Gerne zu Ihrer Frage:
1. Ist ein mündlicher Mietvertrag wirksam?
Grundsätzlich kann ein Mietvertrag auch mündlich geschlossen werden, auch für Wohnraum. Voraussetzung ist, dass beide Seiten sich über die wesentlichen Vertragsbestandteile einig sind (also: Mietgegenstand, Mietzins, Beginn).
Ein mündlicher Vertrag ist mithin nicht schon deshalb unwirksam, weil er nicht schriftlich abgeschlossen wurde.
Wird ein Mietvertrag jedoch für länger als ein Jahr geschlossen, ist er gemäß § 550 BGB schriftlich zu fixieren. Fehlt die Schriftform, gilt er auf unbestimmte Zeit und kann wie folgt gekündigt werden:
Zitat:§ 550 BGB Form des Mietvertrags
Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig.
2. Liegt hier ein Mietvertrag vor – oder lediglich eine Gebrauchsüberlassung?
Entscheidend ist die Abgrenzung zwischen einem Mietvertrag und einer unentgeltlichen Gebrauchsüberlassung (§§ 598 ff. BGB) oder einer bloßen geduldeten Nutzung im Rahmen einer Trennung.
Indizien gegen einen Mietvertrag:
Sie sprechen von einer einvernehmlichen Regelung im Rahmen der Trennung.
Es wurde kein Mietzins vereinbart, sondern lediglich die Übernahme laufender Kosten (das kann eher als „Nutzungsentschädigung" oder „Kostenübernahme" gewertet werden).
Die Nutzung sollte bis zu einem konkreten Termin bzw. dem Verkauf des Hauses enden.
Es besteht kein objektiver Wille, ein dauerhaftes Mietverhältnis zu begründen.
Diese Aspekte sprechen eher für eine Nutzung auf Grundlage eines bloßen Leihverhältnisses (§ 598 BGB) oder einer „geduldeten Zwischenlösung" nach der Trennung – nicht jedoch für ein echtes Mietverhältnis mit Kündigungsschutz etc.
3. Wie können Sie jetzt vorgehen?
Wenn Sie der Auffassung sind, dass kein Mietverhältnis besteht und die ursprüngliche Vereinbarung mit dem Ablauf Ende Mai enden sollte, haben Sie mehrere Optionen:
a) Schriftliche Aufforderung zur Räumung
Setzen Sie Ihrer Ex-Partnerin eine schriftliche Frist zur Räumung (z. B. „bis zum 31. Mai 2025"), mit dem Hinweis, dass sie sich ab diesem Zeitpunkt unberechtigt in der Immobilie aufhält.
b) Angebot einer Übergangsfrist
Aus praktischen Gründen kann es sinnvoll sein, eine freiwillige Fristverlängerung anzubieten, um eine gerichtliche Auseinandersetzung zu vermeiden (z. B. um weitere 4–6 Wochen).
c) Notfalls: Räumungsklage
Verweigert sie weiterhin die Herausgabe des Hauses, müssten Sie als Eigentümer eine Räumungsklage nach § 985 BGB (Eigentümer-Besitzer-Verhältnis) oder aus § 546 BGB (bei angenommenem Mietverhältnis mit Kündigung) einreichen.
d) Nutzungsentschädigung verlangen
Ab dem Zeitpunkt, an dem sie sich Ihrer Aufforderung zur Räumung widersetzt, können Sie ggf. Nutzungsentschädigung (§ 546a BGB) geltend machen, selbst wenn kein Mietvertrag bestand.
4. Fazit
Nach Ihrer Darstellung liegt eher kein Mietvertrag, sondern ein befristetes, formloses Nutzungsverhältnis vor. Die Gegenseite müsste darlegen und beweisen, dass ein echter Mietvertrag mit unbefristeter Laufzeit vereinbart wurde – was ohne schriftliche Abmachung und ohne Mietzins schwierig sein dürfte. Dennoch sollten Sie die Angelegenheit zügig, möglichst durch anwaltliche Vertretung, klären lassen, um einen geregelten Auszug zu erreichen.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
