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Nachträgliche Minderung Kaufpreis bei Hauskauf wegen verborgenem Mangel: Schimmel

21.07.2015 17:53 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Im Juni 2014 gingen wir mit der Verkäuferin unseres jetzigen Mehrfamilienhauses zum Notar, um den Kauf zu verbriefen. Als nun - 12 Monate darauf, der übernommene Mieter ausgezogen ist, haben wir Schimmel entdeckt. In einem Schlafzimmer sehr sehr schlimmen Schimmel, der komplette Fußboden ist damit überzogen, außerdem auch an der Wand. An verschiedenen anderen Stellen stellte sich ebenso Schimmel heraus, aber nicht ganz so schlimm.
Der Mieter schilderte uns, dass der Verkäuferin - also seiner Vermieterin - der Schimmel seit Jahren bekannt war. Die Frau hatte der Mietpartei verboten, uns damals bei der Hausbesichtigung etwas von dem Schimmel zu berichten. Was dieser auch tat, bis jetzt, wo kein Mietverhältnis mehr besteht. Er schilderte außerdem, dass im zweiten Schlafzimmer der Schimmel lapidar von der Verkäuferin bekämpft worden war.

Was haben wir nun für Rechte? Wie sollen wir mit der Verkäuferin verhandeln?
Können wir eine Minderung des Kaufpreises verlangen? Wieviel anteilig vom Kaufpreis?
Das Haus ist 200 Jahre alt aber in gutem Zustand, war vom Preis her angemessen bzw. ganz schön teuer und als "teilsaniert" angeboten.

Im Kaufvertrag steht folgender Passus: "Der Verkäufer versichert, dass ihm verborgene Mängel, die bei einer Besichtigung nicht erkannt werden können, insbesondere sogen. Altlasten bzw. schädliche Bodenveränderungen nicht bekannt sind.

21.07.2015 | 18:33

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen nzch erster summarischer Prüfung der Rechtslage wie folgt beantworten:

Eine Minderung des Kaufpreises, wie von Ihnen gewünscht, wäre unter den Voraussetzungen der §§ 433 ff. BGB möglich.

Hierzu müsste erst einmal ein Mangel i.S.d. § 434 BGB vorgelegen haben. Die Sache, also in Ihrem Falle die Immobilie, ist frei von Sachmängeln, wenn sie die vereinbarte Beschaffenheit inne hatte bzw. zu der nach dem Vertrag oder im Allgemeinen gewöhnlichen Verwendung geeignet ist.

Bei einem derartigen von Ihnen beschriebenen Schimmelbefall dürfte davon auszugehen sein, dass ein Sachmangel i.S.d. § 434 BGB zweifelsfrei vorliegt.

Dieser Sachmangel muss auch bei Gefahrenübergang vorgelegen haben. Dies ist laut Ihrer Aussage unstreitig der Fall, da dem Verkäufer schon Jahre vor dem Verkauf der Schimmel angezeigt wurde und er nichts dagegen unternahm.

Somit stehen Ihnen die Rechte aus § 437 BGB offen. Hier wäre erst an eine Nacherfüllung zu denken. Diese dürfte aber aufgrund der Individualisierung der Immobilie i.S.d. § 275 BGB unmöglich sein.

Somit wäre der Kaufpreis zu mindern oder man könnte vom Kaufvertrag zurücktreten. Da Sie bereits von Minderung gesprochen habe, prüfe ich diese hier.

Das Recht der Minderung ergibt sich aus § 441 BGB .Der Minderungswert wird nach § 441 Abs. 3 BGB berechnet. Gegenüberzustellen ist der tatsächliche Wert im Zeitpunkt des Kaufes mit dem bezahlten Kaufpreis. Um diese Differenz ist der Kaufpreis zu mindern.

Da Sie den Kaufpreis bereits erstatten haben, wäre die Differenz von tatsächlichem Wert und bezahlten Kaufpreis aus § 441 Abs. 4 BGB von dem Verkäufer wieder heraus zu geben. Konkete Zahlen kann ich Ihnen leider nicht liefern, da mir der Kaufpreis nicht bekannt ist und ich das Ausmaß des Schimmels aus der Ferne nur schwer beurteilen kann.

Natürlich wird immer die Frage des Kennenmüssens beim Kauf einer Immobilie aufkommen. § 442 BGB dürfte aber für Sie streiten. Laut Kaufvertrag sind dem Verkäufer keine verborgenen Mängel bekannt. Dies war aber nicht richtig. Der Verkäufer wusste um den Schimmel. Sie wurden mithin i.S.d. § 123 Abs. 1 BGB arglistig getäuscht.

Der Schimmel war ein offenbarungspflichtigen Umstand, den Ihnen der Verkäufer verschwiegen hat. Zwar muss der Käufer beweisen, dass eine Aufklärung über einen offenbarungspflichtigen Umstand nicht erfolgt ist (vgl. BGH, Urteil vom 27. Juni 2014 – V ZR 55/13 ), doch dürfte Ihnen dieser Beweis leicht fallen.

Wenn Sie aus diesem Grund mehr als nur eine Kaufpreisminderung wünschen, zum Beispiel sich vom Vertrag zu lösen gedenken, so wäre eine Anfechtung des Kaufvertrages wegen arglistiger Täuschung sofern ich dies aus der Ferne beurteilen kann, erfolgsversprechend.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Ergänzung vom Anwalt 22.07.2015 | 10:18

An dieser Stelle noch eine kleine Ergänzung, da ich in diesem Punkt vielleicht nicht deutlich genug ausgeführt habe. Minderung und Rücktritt vom Vertrag schließen sich gegenseitig aus. Wegen des gleichen Mangels ist es grundsätzlich nicht möglich von einer bereits erklärten Minderung zum Rücktritt oder umgekehrt zu wechseln (vgl. KG Berlin, Urt.v. 29.10.2009, - 1 U 41/08 ).

Davon ist selbstverständlich Ihr recht auf Anfechtung wegen arglistiger Täuschung, für die Sie die Beweislast tragen, nicht berührt.

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