Hausverwalter Haftung bei Mängel in WEG + Mietshaus

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Ich verstehe Ihre Frage so, dass es sich bei der Immobilie um Wohnungseigentum handelt und es nicht um die bloße Verwaltung einer Immobilie, die nur einem Eigentümer gehört, durch eine professionelle Hausverwaltung geht.

In diesem Fall ist nämlich vor Allem die Wohnungseigentumsgemeinschaft in der Pflicht. Zunächst ist zum Einen zu prüfen, ob die Instandsetzungsarbeiten in der Wohnung selbst sich nicht auf Gemeinschaftseigentum beziehen und schon deswegen von der Gemeinschaft, also den Eigentümern insgesamt zu tragen sind. Dies ist bei den Wänden als tragenden Bauteilen sicher der Fall. Soweit der Putz und der Wandbelag wie Tapete betroffen sind, könnte dies Sondereigentum des Wohnungseigentümers betreffen, das er grundsätzlich selbst instandzusetzen hat. Genau müsste dies durch einen Blick in die Teilungserklärung geklärt werden.

Selbst wenn Sondereigentum betroffen und von dem Eigentümer selbst instandzusetzen ist, dürfte hier ein Schadenersatzanspruch gegen die Wohnungseigentumsgemeinschaft bestehen, da diese ihre Instandhaltungspflicht des § 21 Nr. 5 WEG verletzt hat, in dem der verschobenene Dachziegel, der als notwendiger Bestandteil des Gebäudes zum Gemeinschaftseigentum gehört, sechs Monate lang nicht in die korrekte Lage gebracht wurde.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ihrerseits dürfte eine Schadenersatzforderung wegen Verletzung des von ihr geschlossenen Verwaltungsvertrags mit dem Hausverwalter haben, da dieser gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 2 und 3 für die Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums zuständig ist und in dringenden Fällen alle zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen treffen muss. Ein undichtes Dach ist durchaus ein dringender Fall, bei dem Hausverwalter umgehend nach der Information einen Dachdecker hätte beauftragen müssen, der innerhalb von wenigen Tagen den Schaden behebt. Bei einem Wasserrohrbruch wäre sogar ein sofortiges Handeln geboten, anders aber z.B. bei der Beschädigung der Hauswand durch Schmierereien. Die Handlungfrist hängt also immer von der Art des Schadens und der Gefahr von Folgeschäden ab. Bei einem undichten Dach ist wegen der drohenden Durchfeuchtung des Mauerwerks jedenfalls nicht hinnehmbar, dass sechs Monate lang nichts passiert.

Die gleichen Handlungfristen würden sinngemäß gelten, wenn ein privater Hausbesitzer einen externen Hausverwalter mit der Verwaltung des gesamten Mietshauses beauftragt einschließlich der Instandsetzungsarbeiten. Auch in diesem Fall wäre es nicht hinnehmbar, dass ein solcher Schaden, der Folgeschäden mit sich bringt, so lange nicht behoben wird. Aber wie eingangs erwähnt vermute ich dass dieser Fall nicht gegeben ist.

Ich gehe eher davon aus, dass wir hier mit einer Forderungskette Eigentümer - Wohnungseigentümergemeinschaft - Hausverwalter zu tun. Dass der Eigentümer den Schaden am Dach kannte, dürfte ihm nicht schaden, da er für die Reparatur des Gemeinschaftseigentums nicht zuständig ist und den Schaden der zuständigen Hausverwaltung gemeldet hat. Allenfalls könnte man ihm ein Mitverschulden entgegenhalten, wenn er z.B. Möbel trotz Kenntnis des eindringenden Wassers nicht geschützt hat und diese beschädigt worden sind oder er sonst durch Maßnahmen den Schaden hätte verringern können.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Dr. Elke Scheibeler, Rechtsanwältin