beherrschbares Risiko einlässt. Soll auch die Haftung für nach Vertragsschluss eintretende Mängel ausgeschlossen sein, muss dies deutlich gemacht werden (BGH NJW 2003, 1316 f. = Urteil vom 24. 1. 2003 - V ZR 248/02 : "Haben die Parteien die Gewährleistungspflicht des Verkäufers i.S. der §§ 459 ff. BGB a.F. für sichtbare und unsichtbare Mängel ausgeschlossen, so erfasst der Ausschluss in der Regel nicht solche Mängel, die nach Vertragsschluss und vor Gefahrübergang entstehen; wollen die Parteien auch solche Mängel von der Haftung ausschließen, müssen sie dies deutlich machen.").

Dem von Ihnen geschilderten Text kann ich dieses nicht entnehmen.

Fragen können Sie aber den Notar, wenn Sie selbst nichts dazu finden bzw. sich unsicher sind.

Normalerweise bliebt die Mängelhaftung bestehen, da häufig dieses im Vertrag so nicht ausgeschlossen wird für Fälle zwischen Unterzeichnung und Gefahrübergang.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Daniel Hesterberg, Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Daniel Hesterberg

Rückfrage vom Fragesteller 16.04.2013 | 21:30

Sehr geehrter Anwalt,
ich habe noch eine Nachfrage:
In dem zitierten Text wird ja auch von Altlasten gesprochen (s.o.: "Der Verkäufer übernimmt keinerlei Gewähr für [...] Altlastenfreiheit...")
Ist denn auch eine Altlast (z.B Bodenbelastung durch Chemikalien) als Sachmangel zu sehen, d.h. gilt auch hier: ist der Schaden nicht bekannt, haftet der Verkäufer nicht, ist der Schaden vor dem Notartermin bekannt, aber nicht im Kaufvertrag erwähnt, würde der Verkäufer haften? Oder gelten hier andere "Spielregeln"?

Beste Grüße und vielen Dank

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 17.04.2013 | 09:25

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:

Nein, Altlasten sind genauso ein Sachmangel und für die gilt das Gleiche. Angaben "ins Blaue hinein" verbieten sich und können eine arglistige Täuschung darstellen, wenn z. B. dem Verkäufer bekannt ist, das dort bestimmte Firmen/Tankstellen mit gefährlichen Tätigkeiten auf dem Grundstück ehemals gearbeitet haben.

Für den Gefahrübergang gilt das Gleiche.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 19.04.2013 | 07:12

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