Italien, Eigentümergemeinschaft, Normenhierachie

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben wie folgt beantworte:


Nach ihrer Darstellung gibt es im vorliegenden Fall einen Konflikt zwischen der (privatrechtlichen) Hausordnung und öffentlich-rechtlicher Genehmigung.

Nach der Hausordnung gilt eine Nachtruhe ab 22 Uhr, gültig für die Eigentümer bzw. Mieter im Haus.

Im öffentlich-rechtlichen Bereich hat die Gemeinde dem Restaurant Öffnungszeiten bis 24 Uhr erlaubt.


Generell gilt die folgende Normenhierarchie:

-Verfassungsrecht

-Gesetze

-Verordnungen und Satzungen (z. B. Gemeindeordnung, Lärmschutzverordnung)

-Privatrechtliche Regelungen (z. B. Mietvertrag, Hausordnung, Eigentümerbeschlüsse)

Die öffentlich-rechtliche Genehmigung (z. B. durch die Gemeinde nach dem Gewerberecht) steht nach dieser Hierarchie generell über der privatrechtlichen Hausordnung.


Das bedeutet jedoch nicht, daß die Hausordnung durch die o.g. Genehmigung unwirksam wäre. Die Behörde prüft nicht die Hausordnung, sondern lediglich die Gesetze und Verordnungen, ob die Genehmigung der Öffnungszeit bis 24 Uhr zulässig ist.
Die Hausordnung ist dagegen im Verhältnis unter den Wohnungseigentümern wirksam und bindend, sofern sie rechtmäßig beschlossen wurde.

Zunächst wäre daher die Hausordnung genau zu prüfen, ob nach dem Sinn und Wortlaut (nur) die Eigentümer/Mieter von der Nachtruhe ab 22.00 Uhr erfaßt werden, oder auch das als Gewerbeobjekt wohl zulässige Restaurant im Haus.


Weiterhin ist zu prüfen, ob die Hausordnung rechtlich wirksam beschlossen wurde und der Inhalt mit Gesetzesrecht vereinbar ist.

Außerdem sind folgende Grundsätze zu beachten:
Handelt es sich um ein gemischt genutztes Gebäude (Wohnung und Gewerbe), dann ist ein gewisser Geräuschpegel typischerweise zu dulden, denn bei einem Restaurant sind normalerweise die Geräuschpegel nicht einzuhalten, die für eine Wohnung anwendbar sind.


Die Hausordnung darf weiterhin nicht willkürlich die Berufsausübung einschränken, wenn eine Nutzung zulässig und genehmigt ist (in diesem Bereich wäre also die o.g. Genehmigung zu berücksichtigen).

Im Rahmen der Prüfung der Verhältnismäßigkeit könnte daher eine pauschale Nachtruhe ab 22 Uhr für ein genehmigtes Restaurant unverhältnismäßig sein.

Lärmimmissionen müssen sich dennoch im rechtlichen Rahmen halten.

Die öffentliche Genehmigung bis 24 Uhr ist zunächst einmal öffentlich-rechtlich wirksam, soweit sie nicht gegen andere öffentliche Vorschriften verstößt.
Ein Vorgehen gegen den Wirt wäre lediglich privat-rechtlich vor den Zivilgerichten zulässig.


Wenn die Hausordnung nach Sinn und Wortlaut für alle Einheiten des Gebäudes (auch Gewerbe) gilt, könnte er verpflichtet sein, die Nachtruhe zu beachten.

Im Zweifel wäre im Rahmen eines gerichtlichen Verfahrens zu klären, ob die Hausordnung wirksam und anwendbar ist, oder sie den rechtmäßig ausgeübten Gewerbebetrieb unzulässig einschränkt.

Daher wäre zunächst eine Prüfung der Hausordnung erforderlich, ob sie auch für das Restaurant gilt.

Vor einer Klage wäre die Angelegenheit durch einen lokalen Rechtsanwalt zu prüfen, wie die Erfolgschancen sind.

Alternativ kommt auch Dialog mit der Eigentümergemeinschaft bzw. dem Betreiber des Restaurants in Betracht: Vielleicht kann ein Kompromiss gefunden werden wie z. B. Lärmschutzmaßnahmen oder reduzierte Lautstärke nach 22 Uhr etc.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.

Mit freundlichen Grüßen


Thomas Mack
Rechtsanwalt