Sehr geehrte/r Fragesteller/in,
eine Mieterhöhung auf Grundlage einer Indexmietvereinbarung nach § 557b BGB ist unzulässig, wenn dabei der Jahresdurchschnitt des Verbraucherpreisindexes (VPI) zugrunde gelegt wird. Maßgeblich ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 26.05.2021 - VIII ZR 42/20, https://openjur.de/u/2364941.html) der Monatsindex des Statistischen Bundesamts, da die Miete jeweils monatlich geschuldet wird. Eine Bezugnahme auf den Jahresdurchschnittsindex widerspricht dem gesetzlichen Regelungsmechanismus, weil dieser kein punktueller Vergleichswert im Sinne der gesetzlichen Indexsystematik ist. Etwas anderes kann gelten, wenn zwischen den Parteien ausdrücklich der Jahresverbraucherpreisindex vereinbart wurde und nicht der Monatsverbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts.
Hinzu tritt, dass § 557b Abs. 2 BGB eine Mindestdauer von einem Jahr zwischen zwei Mieterhöhungen vorschreibt. Beginnt das Mietverhältnis erst im Mai eines Jahres, ist eine Mieterhöhung bereits zum darauf folgenden April unzulässig, da die Jahressperrfrist zu diesem Zeitpunkt noch nicht abgelaufen ist. Auch eine vertragliche Regelung, wonach eine Mieterhöhung jeweils zum 1. Januar erfolgen soll, kann diese gesetzliche Sperrfrist nicht umgehen. § 557b Abs. 5 BGB erklärt entsprechende abweichende Vereinbarungen für unwirksam. Wenn die Mieterhöhung zum Mai 2024 wirksam wurde, kann er auch nicht zum 01.01.2025 erneut erhöhen, sondern muss wiederum zwölf Monate abwarten. Eine automatische Erhöhung immer zum 01.01. eines Jahres tritt durch die eingefügte Klausel nicht ein, sondern diese muss durch den Vermieter immer in Textform geltend gemacht werden und gilt dann erst mit Beginn der übernächsten Monats ab Zugang der Erklärung.
Im Hinblick auf Betriebskostenabrechnungen ist eine rückwirkende Ansetzung der erhöhten Miete unzulässig, wenn diese Erhöhung – etwa durch separate Erklärung – erst zu einem späteren Zeitpunkt wirksam werden soll. Eine Betriebskostenabrechnung darf ausschließlich die tatsächlich im jeweiligen Abrechnungszeitraum geschuldeten Beträge zugrunde legen.
Mit freundlichen Grüßen
Gabriele Haeske, Rechtsanwältin
Antwort
vonRechtsanwältin Gabriele Haeske
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Sehr geehrte Frau Haeske,
vielen Dank für Ihre Antwort. Verstehe ich es richtig, dass die von meinem Vermieter eingefügte Klauseln nicht darauf schliessen lässt, dass er seinen Berechnungen den Jahresverbraucherindex zugrunde legt? Für mich als Laie ist das in seiner Klausel zumindest nicht ersichtlich und wurde so auch nicht kommuniziert bei Vertragsabschluss.
Nochmals vielen Dank.
Sehr geehrte/r Fragesteller/in,
die 5,9 %, die Ihr Vermieter angesetzt hat, entsprechen nicht der Erhöhung des Verbraucherpreisindexes (VPI), sondern ist für die betreffenden Jahre zu hoch. Die 5,9 % gab es mal im Jahr 2022, aber das ist ja nicht mehr relevant. Die prozentuale Veränderung vom Indexstand des Jahres 2023 bis zum aktuellen Indexstand vom Jahr 2024 wäre 2,2 % (Jahresdurchschnitt). Die prozentuale Veränderung vom Indexstand des Monats Mai 2023 bis zum Indexstand Mai 2024 wäre 2,4 %. Die prozentuale Veränderung vom Indexstand des Monats Mai 2023 bis zum aktuellem Indexstand des Monats April 2025 beträgt 4,5 % (aktuellster Indexstand, alle Werte laut destatis.de). Auf destatis.de finden Sie auch eine Rechenhilfe zur Anpassung (Berechnung der prozentualen Veränderung des Verbraucherpreisindex für Deutschland), mit der Sie die Miete hochrechnen können https://www.destatis.de/DE/Themen/Wirtschaft/Preise/Verbraucherpreisindex/Methoden/Internetprogramm.html
Die Mieterhöhung ist auch unwirksam, falls lediglich eine - hier nicht einmal zutreffende - Prozenthöhe angegeben wurde und nicht der Index zum Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses bzw. der Index zum Zeitpunkt der letzten Mietanpassung und der aktuelle Index. Die Mieterhöhung ist dann so nicht nachvollziehbar und der Vermieter müsste ein neue Mieterhöhung schicken, wenn er zukünftig eine höhere Miete haben will. Liegen lediglich Rechenfehler vor, sind aber die Indexzahlen als solche richtig angegeben, so dass der Mieter nachrechnen könnte, wird die korrekt berechnete Miete geschuldet.
Überzahlungen in der Vergangenheit sollten Sie gegen die laufenden Mietforderungen aufrechnen.
Mit freundlichen Grüßen
Gabriele Haeske, Rechtsanwältin
