Hauskauf unter Wert / Auflösung Erbengemeinschaft, Schenkungssteuer?

Question

Guten Abend,
mein Mann und ich möchten das Haus kaufen indem wir wohnen. Das Haus gehört meinem Mann und seinen drei Schwestern zu je einem Viertel. Es handelt sich um eine Erbengemeinschaft, die nach dem Tod seiner Großmutter vor ca. 9 Jahren entstanden ist. Im Erbschein wurde ein Immobilienwert von knapp 142.000€ zugrunde gelegt (woher dieser Betrag kommt ist uns nicht bekannt).

Nun müssen wir im Zuge des Kaufs knapp 80.000€ für Modernisierung und Renovierung aufbringen, da der Garten, sowie das Haus zum Teil in extrem schlechten Zustand und verwahrlost sind. Wir haben einen Auszahlungsbetrag mit den Geschwistern in Höhe von jeweils 15.000€ vereinbart, also 45.000€ insgesamt. Den Geschwistern ist lediglich wichtig, dass das Haus in der Familie bleibt und sind mit diesem Betrag in Anbetracht der anstehenden Investitionen völlig einverstanden.

Nun befürchten wir, dass das Finanzamt den Kaufpreis in Höhe von 45.000€ als zu niedrig und gemischte Schenkung betrachtet. Soweit wir wissen, gilt für Geschwister ein Schenkungsfreibetrag von 20.000€. Gilt das für uns pro Geschwisterkind, also dann insgesamt 60.000€? Welche Rolle spielt es, dass mein Mann und ich gemeinsam das Haus kaufen? Gilt der Freibetrag für mich dann noch zusätzlich, oder bin ich bereits inkludiert? Hintergrund ist, dass wir hoffen, dass bei 15.000€ Auszahlung + ggf 20.000€ seitens Finanzamt interpretierte Schenkung pro Geschwister der "Verkehrswert" insgesamt erreicht wird und hoffentlich keine Schenkungssteuer anfällt (und auch sonst keine Probleme erhalten).

Darüber hinaus möchte ich wissen, nach welchem Wert die Grunderwerbsteuer in diesem Fall anfallen wird. Für die 45.000€, für die 142.000€, oder gibt es einen vom Finanzamt selbst festgelegten Betrag? Wenn ja, können wir uns auf den Verkehrswert lt. Erbschaft berufen, falls die Schätzung vom Finanzamt deutlich darüber liegt? Ein Gutachten möchten wir gerne vermeiden, da es aufgrund der einvernehmlichen Einigung mit den Geschwistern meines Mannes überhaupt keinen Nutzen für uns hat, sondern lediglich hohe Kosten verursacht.

Vielen Dank im Voraus für Ihre Bemühungen.

Rechtsanwalt Dr. Felix Hoffmeyer, LL.M. · Accepted Answer

Antwort vom Rechtsanwalt: Sehr geehrte Fragestellerin,    der Schenkungsfreibetrag von 20.000 Euro gilt nur einmal gegenüber seinen Geschwistern.  Ihnen gegenüber gibt es keinen Freibetrag im Hinblick auf die Schwestern, im Wert von 500.000 Euro aber gegenüber Ihrem Mann.  Es drohen daher nur Steuern, wenn die Differenz zwischen Verkehrswert und Kaufpreis höher als 40.000 liegt &lpar;mehr als 85.000&rpar;, da Ihr Mann den Freibetrag von 20.000 besitzt, aber auch nur hälftiger Eigentümer wird.    Das Finanzamt wird hinsichtlich der Schenkunssteuer und Grunderwerbssteuer den tatsächlichen Wert des Grundstückes bemessen, folglich, wenn das Haus in einem schlechten Zustand ist, nach dem jeweiligen Bodenrichtwert. Der wird ggf über dem Kaufpreis liegen, aber unterhalb des angegebenen Wertes. Wenn Sie Glück haben, wird das Finanzamt sich auch mit dem Kaufpreis zufrieden geben. In der notariellen Urkunde sollte daher auf jeden Fall der Sanierungsstau und die Kosten erwähnt werden, die zu dem Kaufpreis führen.  Der im Erbschein benannte Betrag ist rechtlich allerdings irrelevant, sofern kein Gutachten erstellt wurde.    Bei weiteren Fragen oder wenn Sie bei diesem Fall Hilfe brauchen sollten, stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit zur Verfügung, da unsere Kanzlei auch auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist, ohne dass Ihnen dadurch Mehrkosten entstehen. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr würde im Falle einer Beauftragung angerechnet werden.     Mit freundlichen Grüßen       Hoffmeyer, LL.M.   Rechtsanwalt

Hauskauf unter Wert / Auflösung Erbengemeinschaft, Schenkungssteuer?

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke

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