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Gültigkeit Mietvertrag bei Feuchtigkeitsschäden während Übergabe

| 16.06.2010 18:25 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Ich habe vor wenigen Wochen einen Mietvertrag für eine neue Wohnung unterschrieben, welcher laut Vertrag frühestens erst nach Ablauf von einem Jahr kündbar ist. Der Mietvertrag wurde mit Hilfe eines Maklers abgeschlossen (durch den Hauseigentümer beauftragt). Bei der vereinbarten Wohnungsübergabe waren nun mehrere Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung erkennbar, welche bei der ersten Wohnungsbesichtigung nicht sichtbar waren (ursächlich ist eine mangelnde Abdichtung der Balkone des Hauses). Nach mündlicher Vereinbarung mit dem Eigentümer kam die Wohnungsübergabe zunächst nicht zustande (Wohnung ist aufgrund der Mängel derzeit nicht zu beziehen!), der Einzug soll erst nach Instandsetzung der Wohnung erfolgen. Dies ist mittlerweile etwa 4 Wochen her, eine Rückmeldung seitens des Eigentümers erfolgte bislang nicht.

Nun habe ich folgende Fragen zu diesem Sachverhalt:
1) Hat der unterschriebene Mietvertrag auch ohne erfolgte Wohnungsübergabe Gültigkeit?
2) Hat der Makler Anspruch auf die vereinbarte Provision (Mietvertrag zwar unterschrieben, aber Übergabe nicht erfolgt?)
3) Ist der Vertrag aufgrund der erheblichen Mängel fristlos kündbar?
4) Welches weitere Vorgehen raten Sie mir?

Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ich möchte diese anhand des geschilderten Sachverhaltes im Rahmen dieser Erstberatung wie folgt beantworten:

Zu 1) Hat der unterschriebene Mietvertrag auch ohne erfolgte Wohnungsübergabe Gültigkeit?

Durch die Unterzeichnung des Mietvertrages ist dieser zunächst einmal wirksam zustande gekommen, er besitzt also grundsätzlich Gültigkeit. Dies gilt auch unabhängig von der Wohnungsübergabe, da dies nicht Voraussetzung gemäß § 535 BGB ist. Durch diese Vorschrift wird der Vermieter nur zur Gebrauchsgewährung verpflichtet. Diese Pflicht zur Gebrauchsgewährung könnte zwar durch die Mängel und damit die fehlende Übergabe im Rechtssinne gemäß § 275 BGB als unmöglich angesehen werden mit der Folge, dass Sie vom Vertrag wieder zurücktreten könnten. Nach Ihrer Schilderung ist jedoch in Abgrenzung hierzu lediglich ein behebbarer Sachmangel (Feuchtigkeitsschäden) aufgetreten, der die Übergabe lediglich verzögert. Demgegenüber wäre eine anfängliche Unmöglichkeit im Rechtssinne nur gegeben, wenn die Mietsache gänzlich nicht mehr bestehen würde. Im Ergebnis hat dies zur Folge, dass der Mietvertrag zwar besteht, von Ihnen jedoch gemäß § 536 BGB bis zur Beseitigung der Mängel keine Miete geschuldet ist.

Zu 2) Hat der Makler Anspruch auf die vereinbarte Provision?

Gemäß § 652 BGB ist der Maklerlohn dann geschuldet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder der Vermittlung des Maklers zustande gekommen ist. Da der Mietvertrag insoweit wie aufgezeigt zunächst auch wirksam zustande gekommen ist, hat der Makler grundsätzlich Anspruch auf die vereinbarte Provision. Allerdings sind Sie selbst zur Zahlung derselbigen natürlich nicht verpflichtet, da nach Ihrer Schilderung der Hauseigentümer den Maklerauftrag erteilt hat. Folglich muss auch dieser den Makler bezahlen.

Zu 3) Ist der Vertrag aufgrund der erheblichen Mängel fristlos kündbar?

Da Ihnen der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache von Beginn an aufgrund der erheblichen Mängel nicht rechtzeitig gewährt wurde, können Sie gemäß § 543 BGB den Vertrag aktuell jederzeit außerordentlich aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Frist kündigen. Als wichtiger Grund ist insoweit in § 543 Abs.2 Nr.1 BGB ausdrücklich die nicht rechtzeitige Gebrauchsgewährung erwähnt. Dies trifft nach Ihrer Schilderung hier eindeutig auf Sie zu, so dass Sie sich ohne Weiters wieder von dem Vertrag lösen können.

Zu 4) Welches weitere Vorgehen raten Sie mir?

Welchen Weg Sie nun letztlich einschlagen wollen, hängt ganz davon ab, was Sie wollen. Möchten Sie die Wohnung in ordentlichem Zustand irgendwann noch beziehen, sollten Sie gegenüber dem Vermieter auf unverzügliche Mängelbeseitigung drängen. Bis zur Beseitigung müssen Sie wie aufgezeigt noch keine Miete zahlen. Haben Sie sich aber entschieden, die Wohnung nun nicht mehr beziehen zu wollen, sollten Sie natürlich umgehend gegenüber dem Vermieter eine fristlose Kündigung aussprechen. Zwischen diesen beiden Varianten können Sie frei wählen. Beide Möglichkeiten sind für Sie jedenfalls mit keinerlei erkennbaren Nachteilen verbunden.

Abschließend hoffe ich, Ihnen weitergeholfen zu haben und würde mich über eine positive Bewertung durch Sie sehr freuen. Bei verbliebenen Unklarheiten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen


Thomas Joschko
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 16.06.2010 | 19:42

Sehr geehrter Herr Jeschkow,

Vielen Dank für Ihre schnelle Antwort.

Eine Nachfrage habe ich allerdings:
Die Wohnung wurde im Internet inseriert, und vertraglich wurde vereinbart, dass ich die übliche Maklerprovision (2 NKM + Mwst) entrichte. Da der Mietvertrag Ihrer Meinung nach Gültigkeit besitzt, gehe ich davon aus, dass ich die Maklerprovision nun dennoch zahlen muss (auch bei einer fristlosen Kündigung)??

Nochmals vielen Dank für Ihre Bemühungen.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.06.2010 | 20:04

Sehr geehrte Fragestellerin,

gern beantworte ich natürlich Ihre Nachfrage noch wie folgt:

Es ist zunächst einmal grundsätzlich richtig, dass sich die fristlose Kündigung nicht auf die Maklerprovision auswirkt. Nur müssen Sie diese nach meiner Einschätzung dennoch nicht zahlen, sondern allenfalls der Hauseigentümer/Vermieter. Zur Begründung muss ich kurz 2 Varianten erläutern, da Ihrer Schilderung nicht zu entnehmen ist, mit wem Sie vertraglich die Zahlung der Maklerprovision vereinbart haben.

Wurde dies mit dem Makler selbst vereinbart, schulden Sie die Provision deshalb nicht, weil der Makler hier nach Ihrer Schilderung erkennbar für den anderen Vertragspartner, also den Vermieter, tätig geworden ist. Dies ergibt sich aus § 654 BGB.

Wurde dies mit dem Vermieter vereinbart, schulden Sie die Provision deshalb nicht, da durch eine sofortige fristlose Kündigung wegen Nichtgewährung des Gebrauchs der Mietsache auch die Geschäftsgrundlage für die Übernahme von Maklerkosten wegfällt. Dies ergibt sich aus § 313 BGB.

Ich hoffe, auch Ihre zusätzliche Frage damit zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben und wünsche noch einen schönen Abend.

Mit freundlichen Grüßen

RA Thomas Joschko (übrigens nicht Jeschkow..:)

Bewertung des Fragestellers 16.06.2010 | 19:56

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