Kaufvertrag Immobilie: Fragen zu Sachmängeln

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


1.
Der wesentliche Nachteil liegt darin, dass Sie ein fehlerhafte Immobilie kaufen könnten und damit gewisse finanzielle Einbußen (wegen späterer Reparaturen z. B.) in Kauf nehmen würde.

2.
Diese Klausel ist aber tatsächlich vollkommen üblich und rechtlich aller Voraussicht nach nicht zu beanstanden - sie entspricht gängigen Vertragsmustern aus Formularbüchern.

Man sich natürlich auf solche Klauseln nicht einlassen, aber da wird der Verkäufer kaum mit sich reden lassen; das ist nicht zu erwarten.

3.
Mit "Abweichungen" sind diejenigen vom Gesetz gemeint, dass nämlich grundsätzlich der Verkäufer für Sachmängel haftet.

Nur ein Ausschluss oder eine Begrenzung der Haftung für Schäden, die auf einer grob fahrlässigen Pflichtverletzung des Verwenders oder auf einer vorsätzlichen oder grob fahrlässigen Pflichtverletzung eines gesetzlichen Vertreters oder Erfüllungsgehilfen des Verwenders beruhen, ist nicht möglich, was ja auch so ausgenommen wurde.

Gleiches gilt für den Haftungsausschluss

Auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen hat.

Auch dieses wurde hier in rechtlich einwandfreier Weise beachtet.

4.
Erst mit der Übergabe der verkauften Sache geht die Gefahr des zufälligen Untergangs und der zufälligen Verschlechterung auf den Käufer über.

Soweit eine Nebenpflichtverletzung des Verkäufers dazu führt, dass die Sache vor Gefahrübergang mangelhaft wird, gilt das Sachmängelrecht.

Dieses ist jedoch gerade an sich ausgeschlossen.

Aber:
Ein vertraglicher Gewährleistungsausschluss umfasst in der Regel Mängel nicht, die zwischen Vertragsschluss und Gefahrübergang eintreten. Denn normalerweise kann nicht angenommen werden, dass sich der Käufer auf ein derartiges, von ihm nicht beherrschbares Risiko einlässt. Soll auch die Haftung für nach Vertragsschluss eintretende Mängel ausgeschlossen sein, muss dies deutlich gemacht werden (BGH NJW 2003, 1316 f. = Urteil vom 24. 1. 2003 - V ZR 248/02 : "Haben die Parteien die Gewährleistungspflicht des Verkäufers i.S. der §§ 459 ff. BGB a.F. für sichtbare und unsichtbare Mängel ausgeschlossen, so erfasst der Ausschluss in der Regel nicht solche Mängel, die nach Vertragsschluss und vor Gefahrübergang entstehen; wollen die Parteien auch solche Mängel von der Haftung ausschließen, müssen sie dies deutlich machen.").

Dem von Ihnen geschilderten Text kann ich dieses nicht entnehmen.

Fragen können Sie aber den Notar, wenn Sie selbst nichts dazu finden bzw. sich unsicher sind.

Normalerweise bliebt die Mängelhaftung bestehen, da häufig dieses im Vertrag so nicht ausgeschlossen wird für Fälle zwischen Unterzeichnung und Gefahrübergang.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Daniel Hesterberg, Rechtsanwalt