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Habe ich Eigentumsrechte ohne Grundbucheintrag ??


07.02.2005 14:02 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Situation:
Vor 25 Jahren erbauten meine Eltern ein Einfamilienhaus.Aus diesem Eifamilienhaus habe ich mit Einverständnis der Eltern ein Zweifamilienhaus gemacht UND diesen Aufwand auch finanziert.
Es erfolgte keine Grundbucheintrag und keine offizielle Hausgrundstücksteilung , da ich als einziger Sohn mir keine Gedanken darüber machte.
Meine Ex -Ehefrau hat von mir Ihren Teil des Zugewinns ( auch der anteiligen Immobilie ausgezahlt bekommen)
Jetzt,mit zunehmender Altersdemenz wollen meine Eltern erwirken
das mein eingestztes Kapital zur Errichtung der Wohnung mittlerweile abgewohnt ist.
Quasi , bei ortsüblicher Miete sei das eingebrachte Kapital von mir verbraucht und ich hätte keinen weiteren Rechtsanspruch , mit Ausnahme der gesetzlichen geregelten Erbschaftsfolge.
Darüberhinaus wollen die meiner derzeitige Lebensgefährtin
Hausverbot erteilen, weil sie ja Grundbuchmässig Eigentümer sind.
Welche Rechte habe ich und wie sieht Ihre juristische Einschätzung in Sachen Immobilie und Besuchsrecht aus ??



Sehr geehrter Anfragender,

vielen Dank für Ihre Frage, die ich wie folgt beantworten möchte:

Eine Eigentümerstellung ohne Eintragung im Grundbuch gibt es (außer sehr ungewöhnlichen Ausnahmen) nicht. Sie haben ein Gebäude auf fremdem Grund errichtet. Das Gebäude ist gem. § 94 BGB wesentlicher Bestandteil des Grundstückes, da es mit diesem fest verbunden ist. Damit gehört das Gebäude kraft Gesetzes dem eingetragenen Eigentümer - mithin Ihren Eltern.

Da Ihre Eltern den Wertzuwachs ohne Rechtsgrund erlangt haben, haben Sie in Höhe der Wertsteigerung einen schuldrechtlichen Anspruch auf Zahlung von Geld gegen Ihre Eltern. Insofern ist Ihr Zugewinnausgleich seinerzeit vermutlich falsch, zumindest aber ungünstig durchgeführt worden.

So wie ich den Sachverhalt verstehe, wohnen Sie in dem angebauten Gebäude. Hier wäre zu klären, auf welcher Rechtsgrundlage Sie dort wohnen. Einen Vertrag haben die Beteiligten ja gerade nicht geschlossen, weil Sie untechnisch davon ausgingen, im eigenen Haus zu wohnen.

Aus diesem Grund gehe ich davon aus, dass Sie auch keine Miete zahlen. Wenn jetzt Ihre Eltern doch der Auffassung sind, dass Sie Miete zahlen in der Weise, dass Sie die Investitionen abwohnen, stellt sich die Frage, ob dies ein Lebenslanges Mietverhältnis gegen Einmalzahlung sein sollte bzw. ob Ihnen eine ortsübliche Vergleichsmiete gegengerechnet werden soll. Hier müssten Sie auch noch Ihre Kapitalkosten in die Rechnung einstellen. Insgesamt besteht hier eindeutig noch Aufklärungs- und Beratungsbedarf.

Falls sich jedoch Ihre Eltern auf den Standpunkt stellen, dass Sie die Investitionen abwohnen, dann dürfen Sie auch Gäste in Ihre Wohnung aufnehmen. Und Sie hätten auch einen Anspruch darauf, dass Ihre Lebensgefährtin in die Wohnung einzieht; vgl. BGH, Urteil vom 5. November 2003 - VIII ZR 371/02.

Ich hoffe, Ihnen mit dieser Antwort weiter geholfen zu haben. Für Rückfragen stehe ich Ihnen selbstverständlich gern zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen
Kai Breuning
- Rechtsanwalt -

Bremer Str. 28a
21073 Hamburg

Tel.: 040 - 24 88 21 96
Fax: 040 - 24 88 21 97

mailto:post@ra-breuning.de
www.ra-breuning.de

Nachfrage vom Fragesteller 07.02.2005 | 16:39

Danke für die Antwort.
Verstanden hab ich das mit dem Eigentümer gemäß Grundbuch.
Aus dem Haus wurde aus einem EFH ein ZFH.
Zahle klar keine Miete, heisst das Mietspiegel x Wohnmonate konträr meiner Investition ?
Falls ja ......gehts nun um die eingestzte nachzuweisende Summe zzgl Kapitalisierungskosten von damals, oder aber um den heutigen von einem Gutachter festzustellenden Wert des errichteten " Eigentums" ?
Was bedeuted in dem Zusammenhang die gesetzliche festgelegte Erbschaftsansprüche für mich ?
Vielen Dank und alles Gute.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.02.2005 | 18:09

Sehr geehrter Anfragender,

die gesetzliche Situation hinsichtlich des Erbrechtes ist, dass

1. Sie keinen Anspruch darauf haben, überhaupt Erbe zu werden. Ihre Eltern könnten jederzeit ein Testament errichten und irgendeinen Dritten als Erben einsetzen.

2. Falls Sie enterbt werden, stünden Ihnen Pflichtteilsansprüche zu. Doch diese sind nur auf die Zahlung von Geld gerichtet. Und Sie können nicht verhindern, dass das Grundstück wohl möglich zwischenzeitlich veräußert oder bis zur Grenze der Werthaltigkeit belastet ist. In diesen Fällen könnte der Pflichtteilsanspruch ausgehölt werden.

Ich bin mir nicht sicher, dass in meiner ersten Antwort deutlich genug klargestellt wurde, dass Sie zur Zeit wohl / möglichweise keinen vertraglichen Anspruch auf die Nutzung der Haushälfte haben. Die seinerzeit angedachten Lösungen waren entweder formnichtig (Eigentum am Grundstück) oder es fehlte an einem übereinstimmenden Willen (Nutzung des fremden Eigentums gegen Entgelt).

Sie sollten daher mit Ihren Eltern klären, wie diese sich die Nutzung denn nun dauerhaft vorstellen. Dabei würde ich mich auf den Standpunkt stellen,

1. die bisherige Nutzung war ein Geschenk der Eltern;

2. falls es kein Geschenk war, sind Sie nur in Höhe einer für Sie üblichen Wohnung bereichert. Hinsichtlich des höheren Wohnwertes der Doppelhaushälfte sind Sie entreichert, weil Sie dies so gar nicht entgeltlich aufgewendet hätten;

3. Ihre Eltern sind bereichert entweder in Höhe (a) der aufgewendeten Mittel oder (b) des heutigen Wertes - je nachdem was höher ist,

4. es wird ein dauerhaftes, lebenslanges Nutzungsrecht eingeräumt,

5. dieses wird auch grundbuchlich abgesichert,

6. anderenfalls ziehen Sie aus und verlangen den gesamten Wert gem. Ziffer 3. sofort von Ihren Eltern.

Nur wenn nun eine Regelung festgezurrt wird, haben Sie auch für die Zukunft die Sicherheit, die Sie brauchen. Und wenn diese Regelung getroffen ist und Sie ein Nutzungsrecht haben (wovon Ihre Eltern ja schon jetzt auszugehen scheinen), können Ihre Eltern auch kein Hausverbot mehr zu Lasten Ihrer Bekannten bzw. Ihrer Lebensgefährtin aussprechen.

Es steht zu erwarten / zu befürchten, dass Ihre Eltern Ziffer 1. und 2. anders sehen werden. Ihre Eltern werden vermutlich argumentieren, dass der tatsächliche Wohnwert laut Mietenspiegel seit dem tatsächlichen Einzug anzurechnen ist. Mindestens in der Höhe kann man dies mit guten Gründen anders sehen.

Mit freundlichen Grüßen
Kai Breuning
- Rechtsanwalt -

Bremer Str. 28a
21073 Hamburg

Tel.: 040 - 24 88 21 96
Fax: 040 - 24 88 21 97

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