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Immobilie vor Zwangsversteigerung 'retten' - angemessener Kaufpreis

09.02.2010 09:54 |
Preis: ***,00 € |

Zwangsvollstreckung, Zwangsversteigerung


Folgende Konstellation:

A ist Rentner, hat aber aus einem Hypothekendarlehen noch Schulden (vor allem Zinsen) i.H.v. ca. 300.000 EUR bei Bank X. Die betreffende Immobilie wurde bereits zwangsvesteigert.

A besitzt weiterhin eine selbstbewohnte Immobilie. Vor kurzer Zeit wurde für diese Immobilie eine bereits festgesetzte Zwangsversteigerung durch einen Vergleich abgewendet, die Schulden resultierten aus Lieferungen und Leistungen einer früheren Selbständigkeit. Die Immobilie wurde auf 235.000 EUR geschätzt. Auf der Immobilie sind noch Grundschulden i.H.v. 190.000 EUR eingetragen, erstrangige Gläubiger sind die Bank Y und die Bausparkasse Z.

A hat nun Angst, dass die Bank X eine erneute Zwangsversteigerung anordnen läßt. In diesem Fall würde aber vermutlich Bank X nichts bekommen, da zuerst Bank Y und Bausparkasse Z bedient werden müssten. A hätte nachher keine Immobilie mehr und weiterhin die Schulden. Um dies zu vermeiden möchte A seine Immobilie an seinen Sohn B verkaufen. Nach dem Verkauf soll der Bank X ein Vergleich mit Zahlung von 20.000 EUR angeboten werden (diese sind vorhanden). Folgende Varianten werden ins Auge gefaßt:

Variante 1: A verkauft die Immobilie an B für 230.000 EUR. Die Besitzrechte gehen sofort an B über, es erfolgt aber keine Zahlung. Nach Abschluß des Vergleichs "verkauft" B wieder an A, wiederum ohne Zahlung bzw. durch "Aufrechnung".

Variante 2: Wie Var. 1 nur mittels Schenkung der Immobilie und evtl. Rückschenkung.

Variante 3: A verkauft die Immobilie an B für 180.000 EUR und mietet diese dann so an, dass B die Schuldzinsen aus der Miete bezahlen kann. Nach Abschluß des Vergleichs bleibt die Immobilie im Besitz von B.

Folgende Fragen ergeben sich hieraus:

ad Var. 1 u. 2: Läge hier eine Vereitelung einer Zwangsversteigerung vor? Die Vollstreckung ist (noch) nicht angeordnet und die Bank X hätte eher einen Vorteil durch den Vergleich. Welche Folgen könnte dies haben?

ad Var. 3: Wo liegt ein angemessener Kaufpreis? Ist ein Preis von 180.000 EUR bei einem amtlichen Schätzwert von 235.000 EUR zu niedrig angesetzt? Könnte der Verkauf auch als Vereitelungsversuch gewertet werden?

Gibt es weitere rechtliche Bedenken?

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ihre Fragen beantworte ich wie folgt:

Bei einem Verkauf ist der Verkäufer grundsätzlich verpflichtet, das Grundstück von allen Belastungen, insbesondere Grundpfandrechten freizustellen. Diese Grundpfandrechte werden gewöhnlich durch die Zahlung des Kaufpreises abgelöst. Ob dies möglich ist hängt davon ab, inwieweit die Grundschulden tatsächlich belastet sind. Stellt sich bei dieser Überprüfung heraus, dass die Lastenfreistellung nicht möglich ist, kann der Kaufvertrag nicht durchgeführt werden, da Leistung und Gegenleistung nicht gesichert sind.

Nun können Sie über das gegenständliche Grundstück zwar einen Kauf- oder Schenkungsvertrag abschließen. Es besteht aber die dringende Gefahr, dass sich A wegen der Vereitelung der Zwangsvollstreckung strafbar macht, § 288 StGB. Die Veräußerung (Kauf, Schenkung) verfolgt hier den Zweck die Befriedigung der Gläubiger zu vereiteln, da ja der Kaufpreis nicht an die Gläubiger fließen soll, beziehungsweise ein Kaufpreis erst gar nicht gezahlt werden soll. Die Rechtsprechung läßt für die Strafbarkeit bereits die Eintragung einer Auflassungsvormerkung ausreichen. Die Absicht, der Bank eine Summe von 20.000 EUR anzubieten ändert daran nichts.

Unabhägig davon weise ich darauf hin, dass bei den von Ihnen angedachten Veräußerungsvarianten weiterhin eine persönliche Haftungsunterwerfungserklärung des A bestehen bleibt. Dies hatte A damals in der Grundpfandrechtsbestellungsurkunde unterschrieben.

Die Bank hätte also weiter Zugriff auf A.


Zusammenfassen ist festzustellen, dass bei einer Veräußerung das Geld tatsächlich an die Banken fließen muss.

Nun geben Sie also an, dass die Immobilie mit 190.000 EUR besichert ist, aber einen Verkehrswert von ca. 235.000 EUR hat. Der angemessene Kaufpreis bestimmt sich dabei nach dem Verkehrswert.

Es sollte überlegt werden, ob nicht eine Übernahme der der Immobilie und der Verbindlichkeiten durch B erfolgen kann. Bei einer Zwangsversteigerung ist zu erwarten, dass der Verkehrswert nicht erzielt werden kann. Überwiegend werden die Grundstücke deutlich unter Wert versteigert. Das Versteigerungsverfahren ist zudem häufig zeit- und geldintensiv.

Die beteiligten Banken sind in solchen Fällen häufig bereit, auf einen Teil ihrer Verbindlichkeiten zu verzichten, wenn das Objekt an einen Dritten verkauft wird.

Wenn B in der Lage ist ein Darlehen von beispielsweise 170.000 EUR aufzunehmen und die Bedienung des Darlehens durch die Mietzahlung gesichert ist, so ist es wahrscheinlich, dass die Banken insbesondere dienachrangig besicherte Bank X auf die überschießenden Forderungen verzichten.

Die Erfolgsaussichten eines solchen Vergleichs können natürlich im Rahmen dieses Forums nicht beurteilt werden. Im Bedarfsfall stehe ich Ihnen hierzu gerne zur Verfügung.

Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen einen ersten Überblick verschafft zu haben und verbleibe

Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 09.02.2010 | 13:04

Sehr geehrter Herr Schiessl,

vielen Dank für die ausführliche Antwort. Zur Ihren Ausführungen habe ich noch Verständnisfragen:

"Die Bank hätte also weiter Zugriff auf A."
--> Welche Bank? Auf Bank X ist keine Grundschuld eingetragen!

"Nun geben Sie also an, dass die Immobilie mit 190.000 EUR besichert ist, aber einen Verkehrswert von ca. 235.000 EUR hat. Der angemessene Kaufpreis bestimmt sich dabei nach dem Verkehrswert."
--> Wo ist denn hier nun der Rahmen gesteckt? Hätte bei einem Verkauf zu 170.000 EUR die Bank X nicht einen Grund, den Verkauf anzufechten und im Nachhinein doch noch eine Zwangsversteigerung zu fordern bzw. Anzeige wegen Vereitelung zu erstatten?

"Die beteiligten Banken sind in solchen Fällen häufig bereit, auf einen Teil ihrer Verbindlichkeiten zu verzichten, wenn das Objekt an einen Dritten verkauft wird."
--> In welchen Fällen? Sie meinen, wenn die Bank X keine Aussicht auf Einbringung Ihrer Forderungen durch eine Zwangsversteigerung hat? D.h. man könnte der Bank X dies auch offen vorschlagen? Da sie jedoch keine Ansprüche aus Grundschulden hat würde sie leer ausgehen!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.02.2010 | 14:00

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Nachfrage.

1.)

Aus der Formulierungen "A hat nun Angst, dass die Bank X eine erneute Zwangsversteigerung anordnen läßt habe ich geschlossen, dass die Bank X eine Grundschuld oder Zwangshypothek eingetragen hat. Sollte dies nicht der Fall sein, so kann die Bank X keine Zwangsversteigerung anordnen, sondern nur Y und Z. Ich gehe jedoch davon aus, dass die X Bank noch einen Titel über die Restforderung (notarielle Vollstreckungsunterwerfung) hat und somit gegen A Mobiliarvollstreckung, Forderungspfändung oder die Eintragung einer Zwangssicherungshypothek betreiben kann.

2.)

Soweit B, wie ich angeregt habe, die Verbindlichkeiten des A ablösen wird, so ist grundsätzlich mit allen Gläubigerbanken eine Regelung zu treffen, soweit A als Kaufpreis nicht den Verkehrswert von 235.000 EUR zahlt. Die besicherten Y und Z werden dabei nur geringfügig von ihrer Forderung abrücken. Die Bank X, welche keine Sicherheit hat, wird erheblich von ihren Forderungen abrücken. Soweit Sie anführen, dass ein Teil der Forderungen der X Bank Zinsen sind, sollte auch überprüft werden, ob diese Zinsen mittlerweile nicht bereits verjährt sind. Dadurch lässt sich die Forderungshöhe nach unten drücken.

3.)

Natürlich müssen Sie der Bank X einen offenen Vorschlag unterbreiten. Sie müssen der Bank X klarmachen, dass Sie bei Zwangsmaßnahmen leer ausgehen wird, weil bei einer Versteigerung allein Y und Z zum Zuge kommen würden.

Wenn die Bank X jedoch keine Grundschuld hat, so stellt sich die Frage, ob nicht mit der Bank X allein eine Vereinbarung zur Abgeltung der 300.000 EUR getroffen werden kann, soweit die Banken Y und Z von sich aus keine Zwangsversteigerung betreiben (weil ein ungekündigter Darlehensvertrag besteht oder A einen geschlossenen Vergleich zur Rückführung der Darlehensverbindlichkeiten ordnungsgemäß erfüllt).

Um Genaueres sagen zu können, müsste ich Titel, Forderungsaufstellung, Vergleich und/oder Darlehensvertrag sehen.

Ich hoffe Ihnen weitergeholfen zu haben und verbleibe

Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt

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