Hauskauf - Feuchtigkeit und Schimmel im Keller nach Übergabe entdeckt

Sehr geehrte Damen und Herren,

wir haben im März 2023 ein Haus (Baujahr 1967) besichtigt, welches zu dem Zeitpunkt noch vermietet und in einem augenscheinlich gutem Zustand war. Die Eigentümerin hat das Haus nach Sanierungsarbeiten des Erdgeschosses von 2005/2006 bis 2010 selbst bewohnt und danach bis September 2023 vermietet. Das Haus im Bungalowstil wurde über einen Immobilienmakler verkauft und ein Teil der Zimmer im Keller als Eigentumswohnung mit separatem Hintereingang im Exposé beschrieben.

Der Notartermin hat im Mai 2023 stattgefunden. Im Kaufvertrag steht folgendes zum Punkt Rechtsmängel/Sachmängel: „Ansprüche und Rechte des Käufers wegen offener oder verborgener Sachmängel des Vertragsgegenstandes werden ausgeschlossen, gleichgültig, ob solche bereits vorhanden sind oder bis zum Besitzübergang entstehen. Ausgenommen von vorstehendem Ausschluss sind Ansprüche
a) auf Grund vom Verkäufer vorsätzlich zu vertretender oder arglistig verschwiegener Mängel, wozu der Verkäufer versichert, dass ihm nichts bekannt ist von nicht erfüllten baurechtlichen Pflichten, von schädlichen Bodenverunreinigungen oder von anderen wesentlichen Mängeln, die bei einer Besichtigung nicht ohne weiteres erkennbar sind;"

Die Übergabe mit der Verkäuferin/Eigentümerin fand am 10. September 2023 statt. An diesem Tag wurde die Verkäuferin auf eine Stelle im Keller angesprochen, wo alte Spuren von Feuchtigkeit an der Tapete in einem der Kellerräume zu erkennen waren. Es wurde erneut versichert, dass der Keller trocken ist und es in der Vergangenheit keine Probleme mit Feuchtigkeit gab. Dies wurde bereits auch in einem früheren Telefonat vor der Kaufabwicklung bestätigt.

Nachdem die Mieter ausgezogen und alle Möbel und Kisten aus dem Haus von den Mietern entfernt waren, waren in den verschiedenen Kellerräumen an mehreren Stellen im Sockelbereich Spuren von Feuchtigkeit an den Tapeten sichtbar. Weiter haben wir festgestellt, dass zwei Innentüren so verzogen sind, dass sich diese gar nicht mehr schließen lassen. Daraufhin beauftragten wir eine Firma, welche durch Messungen Anfang Oktober 2023 feststellte, dass alle Innen- und Außenwände im untersten Geschoss ca. 10 cm hoch feucht bis nass sind (unterste Steinreihe). Die Kosten um das Problem zu beheben, belaufen sich laut der Firma auf knapp 30.000 Euro. Diese Kosten beinhalten allerdings nur das Trockenlegen des Kellers. Zusätzlich werden noch weitere Kosten für neue Bodenbeläge, Türen und die Renovierung der Wände anfallen. Beim Entfernen der Tapeten und Laminatfußleisten entdeckten wir auch an mehreren Stellen Schimmel. Außerdem war erkennbar, das bereits an einigen Stellen im Sockelbereich der Putz ausgebessert/nachgespachtelt worden war (dies scheint allerdings schon älter zu sein).

Aufgrund der Feuchtigkeit und des Schimmelbefalls können wir die Räume im Moment nicht nutzen. Unser ältester Sohn sollte dort sein Zimmer bekommen. Dies ist aufgrund der Gesundheitsgefährdung durch den Schimmelbefall derzeit aber nicht möglich.

Welche Möglichkeiten bestehen nun, den Verkäufer in die Verantwortung zu bekommen? Der Abschnitt zur Sachmängelhaftung ist wie oben im Kaufvertrag beschrieben. Was schlagen Sie vor, wie wir nun weiter vorgehen sollen? Besteht Ihrer Meinung nach Aussicht auf Erfolg, wenn wir weitere Schritte einleiten?

Vielen Dank vorab.