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Kauf Eigentumswohnung, Beurkundung durch Bauträger verzögert.

11.12.2019 20:13 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer


Zusammenfassung: Es geht um Erfüllungs- und Vertrauensschaden durch säumigen Bauträger.

Guten Abend.
Wir sind seit Ende 2018 am Kauf einer Eigentumswohnung in einem neu entstehenden Mehrfamilienhaus von einem Bauträger dran.
Erst hat es lange gedauert bis die Teilungserklärung endlich stand. Das war dann im Oktober 2019 der Fall.
Wir haben uns bei der Bank um eine Finanzierung gekümmert und alle Notwendigkeiten in die Wege geleitet. Mitte November lag uns dann auch der Notarvertragsentwurf vor und unter Berücksichtigung der 14 Tage Frist haben wir einen Beurkundungstermin am 06.12. bekommen. Daraufhin haben wir einen Termin zum unterschreiben der Finanzierung am 04.12. vereinbart und zu sehr guten Kreditkonditionen unterschrieben.
Am 06.12. zum Notartermin kam dann vom Bauträger zur Sprache, dass es einen Gestattungsvertrag mit der Stadt für ein schmales Stück vor der neu entstehenden Wohnanlage gibt, der nach Fertigstellung und Übergabe auf die neue Eigentümergemeinschaft übergeht. Daraufhin hat der Notar den Termin unterbrochen und nicht beurkundet, da uns dieser Gestattungsvertrag ebenfalls 14 Tage vorher bekannt gewesen sein müsste.
Ein neuer Beurkundungstermin ist für den 03.01. angesetzt.
Wir fragen uns, ob der Bauträger nun eventuell noch willkürlich den Kaufpreis erhöhen könnte oder nicht an uns verkaufen könnte? Außerdem liegt der Beurkundungstermin nach den 14 Tage kostenfreien Rücktrittsrecht von der Finanzierung. Wir könnten nun zwar vorsorglich die Finanzierung kündigen, würden neu aber für viel ungünstigere Konditionen (immerhin plus 0,5%, was eine große Summe ausmacht) finanzieren.
Wer haftet falls der Kauf seitens des Bauträgers platzen würde? Ist der notarielle Vertragsentwurf bindend?
Ist Wie ist die Rechtslage? Was raten Sie zu tun?

Geren zu Ihrer Frage:

Bei Vertragsverletzungen haften die Parteien dem „Grund und der Höhe" nach.

Der Vertragsentwurf ist nicht bindend, wohl aber ein Indiz für die "Höhe" der Haftung, also für die Differenz für den Betrag zwischen rechtzeitiger und verspäteter Vertragserfüllung.

Dem „Grunde nach" bedeutet, dass der Bauträger seine vertraglichen Pflichten nicht oder nicht rechtzeitig – so wie es im Bauträgervertrag individuell und ggf. nach AGB (oder VOB) wirksam vereinbart wurde - erfüllt.

Was die Bankfinanzierung angeht, betrifft das Ihr „negatives Interesse", also den Schaden, den Sie im Vertrauen auf die korrekte Erfüllung der Bauträgerpflichten erleiden würden.

Dabei kommt es dann darauf an, ob Sie dem Beurkundungstermin zum 6.12. vertrauen durften und ob der Bauträger Ihnen den „Gestattungsvertrag" 14 Tage vorher hätte bekannt machen müssen, bevor er den Beurkundungstermin ansetzt, was ja dann Ihre Finanzierung in Gang gesetzt hat.

Denn Sie schreiben: "Daraufhin haben wir einen Termin zum unterschreiben der Finanzierung am 04.12. vereinbart und zu sehr guten Kreditkonditionen unterschrieben."

Wegen der finanziellen Bedeutung und auch mangels jeglicher vertraglicher Unterlagen sollten Sie im Zweifel einen/e Kollegen/in vor Ort zur vertieften Beratung hinzuziehen, wenn sich seitens des Bauträgers die angefragten Schwierigkeiten abzeichnen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Rückfrage vom Fragesteller 11.12.2019 | 21:49

Vielen Dank für Ihre zügige Antwort.
Wir müssen trotzdem noch einmal nachhaken.
Der Termin zur Unterschrift der Finanzierung wurde von uns tatsächlich für 2 Tage vor dem Beurkundungstermin vereinbart, da wir davon ausgingen, dass der Kaufvertrag an dem 06.12. geschlossen wird. Wegen diesem im Beurkundungstermin, seitens des Bauträgers zur Sprache kommenden Gestattungsvertrages mit der Stadt, hat der Notar die Beurkundung abgebrochen mit dem Hinweis das sei vertragsrelevant und er dürfe somit nicht beurkunden (es sind vom Tage an wieder 14 Tage abzuwarten). Ist davon auszugehen, dass der Bauträger tatsächlich an uns zum vereinbarten Kaufpreis veräußern will, schließlich hätte der Wohnungskauf ja an diesem Tag statt gefunden ohne diesen Zwischenfall mit dem bisher vom Bauträger unerwähnten Gestattungsvertrag der Stadt?
Ein neuer Notartermin wurde ja auch vor und mit dem Notar und dem Bauträger vereinbart.
Sollte jetzt wider Erwarten der nächste Notarvertragstermin nicht zum Kaufabschluss führen, hätten wir das Problem eine Immobilienfinanzierung zu haben, welche nicht abgerufen werden kann (da der Kauf geplatzt ist) und dies ist mit erheblichen Kosten verbunden. Hätten wir bei nicht Zustandekommen des Kaufvertrages seitens des Bauträgers irgendwelche Rechte, eventuell entstandenen finanziellen Schaden geltend zu machen?
Man kann ja schließlich auch keine Wohnung kaufen ohne überhaupt eine Finanzierung vorzuweisen. Es ist bestimmt auch kein Einzelfall, dass durch Formfehler die Beurkundung später erfolgen würde und somit gingen alle Immobilienkäufer ein hohes Risiko mit der Finanzierung ein. Wie ist da der Verbraucher geschützt?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 12.12.2019 | 01:51

Gerne auch zu Ihrer Nachfrage:

"Ist davon auszugehen, dass der Bauträger tatsächlich an uns zum vereinbarten Kaufpreis veräußern will, schließlich hätte der Wohnungskauf ja an diesem Tag statt gefunden ohne diesen Zwischenfall mit dem bisher vom Bauträger unerwähnten Gestattungsvertrag der Stadt?

Die Beantwortung Ihrer Frage ergibt sich aus den von mir hervorgehobenen Passagen ihrer Frage.
Wenn das als Kaufpreis so vereinbart ist, muss der Bauträger sich auch daran halten. Darüber hinaus wäre Ihr Vertrauensschaden zu ersetzen. Wohlgemerkt: Aus der Ferne betrachtet. Deshalb bedarf es abschließend der genauen Kenntnis aller relevanten Verträge und der AGB, sofern letztere der Inhaltskontrolle der Gerichte standhalten, also keine überraschende Klauseln zu Ihrem Nachteil beinhalten.

Mit freundlichen Grüßen,
Ihr
Willy Burgmer
- Rechtsanwalt

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