Ist die Mietpreisbremse anzuwenden?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Sie schildern, dass die Wohnung seit ihrer Errichtung im Jahr 1960 eigengenutzt und bisher nie vermietet wurde. Nun beabsichtigen Sie umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen (Maßnahme 1) in Höhe von rund 80.000 €, darunter die vollständige Erneuerung der Elektrik, der Fenster, der Türen, des Badezimmers inklusive Leitungserneuerung, diverse bauliche Maßnahmen wie die Erneuerung der Trennwand zwischen Bad und Küche, eine neue Flurdecke sowie Malerarbeiten. Zusätzlich erwägen Sie eine neue Einbauküche und Bodenbeläge (Maßnahme 2, ca. 20.000 €) sowie eine Veränderung des Grundrisses, unter anderem durch Öffnung der Küche und Erweiterung des Badezimmers (Maßnahme 3, ca. 10.000 €).

Nach geltendem Mietrecht unterliegt eine Wohnung in Berlin grundsätzlich der Mietpreisbremse gemäß § 556d BGB, sofern sie erneut vermietet wird und keine gesetzlichen Ausnahmetatbestände vorliegen. Eine solche Ausnahme besteht jedoch bei einer erstmaligen Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung im Sinne des § 556f Satz 2 BGB. Eine umfassende Modernisierung liegt nach der Rechtsprechung und den verwaltungsrechtlichen Auslegungshilfen dann vor, wenn die durchgeführten Maßnahmen mit einem Investitionsvolumen einhergehen, das etwa ein Drittel der Kosten eines vergleichbaren Neubaus erreicht oder überschreitet, und die Wohnung dadurch qualitativ auf Neubauniveau gehoben wird. Maßgeblich ist dabei nicht nur die Höhe der Investitionen, sondern auch deren inhaltliche Qualität – also ob sie zur nachhaltigen Verbesserung der Wohnverhältnisse führen.

Vor dem Hintergrund Ihrer Beschreibung ist davon auszugehen, dass Maßnahme 1 bereits für sich genommen eine solche umfassende Modernisierung darstellt. Die vollständige Erneuerung zentraler Gebäudebestandteile wie Elektrik, Fenster, Badezimmer inklusive Leitungsstränge, sowie tiefgreifende Modernisierungsarbeiten am Innenausbau lassen den Schluss zu, dass die Wohnung insgesamt auf einen technisch und energetisch modernen Stand gebracht wird. Dies spricht dafür, dass die Mietpreisbremse bei der erstmaligen Vermietung nach Durchführung dieser Maßnahmen nicht zur Anwendung kommt. Es bedarf daher keiner weiteren Investitionen, um sich auf den Ausnahmetatbestand zu berufen.

Sollte – rein hypothetisch – diese erste Maßnahme nicht als umfassend im Sinne des Gesetzes gewertet werden, stellt sich die Frage, ob die Maßnahmen 2 und/oder 3 gemeinsam mit Maßnahme 1 das notwendige Maß an Eingriffstiefe erreichen. Auch hier ist zu sagen, dass insbesondere Maßnahme 3 mit der Veränderung des Grundrisses und der strukturellen Öffnung der Räume als aufwendiger baulicher Eingriff gilt, der den Gebrauchswert der Wohnung zusätzlich erheblich steigert. Maßnahme 2 hingegen betrifft eher ausstattungstechnische Elemente und kann allenfalls ergänzend berücksichtigt werden. Zusammengenommen könnten alle drei Maßnahmen mit einem Gesamtvolumen von rund 110.000 € bei einer 85 m² großen Wohnung eine so umfassende Erneuerung darstellen, dass auch unter konservativer Betrachtung eine umfassende Modernisierung vorliegt.

Abschließend sei darauf hingewiesen, dass bei der Anwendung der Ausnahmevorschrift zur Mietpreisbremse (§ 556f BGB) eine besondere Hinweispflicht des Vermieters gegenüber dem Mieter besteht (§ 556g Abs. 1a BGB). Der Mieter muss vor Vertragsschluss unmissverständlich darüber informiert werden, dass es sich um eine erstmalige Vermietung nach umfassender Modernisierung handelt, da sich der Vermieter sonst im Streitfall nicht auf den Ausnahmetatbestand berufen darf.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

El-Zaatari
Rechtsanwalt