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Gültigkeit eines Mietvertrages


| 07.12.2012 06:37 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Ich habe zusammen mit einem Freund, mit dem Willen eine Wohngemeinschaft zu gründen ziemlich blauäugig einen Mietvertrag unterschrieben. Bei der Renovierung der schlicht gesagt viel zu teuren Bruchbude, die wir uns haben aufschwatzen lassen, bemerkten wir dann erhebliche Mängel die natürlich nicht im Wohnungsübergabeprotokoll vermerkt wurden und jedoch so drastisch sind, dass wir nie in die Wohnung eingezogen sind. Wir haben daraufhin eine Mängelliste erstellt mit einer zwei wöchigen Frist für die Beseitung durch den Vermieter. Zusätzlich ist zu erwähnen, dass uns offiziel nie ein Briefkasten, ein Kellerabteil sowie ein Gaszähler zugeteilt bzw. übergeben wurde. Dies ist jedoch im Wohnungsübergabeprotokoll vermerkt.

Innerhalb der von uns gesetzen Frist reagierte der Vermieter nicht. Daraufhin kündigten wir fristlos. Es folgte eine Antwort, das eine Kündigung aus gesetzlichen Gründen erst mit einer drei monatigen Frist möglich sei und bis Ablauf der drei Monate seien wir in der Obhutspflicht der Wohnung und seien verpflichtet Miete zu zahlen. Ausserdem habe man versucht uns mehrfach telefonisch ohne Erfolg zu erreichen um die Mängel zu begutachten. Jedoch wurde weder ich noch mein Freund angerufen, das ist meines Wissen auch vollkommen egal, da ein Anruf bzw. Mailbox etc. nichts rechtsverbindliches ist und man sich auch vor Gericht nicht darauf beziehen kann. Komischer Weise wurde das Antwortschreiben erst an die Adresse des Mietobjektes geschickt und daraufhin erst an meine eigentliche Wohnadresse die auch die ganze Zeit im Breifkopf der anderen Schreiben von mir steht.

Dann erhielten wir eine 1. und letzen Mahnung über zwei Monatsmieten, die wir Zahlen sollten, da ansonsten die Schuldsache an ein Inkassounternhemen weitergeben wird. Da wir jedoch Fristlos gekündigt haben und nie in die Wohnnung eingezogen sind, haben wir natürlich auch keine Miete bezahlt.

Wir antworten darauf hin, da nach Auffassung der Hausverwaltung das Mierverhältniss weiterhin besteht, mit einer Auflistung weiterer Mängel, einer zweiten Fristsetzung und erklärten der Hausverwaltung das wir die Miete um 50 Prozent kürzen und erstmal jegliche Zahlungen zurückhalten werden. Wir schickten ausserdem alle Schlüssel, auf Rat einer Anwältin des Mietervereins, zurück an die Hausverwaltung. Die Schlüssel wurden uns daraufhin zurück geschickt, wir verweigerten jedoch die Annahme.

Wir übergaben die Angelegenheit dann einer Anwältin des Mietervereins die nocheinmal ein Schrieben mit der Ausdrücklichen Kündigung des Vertrages unsererseits an die Hausverwaltung schickte.

Die Hausverwaltung antwortete mit einem Schreiben in dem Sie erneut darauf verwies, das der Vertrag nach wie vor bestehen würde und wir auch nach wie vor die Miete zahlen müssten. Man bezog sich erneut auf versuchte Kontaktaufnahmen via Telefon ausserdem Bezog man sich auf ein Schreiben, in dem uns angeboten wird einen Termin zur Mängelsichtung etc. Angeboten wird. Diese Schreiben wurde uns jedoch NIE zugestellt und lag dem Schreiben an den Mietverein als Anlage bei. Komisch ist das bei dem Angeblichen Schreiben vollkommen aus dem Raster fällt im Vergleich zu den anderen Schreiben der Hausverwaltung ausserdem ist es an die Adresse des Mietobjektes addressiert, wo uns wie schon erwähnt nie offiziel ein Briefkasten übergeben wurde. Seltsam ist auch, dass alle weiteren Schreiben ihren Weg zu uns bzw. der Adresse in unserem Briefkopf gefunden haben.

Der letzte Stand ist, dass man uns eine Frist zur Zahlung der Miete gesetzt hat und ansonsten Klage einreichen würde. Wir baten um Frist-Verlängerung welche uns gewährt wurde.

Ich weiss, dass ich jetzt ziemlich weit ausgeholt habe und diese Angelgenheit die möglichkeiten dieser Plattform wahrscheinlich sprengt. Aber jetzt erstmal zu meiner eigentlichen Frage, die aber mit dem Vertrag zusammenhängt und mir vielleicht noch eine Menge Ärger erspart:

In der Mieterselbstauskunft steht: "Ein etwaiger Mietvertrag kommt nur unter der Bedingung zustande, dass die CREDITREFORM-Selbstauskunft keine negativen Einträge erhält, und die übrigen Angeben der Wahrheit entsprechen. ..."

Ausserdem steht da, dass bei falschen Angaben, der Vermieter sich das Recht vorbehält des Vertag anzufechten.

Das ist zwar ein Standart-Satz der wahrscheinlich in jeder Selbstauskunft steht, aber wie sich herrausgestellt hat hat mein Freund mit dem ich zusammen ziehen wollte Dreck am stecken und zu 99,9% einen negativen SCHUFA-Eintrag. Ich bin mir eigentlich schon sicher, das die Hausverwaltung niemals eine Selbstauskunft bzw. Bonitätsprüfung über uns gemacht hat.

Meine Frage ist nun, ist der Mietvertrag aufgrund der Tatsache, dass einer der Unterzeichner einen negativen SCHUFA -Eintrag hat nichtig oder hat Sie somit nur das Recht den Vertrag anzufechten?!

Viel Dank schonmal für eine Antwort und vielleicht haben Sie ja noch weitere Ideen zur Vorgehensweise.
07.12.2012 | 07:24

Antwort

von


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Sehr geehrte Damen und Herren,

ich möchte Ihre Anfrage wie folgt beantworten:

1. Fristlose Kündigung
Eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses ist dann berechtigt gem. §§ 543, 569 BGB, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnis bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann. Dies wäre der Fall, wenn die Wohnung vollständig unnutzbar ist oder durch die Mängel Gesundheitsbeschädigungen auftreten und eine Frist zur Beseitigung abgelaufen ist.

Die genauen Mängel sind hier nicht bekannt und ob die Wohnung objektiv unbewohnbar ist, lässt sich wohl nur durch eine Vorortbesichtigung klären. Wenn Sie jedoch der Auffassung sind, dass die Wohnung unbewohnbar ist und nach dem Sachverhalt haben Sie den Vermieter Hausverwaltung zur Mängelbeseitigung aufgefordert, was nicht erfolgt ist. Der benannte Brief, welchen die Hausverwaltung erwähnt und Ihnen nicht zugegangen ist, bleibt ohne Beachtung. Denn die Hausverwaltung muss den Zugang nachweisen und wenn kein Briefkasten vorhanden ist, was vom Vermieter zu vertreten ist, dann kann kein Zugang erfolgt sein.

Zusammenfassend ist festzustellen, sofern die Wohnung durch die Mängel unbewohnbar ist oder eine Gesundheitsbeeinträchtigung hervorgerufen wird, dann ist die fristlose Kündigung gerechtfertigt und Sie müssen ab Rückgabe der Schlüssel keine Miete mehr zahlen. Sofern dies nicht der Fall ist, müssen Sie die Miete zahlen, jedoch auf Grund der Mängel gem. § 536 BGB nur eine geminderte Miete. Die genaue Minderungsquote kann letztendlich nur bei genauer Kenntnis (Besichtigung) benannt werden.

2. Unwirksamkeit wegen Schufa-Eintrag
Wenn der Mitmieter einen Schufa-Eintrag oder ähnliches vorliegen hat und eine dahingehende falsche Selbstauskunft gegeben hat, kann daraus für keine Auflösung Mieterseits beansprucht werden, da hier Rechtsmißbrauch vorliegen würde. Sofern der Vermieter von der Auflösung Gebrauch machen würde, dann hat dieser auf Grund der falschen Angaben einen Schadensersatzanspruch gem. § 280 BGB in Höhe der vereinbarten Miete.

3. überhöhte Miete
Wenn die mietvertraglich vereinbarte Miete mehr als das Doppelte der ortsüblichen Miete lt. Mietspiegel für vergleichbare Wohnungen beträgt, dann ist der Vertrag wegen Wucher gem. § 138 Abs. 2 BGB nichtig. Im Ergebnis ist dann keine Miete zu zahlen. Einen Mietspiegel erhalten Sie üblicherweise bei der Stadtverwaltung des Wohnortes.

Ich hoffe meine Antwort genügt Ihnen für eine erste Orientierung im Rahmen der Erstberatung und ich darf darauf hinweisen, dass meine Ausführungen auf Ihrer Sachverhaltsdarstellung beruhen.

Gern können Sie von Ihrem Recht zu einer Nachfrage Gebrauch machen. Weitergehende Fragen beantworte ich für Sie im Rahmen einer Mandatsübertragung, ebenso übernehme ich gern weitere Tätigkeiten im Rahmen eines Mandats. Eine Mandatsausführung kann unbeachtlich der örtlichen Entfernung erfolgen und eine Informationsweiterleitung erfolgt dann per E-Mail, Post etc..



Mit vorzüglicher Hochachtung

Simone Sperling
Rechtsanwältin
Fachanwältin für Familienrecht
Betriebswirtin (HWK)
_____________________________

E-Mail: sperling@anwaltskanzlei-sperling.de
www.anwaltskanzlei-sperling.de
www.scheidung-deutschlandweit.de
www.vorsorgeverfuegungen.info


Nachfrage vom Fragesteller 07.12.2012 | 07:56

Vielen Dank für die super Antwort. Jedoch habe ich eine Sache noch nicht ganz verstanden. Zwar ist mir bewusst, dass Aufgrund der eventuellen falschen Angaben der andere Mieter sich Strafbar gemacht hat und in diesem Fall dem Vermieter Ersatzansprüche zustehen.

Nach meiner Auffassung kommt aber doch bei einer negativen SCHUFA-Auskunft der bereits unterzeichnete Vertrag gar nicht zustande, da Zitat:"Ein etwaiger Mietvertrag kommt nur unter der Bedingung zustande, dass die CREDITREFORM-Selbstauskunft keine negativen Einträge erhält, und die übrigen Angaben der Wahrheit entsprechen. ...". Wir haben dem Vermieter erlaubt mit dieser Mieterselbstauskunfteine CREDITREFORM-Selbstauskunft über uns einzuholen. Da diese bei dem anderen Mieter aber negativ ist, ist somit der Vertrag also trotzdem zustande gekommen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.12.2012 | 08:04

Sofern tatsächlich bei Creditreform ein negativer Eintrag gespeichert ist, dann ist durch diese Bedingung der Vertrag mit dem Mitmieter nicht zustande gekomen, es bleibt dann immer noch Ihre Verpflichtung und Schadensersatz. Des weiteren möchte ich anmerken, dass bei creditreform nicht zwingend die gleichen Angaben wie bei der Schufa gespeichert sind, d.h. selbst bei negativen Schufa Eintrag kann eine positive Creditreform Auskunft erfolgen.

Bewertung des Fragestellers 07.12.2012 | 14:51


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