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Hinterlandbebauung / Mass des Einfügens


16.04.2005 09:36 |
Preis: ***,00 € |

Nachbarschaftsrecht



Sehr geehrte Damen und Herren,

eine mündliche Zwischenauskunft der Sachbearbeiterin unseres Städtischen Bauamtes auf unsere Bauvoranfrage für ein Einfamilienhaus lautet auf einen voraussichtlich negativen Bescheid.

Es handelt sich dabei um ein Bauvorhaben eines freistehenden EFH mit ELW lt. §34 BauGB, Innenbereich, es liegt kein Bebauungsplan vor.
Es wird von der Stadt als Hinterlandbebauung eingestuft, da es sich um ein Grundstück (B) - von der öffentlichen Straße aus gesehen - hinter einem bereits vorhandenen EFH (A) handelt. Hinter unserem Grundstück (B) befindet sich allerdings bereits seit vielen Jahren ein weiteres EFH (C) , es ist also somit schon Hinterlandbebauung vorhanden.
Eine weitere Rahmenbedingung ist, dass das EFH C und das Grundstück B nur über den seitlich verlaufenden Privatweg W von der öffentlichen Straße aus zu erreichen sind und darüber auch die vollständige Erschließung läuft (Wegerecht, Leitungsrecht).

Dieser Privatweg W und das Grundstück B sind uns zum Kauf angeboten worden.

Aussage der Stadt: Unser Bauvorhaben wäre eine untypische Hinterlandbebauung und das Mass der Einfügung sei nicht gegeben.
Wäre der Privatweg W öffentlich, sei dies kein Problem, nur die Stadt hat kein Interesse an dem Weg.

Hier nun unsere Fragen:
a) Gibt es entsprechende Urteile dazu, die unsere Position stützen, wenn ja, kennen Sie ggf. welche?
b) Sofern es solche Urteile nicht gibt, wie gross sind unsere Chancen eines Einspruchs bzw. einer Klage und welche Argumente können wir anführen?

Vielen Dank für Ihre Bearbeitung.
Sollte eine genauere Informationen möglich sein, kann ich gerne einen Ausschnitt des Katasterplans per Email zusenden.

MFG
Ihr Klient
Sehr geehrte(-r) Fragesteller(-in),

vielen Dank für Ihre Anfrage. Diese möchte ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt beantworten:

Zunächst einmal wäre es hilfreich, genauer zu wissen, warum die Stadt von einer -unzulässigen- Hinterlandbebauung ausgeht. Allein der von Ihnen zitierte Standpunkt, "es (handele) sich um ein Grundstück (B) - von der öffentlichen Straße aus gesehen - hinter einem bereits vorhandenen EFH (A)" bzw. die Bebauung sei "untypisch" und der Weg nicht öffentlich, reicht als Begründung so sicherlich nicht - siehe nachfolgend. Vertiefende Informationen können Sie aber gerne im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion nachreichen.

In der Sache selbst ist es so, dass sich die Verwaltungsrechtsprechung seit den Achtzigerjahren verstärkt der von Ihnen angesprochenen Problematik beschäftigt, grundlegend eher im Sinne der Baufreiheit zum Beispiel schon das Bundesverwaltungsgericht 1991 (Zeitschrift für Baurecht 1991, 42),

"eine Hinterlandbebauung ist selbst dann zulässig, wenn sie den in der Umgebung bisher gewahrten Rahmen überschreitet, aber keine bodenrechtlich beachtlichen oder sonst ausgleichsbedürftigen Spannungen verursacht oder erhöht"

und die Rechtsprechung hierzu auf den Punkt gebracht zB das OVG Mecklenburg-Vorpommern (DÖV 1995, 432), ich zitiere auszugsweise:

"Schließlich hält der Senat es für angezeigt, auf den rechtlichen Gesichtspunkt einzugehen, das Bauvorhaben der Beigeladenen füge sich im Hinblick auf die überbaute Grundstücksfläche nicht ein. Für die Frage, ob sich ein Vorhaben der Hinterlandbebauung nach der zu überbauenden Grundstücksfläche innerhalb des Rahmens der die Eigenart der näheren Umgebung prägenden Bebauung hält, kommt es darauf an, ob bereits vorhandene Bebauung nach ihrer Situierung auf den Baugrundstücken tatsächlich im Hintergelände errichtet ist (BVerwG, Beschl. v. 28.11.1989, Buchholz 406.11 Nr. 132; vgl. auch BVerwG, Beschl. v. 15.4.1987, Buchholz 406.11 Nr. 119; BVerwG, Beschl. v. 28.9.1988, Buchholz 406.11 Nr. 128). Nach dem sich bei den Gerichtsakten befindenden Kartenmaterial hat zwar der Schluß nahegelegen, in dem in Rede stehenden Gebiet existiere eine von Ost nach West verlaufende faktische Baugrenze, die in etwa von den Rückseiten der Hauptgebäude des AntrSt. und der Nachbargrundstücke gebildet werde (vgl. Gelzer/Birk, Bauplanungsrecht, Rdn. 1191). Diese Annahme hat sich durch die Ortsbesichtigung des Senats in dieser Art und Weise nicht bestätigt ... . Aus der vorgefundenen Situation ist daher der Schluß zu ziehen, daß eine Bebauung auch der südlichen Grundstücksfläche sich bezüglich der räumlichen Lage im Rahmen des § 34 Abs. 1 BauGB hält."

Aufgrund der von Ihnen gemachten Angaben steht also zumindestens eine grobe Linie fest:

Das Faktum, dass der Privatweg W derzeit nicht öffentlich ist, kann einem Bauvorbescheid als alleiniger Hinderungsgrund nicht entgegenstehen. Das würde nämlich der Genehmigungsfähigkeit an unstreitiger Bauvorhaben den Boden entziehen. Für Sie spricht auch, dass ja das Einfamilienhaus C bereits die eigentliche Hinterlandbebauung darstellt - zudem erschlossen durch eben diesen Privatweg.

Ich halte -ohne Ortskenntnis!- die Genehmigungsfähigkeit nach § 34 BauGB deswegen zumindestens für offen. Wenn ich Sie recht verstehe, ist die Baugenehmigungsbehörde noch in der Entscheidungsfindung ("mündliche Zwischenauskunft"). Nach einem ablehnenden Bescheid bestünde zudem noch das Widerspruchsverfahren, bekanntlich ein Art Selbstüberprüfung der Sache. Die in Ihrer Frage 2 erwähnten Klagechancen stellen sich also als Thema noch nicht. Da sich die ganze Angelegenheit also noch im bauplanungsmäßigen Anfangsstadium befindet, würde ich Ihnen raten, als nächster Schritt einfach mal einen Ortstermin mit der Bauaufsicht, evt. weiteren Behörden und dem anvisierten Architekten durchzuführen. Die Baugenehmigunsbehörden sind nach meiner Erfahrung im "Frühstadium" rechtlich eher offener Bauvoranfragen oft konzillianter als allgemein angenommen, gerade wenn die im nächsten Verfahrensstadium zuständige Widerspruchsbehörde "eine Etage höher ist", zB beim Landkreis, was ich aber auch Ihrer Schilderung nicht sicher entnehmen kann.

Ich hoffe, Ihnen mit dieser Antwort weitergeholfen zu haben. Für Rückfragen stehe ich Ihnen selbstverständlich zur Verfügung, genauso für eine weitergehende Interessenwahrnehmung.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Thomas Schimpf
- Rechtsanwalt -

Tel.: +49 (0)39 483 97825
Fax: +49 (0)39 483 97828
E-Mail: ra.schimpf@gmx.de

Nachfrage vom Fragesteller 16.04.2005 | 12:26

Sehr geehrter Herr Schimpf,

per Email erhalten Sie in Kürze einen Ausschnitt des Lageplans mit Bitte um weitere Beurteilung.

Mit freundlichen Grüßen
Schiffer

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.04.2005 | 15:28

Sehr geehrter Herr Schiffer,

danke für den gemailten Lageplan.

Er bestätigt eigentlich im Detail das, was ich ohne genauere Ortskenntnis schon vermutete. Der Privatweg ist zur Erschließung des Grundstücks 1308 nicht offensichtlich ungeeignet. Daran würde ich höchstens denken, wenn Sie einen Gewerbebetrieb o.ä. planten (mal unterstellt, der wäre nach § 34 BauGB dort zulässig) oder eine andere Nutzung mit häufige Anrainerverkehr oder größeren Fahrzeugen.

Hinsichtlich des „sich Einfügens“ gibt es natürlich nicht nur eine richtige oder falsche Entscheidung. Ich rate Ihnen deswegen noch mal, schon wegen des noch sehr frühen und offenen Verfahrensstandes, als nächster Schritt einfach mal einen Ortstermin mit der Bauaufsicht, evt. weiteren Behörden usw. anzustreben.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Thomas Schimpf
- Rechtsanwalt -

Tel.: +49 (0)39 483 97825
Fax: +49 (0)39 483 97828
E-Mail: ra.schimpf@gmx.de

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